나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7820 [1] 경상북도 영천시 화룡동 441 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7820 [1] 경상북도 영천시 화룡동 441 단독주택 경매

물건 대표 이미지

대구지방법원 경매12계 2025타경7820 | 소재지: 경상북도 영천시 화룡동 441 | 감정가: 896,661,610원 | 최저가: 896,661,610원 | 용도: 단독주택

1. 대구지방법원 2025타경7820 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경7820 (1)

소재지: 경상북도 영천시 화룡동 441

용도: 단독주택

감정가: 896,661,610 원

토지면적: 3835.00㎡ (약 1160.15평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 86.21㎡ (약 26.08평)

건물 제시외면적: 92.90㎡ (약 28.10평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 관OO

채무자: 김OO

채권자: 보OOOOOOOO

특이사항: 지분매각, 법정지상권

주의사항:

-일괄매각. 제시외 건물 포함

-목록1,2,3 : 일부 도시계획도로에 저촉되는 토지로 감안하여 평가

-목록1,2 : 현황 일부 도로임을 감안하여 평가

-목록1 : 지분매각, 지상의 제시외건물 매각제외하며 제시외건물로 인하여 제한받는 가격임

-목록2 : 과수목 매각 포함, 비닐하우스 및 컨테이너 매각제외

-목록3 : 지상의 관정, 조경수, 조경시설 토지에 포함 평가, 컨테이너 매각제외

-목록4 : 감정평가서 상 기호 4(나) 공부상 면적과 실측면적 상이하고 실측면적 기준으로 평가

-목록5 : 일부 멸실(감정평가서 참조)

1.2. 입지조건

본 물건은 경상북도 영천시 화룡동 소재 "영천시민운동장" 북서측 근거리에 위치하고 있습니다. 본 건까지 일반 차량 접근은 가능하며, 지역적 상황, 주변 간선도로, 교통시설과의 접근 편의성 등을 고려할 때 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 주변은 농경지 등으로 형성된 시가지 주변 농경지대로 파악됩니다.

1.3. 권리분석

본건은 "지분매각"으로 진행되는 물건입니다. 따라서 낙찰 시 해당 토지 및 건물 전체의 소유권을 취득하는 것이 아니라, 공유지분만을 취득하게 되므로 다른 공유자와의 관계에서 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다. 또한 "법정지상권" 성립 가능성이 있는 물건으로, 특히 목록 1 토지 지상의 제시외 건물은 매각에서 제외되지만 법정지상권으로 인해 토지의 사용·수익에 제한을 받을 수 있는 가격으로 평가되었으므로 주의가 필요합니다. 이 외에도 목록 1 토지 지상에 타인 소유로 탐문되는 다수의 제시외 건물이 소재하여 토지의 사용·수익에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 영천시 화룡동 일대는 현재 농경지가 주를 이루는 시가지 주변 지역으로, 활발한 상업 활동이 이루어지는 상업지구나 주거 밀집 지역과는 거리가 있습니다. 주변 시설로는 영천시민운동장이 근거리에 위치하고 있습니다. 따라서 본 물건의 경우, 주변 지역의 개발 계획이나 도시화 진행 상황에 따라 미래 가치가 달라질 수 있으나, 현재로서는 상권 형성이 미미한 지역으로 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

영천시민운동장이 근거리에 있어 체육 및 문화 활동을 이용하기에 편리한 점이 있습니다. 차량을 이용한 지역 내 이동은 용이하나, 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 생활 편의 시설이나 주요 기관의 접근성은 해당 물건이 속한 지역의 도시 계획 및 개발 진행 상황에 따라 달라질 수 있으며, 상세한 정보는 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가. 지분매각 및 법정지상권: 소유권 일부만을 취득하므로 다른 공유자와의 관계에서 분쟁 가능성이 상존하며, 법정지상권 등으로 인해 토지 사용에 제약이 있을 수 있습니다. 특히 목록 1 토지 지상의 제시외 건물은 매각 대상에서 제외되지만, 법정지상권 성립 여부에 따라 토지 활용에 심각한 제약이 발생할 수 있습니다.

나. 도시계획도로 저촉: 목록 1, 2, 3 토지는 일부 도시계획도로에 저촉되는 부분이 있어 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

다. 제시외 건물 및 부속물: 목록 1 지상의 타인 소유 제시외 건물, 목록 2의 비닐하우스 및 컨테이너, 목록 3의 컨테이너 등은 매각에서 제외되거나, 포함 여부가 명확히 구분되어 있어 재산권 행사에 혼동을 줄 수 있습니다.

라. 공부와의 차이 및 멸실: 기호 4(나) 건물의 면적 및 지붕재질 차이, 기호 5(라) 건물의 일부 멸실 등 공부상 내용과 실제 현황이 상이하여 추가적인 확인 및 처리가 필요할 수 있습니다.

마. 토지 이용계획 및 제한: 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 제한이 따릅니다.

바. 현황 도로 및 과수원: 토지 현황이 일부 도로 및 과수원으로 이용 중인 점은 공부와의 차이를 발생시키며, 토지 가치 평가에 반영되었습니다.

사. 감정평가액 변동 가능성: 기호(1) 토지 지분 매각 관련, 위치 확인 및 권리관계 확정에 따라 지분 평가 금액에 차이가 발생할 수 있다는 점이 명시되어 있어 경매 진행 시 유의해야 합니다.

아. 건물 내부 확인의 어려움: 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 건물 내부 구조, 설비, 마감 상태를 정확히 확인하지 못해 하자 여부를 파악하기 어렵다는 점도 리스크 요인입니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경상북도 영천시 화룡동에 위치한 단독주택 부지로, 감정가는 8억 9천만 원대입니다. 그러나 "지분매각" 및 "법정지상권" 성립 가능성이 주요한 쟁점으로, 토지 사용에 상당한 제약이 예상됩니다. 특히 지상에 타인 소유의 제시외 건물이 존재하고, 일부 토지가 도시계획도로에 저촉되는 점은 부동산 가치와 활용성에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 공부와 현황의 차이, 일부 건물의 멸실 등도 고려해야 할 사항입니다. 농경지 및 시가지 주변 지역의 특성을 고려할 때, 투자가치가 있는지 여부는 이러한 복합적인 리스크 요인들을 면밀히 분석하고, 낙찰 이후 발생할 수 있는 법적, 물리적 문제들을 해결할 수 있는 능력과 자본이 있는 투자자에게만 해당될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

본 건은 명확한 권리관계 확인과 법정지상권 및 타인 소유 건물 관련 법적 검토가 선행되어야 하는 고위험 물건입니다. 이러한 복합적인 문제들로 인해 시세 대비 상당한 할인율이 적용될 가능성이 있습니다. 따라서, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 잠재적 가치를 재평가하고, 문제 해결 방안을 구체적으로 마련할 수 있는 경험 있는 투자자에게는 시세차익을 기대할 수 있는 기회가 될 수도 있습니다. 하지만 일반적인 투자자에게는 권장하기 어려운 물건으로, 투자 결정 전 반드시 전문가와 상세한 상담을 진행하시길 권합니다.

*참고: 네이버 지도 등 외부 지도 검색 결과, 본 물건 주변 지역은 현재 대규모 개발 사업(영천 화룡지구 도시개발사업)이 진행 중이거나 계획되어 있어 향후 지역 환경 변화 가능성이 있습니다. 다만, 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 산업 폐수 배출 공장 등)에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, '가축사육제한구역'으로 지정되어 있는 점으로 보아 인근에 축산업 활동이 있을 수 있습니다.

법원 정보

대구지방법원 경매12계