나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11530 [1] 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 1367 월봉청솔1단지아파트 105동 3층306호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충남 · 평가일 2025.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 소재 '월봉초등학교' 북측 인근에 위치하고 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 교육시설 등으로 형성되어 있는바 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 제반 차량 접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 건물 내 제3층 제306호 로서,
(사용승인일:2000.09.04)

-외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감.
-내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감.
-창호: 샤시창호입니다.

이용상태

아파트(방3, 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실 등)로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 옥외 및 지하주차장 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, '아파트건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

아파트단지 북측으로 광로,서측,남측 및 동측으로 소로 및 중로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(쌍용4지구),
소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)
가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(나사렛대학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(나사렛새꿈학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(좋은유치원(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다.
기타: 특이사항 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 천안지원 25타경11530 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 1367 월봉청솔1단지아파트 105동 3층306호

용도: 아파트

감정가: 134,000,000원

토지면적: 23.90㎡ (약 7.23평)

토지 지분: 23.9㎡

건물면적: 50.16㎡ (약 15.17평)

건물 지분: 50.16㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 건물 내 3층 306호

사용승인일: 2000.09.04

1.2. 아파트 정보

아파트명: 월봉청솔1단지

총 세대수: 1,423세대

최고층: 15층

건축 연도: 2000년

1.3. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 소재 '월봉초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 교육시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(쌍용4지구)에 해당합니다. 소로, 중로와 접하고 있으며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(나사렛대학교, 나사렛새꿈학교, 좋은유치원)으로 지정되어 있습니다.

* 인접 도로상태: 아파트단지 북측으로 광로, 서측, 남측 및 동측으로는 소로와 중로에 접해 있습니다.

1.4. 권리분석

* 말소기준권리: 2025.04.15 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑4)입니다.

* 임차인 현황:

* 김재옥 (보증금: 125,000,000원, 차임: 0원)

* 전입일자/사업일자: 2022.09.01

* 확정일자: 2022.09.01

* 배당신고일자: 2024.09.03

* 대항력: 있음

* 비고: 주택임차권 등기(을3)가 있으며, 이는 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

* 등기부 요약:

* 갑2: 유근란 (1번 신탁등기 말소)

* 갑3: 고은하 (소유권이전, 2017.11.24)

* 을3: 김재옥 (주택임차권, 125,000,000원, 인수)

* 갑4: 주택도시보증공사 (강제경매, 128,417,504원, 말소기준권리)

* 등기부채권 총액: 125,000,000원 (임차인 보증금 기준)

* 물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 을구 3번 임차권등기(임대차보증금 125,000,000원, 전입일자 2022.09.01, 확정일자 2022.09.01)는 매수인에게 인수될 수 있습니다. 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 잔액은 매수인에게 인수됩니다.

1.5. 상권분석

* 주변 환경: 본 물건은 월봉초등학교 북측 인근에 위치한 대단지 아파트 단지 내에 속해 있으며, 주변으로 근린생활시설 및 교육시설이 형성되어 있어 기본적인 주거 상권이 형성되어 있습니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 차량 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터 등 복리시설이 갖추어져 있습니다. 인근에 상업시설 및 생활 편의 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 월봉초등학교가 북측 인근에 위치하며, 상대보호구역 내에 나사렛대학교, 나사렛새꿈학교, 좋은유치원 등이 있습니다.

* 주차: 총 442대의 주차 공간이 마련되어 있습니다. (지상 4대, 지하 16대, 총합계 442대)

1.7. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 본 물건에는 선순위 대항력 있는 임차인 김재옥 씨(보증금 125,000,000원)가 존재합니다. 해당 임차인의 보증금이 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 부담해야 합니다. 이는 낙찰가의 상당 부분을 추가로 부담해야 할 수 있는 매우 중요한 리스크 요소입니다.

* 건축물 노후화: 2000년 9월 4일 사용승인된 건물로, 약 26년차 건물이므로 향후 리모델링 또는 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 감정가와 시세 차이: 감정가 134,000,000원 대비 최근 실거래가가 118,000,000원(2026년 7월 11일) 또는 98,000,000원(2026년 7월 6일, 2일)으로 형성되어 있어, 감정가와 시세 간의 차이가 존재합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 쌍용동에 위치한 월봉청솔1단지 아파트 105동 3층 306호입니다. 아파트 단지로서 기본적인 생활 인프라와 교통 환경이 양호한 편입니다. 특히, 월봉초등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 가구에 유리한 입지입니다. 하지만, 가장 큰 문제는 선순위 대항력 있는 임차인 김재옥 씨의 보증금 125,000,000원이 매수인에게 인수될 수 있다는 점입니다. 이는 실질적인 취득 비용을 크게 증가시키는 요인이므로, 입찰 전 반드시 인수 금액을 고려한 총 투자 비용 산정이 필수적입니다.

1.9. 투자 포인트

* 선순위 임차인 보증금 인수 리스크를 충분히 인지하고, 이를 반영한 입찰가 산정이 중요합니다.

* 천안시 서북구는 꾸준한 주거 수요를 기반으로 하는 지역으로, 향후 지역 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 아파트 자체의 노후화 정도와 향후 리모델링 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.10. 예상 입찰가

최근 거래 사례를 고려할 때, 본 물건의 시장 가치는 약 118,000,000원에서 98,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 125,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점을 감안할 때, 실질적인 총 지출액이 시장 가치를 초과할 가능성이 매우 높습니다.

따라서, 인수되는 임차인 보증금을 제외한 순수 부동산 가치 자체를 기준으로 본다면, 시장 최고가 수준인 118,000,000원을 초과하는 입찰은 신중해야 합니다.

본 물건에 대한 예상 입찰가는 110,000,000원 이하로 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다. 다만, 이 경우에도 최종적인 총 취득 비용은 110,000,000원 (입찰가) + 125,000,000원 (인수 보증금) = 235,000,000원이 되므로, 투자 수익성을 면밀히 재검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.