나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11533 [1] 충청남도 천안시 동남구 쌍용동 548-4 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김대윤 · 평가일 2025.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 쌍용동 소재 ""천안서여자중학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상단지까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 무난시되나, 단지내 주차는 어렵습니다.

건물의 구조

시멘벽돌조 스라브지붕 지하1층(철근콘크리트조) 지상2층 건물 내 2층 204호로서
(사용승인일: 1984.12.21)

외벽은 벽돌 노출쌓기 등 마감.
내벽은 벽지 및 일부 타일 등 마감.
창호는 칼라새시창호입니다.

이용상태

연립주택(지하는 창고)으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 도시가스 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 직사각형의 평탄지반 조성된 토지로서 연립주택건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지의 남측으로 중로, 동측으로 소로에 접하여 연결됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-01-02)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(순천향대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천안봉명초등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천안서여자중학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천안여자상업고등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

특이사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상입니다.

나. 대상 연립주택은 가로주택정비사업 추진(사업자선정 추진단계)중입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 지분매각. (목록2번) 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음. (목록2번) 공부상 '라'동이나, 현황은 '103라'동임. 대상 연립주택은 가로주택정비사업 추진(사업자선정 추진단계)중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호 및 소재지

사건번호: 천안지원 2025타경11533 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 쌍용동 548-4

1.2. 물건 현황

용도: 연립주택

건물 구조: 시멘트벽돌조 스라브지붕 지하 1층, 지상 2층 건물 내 2층 204호 (사용승인일: 1984년 12월 21일)

외벽: 벽돌 노출쌓기 등 마감.

내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감.

창호: 칼라새시창호.

1.3. 면적 정보

토지면적: 2800.80㎡ (약 847.27평)

토지 지분: 34.72992㎡ (약 10.51평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 3767.30㎡ (약 1139.58평)

건물 지분: 1883.65㎡ (약 569.84평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

전용면적(추정): 약 64.7㎡ (JSON 데이터 분석 결과, 2026년 6월 24일 해당 물건지 548-4번지 연립주택 매매 사례 기준)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 46,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 충청남도 천안시 동남구 쌍용동 소재 '천안서여자중학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 학교 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

대상 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다. 다만, 단지 내 주차는 다소 어려울 수 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역이며, 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 그리고 다수의 학교 관련 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

본 건은 주식회사 부현전기(채권자)의 신청으로 진행되는 강제경매 사건입니다. 말소기준권리는 2025년 4월 16일 접수된 주식회사 부현전기의 강제경매 개시결정 등기(갑146)입니다. 이보다 선순위인 권리(갑114, 1번 이동환지분전부이전)는 말소되지 않고 인수됩니다. 등기부채권 총액은 262,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 한국토지주택공사

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2017년 9월 1일

확정일자: 2017년 8월 28일

배당신고일자: 2025년 9월 26일

대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. (단, '등기부요약' 상 '갑114' 등기 권리자(연영래 외 1명)의 지분이전은 말소되지 않는 것으로 보입니다. 정확한 말소 여부는 등기사항전부증명서 상세 확인이 필요합니다.)

4. 상권분석

최근 주변 유사 물건 매매 사례를 분석한 결과 다음과 같습니다.

* 2025년 3월, 쌍용동 548-3번지 '쌍용연립(A)' 55.68㎡ (약 16.8평) 연립주택이 60,000,000원에 거래되었습니다.

* 2025년 4월, 쌍용동 556-15번지 '동양빌라(나동)' 59.52㎡ (약 18.0평) 다세대주택이 60,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 6월, 쌍용동 548-4번지 '쌍용연립(B)' 64.7㎡ (약 19.6평) 연립주택이 55,000,000원에 거래되었습니다. (본건과 동일한 지번 내 유사 면적 사례)

5. 생활정보

5.1. 이용 상태

연립주택으로 이용 중이며, 지하층은 창고로 사용되고 있습니다.

5.2. 설비 내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 도시가스 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본 건은 토지 및 건물 지분만 매각되므로, 공유자와의 공동 소유로 인한 재산권 행사 제약 및 관리상의 어려움이 발생할 수 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수

공유자가 우선매수 신고를 할 경우, 최고가 매수신고인이 낙찰받지 못할 수 있으며, 이는 경쟁 및 낙찰가 변동 가능성을 내포합니다.

6.3. 대항력 있는 임차인

한국토지주택공사(LH)가 보증금 50,000,000원으로 대항력 있는 임차인으로 존재합니다. 이는 통상적으로 임차인의 보증금이 매수인에게 인수될 가능성이 높음을 의미하며, 인수 시 총 취득 비용이 증가하게 됩니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 기재와 '대항력 있음' 표기가 상충되므로, 배당받지 못하는 보증금 규모에 대한 명확한 확인이 필수적입니다. (본 건의 경우, 50,000,000원의 보증금 인수 가능성이 매우 높으므로 주의해야 합니다.)

6.4. 대지권 미등기

대지권 미등기 상태이므로, 추후 대지권 등기 완료 시까지 재산권 행사에 제한이 있을 수 있으며, 관련 절차 진행 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.5. 가로주택정비사업 추진

본 대상 연립주택은 가로주택정비사업 추진(사업자 선정 추진 단계) 중입니다. 사업 진행 여부, 방식, 시기 등에 따라 향후 자산 가치에 긍정적 또는 부정적 영향을 미칠 수 있으며, 사업 지연 또는 무산 가능성도 존재합니다.

6.6. 공부상 동-현황 불일치

공부상 '라'동이나 현황은 '103라'동으로 표기되어 있어, 실제 현장 확인 및 공부와의 차이에 대한 정확한 파악이 필요합니다.

6.7. 주변 시설

제공된 정보만으로는 직접적인 혐오 시설이 확인되지 않았습니다. 다만, 천안시에서는 과거 쓰레기 소각장, 매립장 등 혐오시설 관련 주변 지역 지원 사업이 진행된 바 있습니다. 본 물건지와의 직접적인 인접성 여부는 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 천안시 동남구 쌍용동에 위치한 연립주택 지분 매각 물건입니다. 주변 입지 및 교통 여건은 무난한 편이며, 가로주택정비사업 추진이라는 잠재적 개발 호재를 가지고 있습니다.

하지만, 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인(보증금 50,000,000원)의 존재입니다. 이 보증금이 매수인에게 인수될 경우, 낙찰가 외 추가적인 상당 금액이 발생하게 됩니다. 또한, 지분매각, 대지권 미등기, 공유자 우선매수 등의 권리 관계 상 복잡성과 잠재적 제약 사항이 다수 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 가로주택정비사업이 성공적으로 추진될 경우, 재건축을 통한 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 감정가(46,000,000원) 대비 최근 실거래가(55,000,000원~60,000,000원)가 높게 형성되어 있어, 시세 차익 가능성이 존재합니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 46,000,000원 대비 최근 실거래가 55,000,000원~60,000,000원 수준을 보이고 있습니다. 하지만, 대항력 있는 임차인이 보증금 50,000,000원을 보유하고 있어, 이 보증금이 인수될 경우 실제 총 취득 비용은 낙찰가에 50,000,000원을 더해야 합니다.

'인수 보증금'을 제외하고 입찰가를 산정하라는 지침에 따라, 본 건의 순수 부동산 가치 및 경매 물건으로서의 입찰 가치에 초점을 맞춥니다.

최근 매매 사례(55,000,000원)와 감정가를 고려할 때, 본 건의 잠재적 가치를 50,000,000원 ~ 55,000,000원 수준으로 추정할 수 있습니다.

다만, 지분매각, 대지권 미등기, 정비사업의 불확실성, 그리고 무엇보다 인수될 가능성이 높은 임차인의 보증금(50,000,000원) 위험을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가 대비 소폭 상승한 48,000,000원 ~ 53,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다. 이는 임차인 인수 금액을 제외한 순수 낙찰가 기준이며, 실제 총 취득 비용은 이보다 훨씬 높아질 수 있음을 반드시 유념해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.