나이스옥션 법원경매 공주 2025타경50 [1] 충청남도 공주시 탄천면 송학리 214 햇님아파트 101동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금빛감정 · 평가일 2025.05.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 공주시 탄천면 송학리 소재 ‘송학1리마을회관’ 서측 인근에 소재하는 ""햇님아파트"" 제101동 제4층 제403호로서, 주위는 단독주택, 농경지 및 임야 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 철근콘크리트지붕 5층 건물로서,
- 외벽 : 몰탈위 페인트 등 마감,
- 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
- 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 남측으로 포장도로에 접하고, 단지내 도로를 통하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 등임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

공주지원 2025타경50 (1)

소재지: 충청남도 공주시 탄천면 송학리 214 햇님아파트 101동 4층403호

용도: 아파트

감정가: 85,000,000원

토지 면적: 98.93㎡ (약 29.92평)

토지 지분: 98.9302㎡ (약 29.92평)

건물 면적 (전용면적): 82.31㎡ (약 24.90평)

건물 지분: 82.3144㎡ (약 24.90평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 대전푸른신용협동조합 (경매 신청 채권자, 근저당권 설정)

특이사항: 공동담보 물건

건물 정보: 철근콘크리트벽식구조, 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 4층 403호. 101동 전체 면적 약 1940.70㎡ (약 587.12평)

1.1. 입지조건

주위환경: 본 건은 충청남도 공주시 탄천면 송학리 소재 ‘송학1리마을회관’ 서측 인근에 위치한 햇님아파트 101동 4층 403호입니다. 주변은 주로 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 본 아파트 단지까지 차량 접근이 원활하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 가능한 수준입니다.

건물 구조: 본 건물은 철근콘크리트벽식구조로, 지붕은 철근콘크리트이며 5층 높이입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

이용 상태: 현재 아파트로 이용 중입니다.

설비: 일반적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지: 토지는 대체로 부정형의 평지로, 아파트 건물이 건축된 부지로 이용되고 있습니다.

도로: 단지 남측으로 포장도로에 접하고 있으며, 단지 내 도로를 통해 차량 진출입이 가능합니다.

토지이용계획: 본 토지는 계획관리지역 등에 포함되어 있습니다.

공부와의 차이: 등기부상 내용과 실제 현황 간 차이는 없습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 절차를 통해 진행됩니다. 등기부등본상 말소기준권리는 2019년 11월 29일 접수된 대전푸른신용협동조합의 근저당권(채권액 108,000,000원)입니다. 이보다 늦게 설정된 소유권 이전(매매), 가압류(서민금융진흥원), 압류(국민건강보험공단), 그리고 본 경매를 신청한 대전푸른신용협동조합의 임의경매개시결정(2025.04.21) 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 115,552,561원입니다.

임차인 현황: 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

주의사항: 본 건은 공동담보 물건으로, 동일 채무를 담보하는 다른 부동산이 존재할 수 있습니다. 다른 담보물의 처리 상황이 본 건에 간접적인 영향을 미칠 가능성이 있으므로, 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석 및 생활정보

주변 환경: 본 물건이 위치한 공주시 탄천면 송학리는 농경지와 임야가 인접한 한적한 농촌 지역입니다. 따라서 도심의 편리한 상업시설이나 밀집된 생활 편의시설은 기대하기 어렵습니다.

교통: 단지 자체는 차량 접근이 용이하나, 대중교통 이용 시 인근 버스정류장을 이용해야 하며, 배차 간격이 길 수 있습니다. 주요 관공서, 병원, 대형마트 등의 편의시설 이용을 위해서는 차량을 이용하여 공주시 중심 시가지로 이동해야 합니다.

교육: 인근에 탄천초등학교, 탄천중학교 등이 있으나, 본건과의 거리를 고려한 교육 환경 평가가 필요합니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 본 물건 인근에서 거주 환경에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 잠재적 리스크

공동담보 물건: 본 건이 공동담보로 묶여 있다는 점은 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다. 만약 다른 담보 부동산의 경매 진행 시 예상보다 낮은 가격으로 처리될 경우, 채무 변제 과정에서 추가적인 영향이 있을 가능성을 배제할 수 없습니다. 다만, 본 건은 임의경매로 진행되어 말소기준권리 후순위 권리들은 소멸 예정이므로, 직접적인 권리 인수 위험은 낮습니다.

지역적 특성: 농촌 지역 내 아파트의 경우, 장기적으로는 젊은 인구 유출로 인한 수요 감소 및 공실 위험 증가 가능성을 염두에 두어야 합니다.

건물 노후화: 2000년에 사용승인된 아파트이므로, 향후 예상되는 시설 보수 및 유지보수 비용 증가 가능성을 고려해야 합니다.

1.5. 종합 의견

본 건은 공주시 탄천면 지역에 위치한 공동담보 아파트 물건입니다. 감정가는 8500만원으로, 주변 환경은 조용하고 자연 친화적입니다. 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 공동담보라는 특수성을 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

1.6. 투자 포인트

합리적인 감정가: 8500만원의 감정가는 소액 투자를 고려하는 투자자에게 매력적인 진입 장벽을 제공합니다.

안정적인 권리관계: 말소기준권리 이후의 권리들이 매각으로 소멸되므로, 낙찰자는 권리 인수 부담 없이 깨끗한 등기 상태를 확보할 수 있습니다.

실거주 적합성: 지역적 특성을 고려할 때, 소액으로 내 집 마련을 하고자 하는 실수요자에게는 충분히 고려해 볼 만한 가치가 있습니다.

1.7. 예상 입찰가

감정가: 85,000,000원

등기부채권 총액: 115,552,561원

본 물건은 감정가가 등기부상의 총 채권액보다 현저히 낮게 책정되어 있으며, 공동담보라는 점을 감안할 때, 입찰 경쟁 시 감정가를 상회하는 낙찰가가 형성될 가능성이 있습니다. 하지만 주변 시세, 물건의 실제 상태, 그리고 향후 부동산 시장 전망 등을 종합적으로 면밀히 분석한 후 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 인수해야 할 임차 보증금이 없으므로, 입찰가 산정 시 이를 제외할 필요는 없습니다.

예상 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 95,000,000원

(상기 범위는 잠정적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 보다 철저한 현장 조사 및 시세 분석을 기반으로 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.