나이스옥션 법원경매 논산 2023타경1223 [1] 충청남도 논산시 연산면 95-1 어은리 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.06.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 연산면 어은리 소재 ""어은1리 마을회관"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답, 소규모 공장, 산업단지 등이 소재하는 지방도주변 농촌지대로, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 토지 기호(1)까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1)은 부정형의 완경사지로, ""공업용 건부지 등""으로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 토지 기호(1) 서측으로 노폭 약 8미터 아스콘 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역, 생산관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(돼지 개 닭 오리 메추리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(지방도697)<도로법>, 접도구역(지방도697호선)<도로법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 ""건물감정평가요항표"" 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건은 지적공부 등을 이용하여 목측에 의거 현황을 조사하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인이 필요할 것으로 판단되는 바, 경매 진행 및 응찰시 참고하시기 바람.

2) 본건 토지 기호(1)을 둘이상의 용도지역에 속하나, 주된 용도지역인 ""생산관리지역""기준하여 감정평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 참고하시기 바람.

3) 본건 토지 기호(1)는 일부가 접도구역으로, 이를 감안하여 감정평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 참고하시기 바람.

4) 감정평가보완명령에 따라 본건 토지 기호(1) 지상에 소유자측이 제시한 제시외 수목(조경수 등) 40여 주가 소재하는 것을 확인 및 조사하였으며, 제시외 수목은 수종, 규격, 수령, 수량, 관리상태, 수익성 등 그 밖에 가격형성에 관련된 제요인을 종합적으로 고려하여 감정평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 참고하시기 바람.

5) 감정평가보완명령에 따른 본건 토지 기호(1) 지상에 소재하는 관정은 해당 지자체인 논산시청에 사실조회한 결과, 타인 명의인 것으로 확인받았으며, 해당 지자체의 조회한 내용을 토대로 감정평가하였으며 정상 작동여부는 별도의 재확인이 필요한 바 경매 진행이 응찰시 재확인하시기 바라며, 지상의 소재하는 제시외 관정이 토지에 미치는 영향을 감안하여 평가할 경우의 토지단가를 ""토지 감정평가명세표의 비고란""에 기재하였으니 경매 진행 및 응찰시 참고하시기 바람.

6) 임대관계는 후첨 ""건물감정평가요항표"" 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2)는 철근콘크리트구조 및 벽돌구조 우레탄판넬 지붕 2층 건으로서,
(사용승인일 : 2005.12.22)
외 벽 : 치장벽돌붙임 마감 등임.
내 벽 : -
창 호 : 샷시 창호 등임.

기호(3,4)는 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건으로서,
(사용승인일 : 2005.12.22)
외.내벽 : 샌드위치판넬 마감 등임.
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(2)는 1,2층 : 공부상 용도인 ""소매점""임.
기호(3,4)는 1층 : ""창고"" 등임.

설비내역

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부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 목측에 의하면 본건 토지 기호(1) 지상에 소유자 미상의 제시외 건물(㉠~㉧) 및 감정평가보완명령에 따른 본건 토지 기호(1) 및 건물 기호(3)의 종물 및 부합물의 형태로 건물 기호(3) 내부에 소재하는 제시외 건물(㉨~㉪을 조사 및 확인하였으며, 소유자 미상의 제시외 건물(㉠~㉪)은 실측에 의거 면적사정하였으며, 구조·이용상태·내구연한·유용성 등 그 밖에 가격형성에 관련되는 제요인을 종합적으로 고려하여 관찰감가법을 적용하여 감정평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 업무에 참고하시기 바람.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건 건물 기호(2~4)는 현장조사 시 이해관계인의 부재 등으로 정확한 내부확인이 불가능하여 외부 관찰 및 건축물 현황도 기준하여 감정평가하였는 바, 경매진행 및 응찰시 재확인하시기 바람.

2) 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 목록1 일부 접도구역 저촉. 제시외 건물,수목,관정 포함
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본 건은 충청남도 논산시 연산면 어은리 소재 "어은1리 마을회관" 북측 인근에 위치합니다.

* 주위는 전, 답, 소규모 공장, 산업단지 등이 소재하는 지방도 주변 농촌지대로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 본 건 토지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통입니다.

* 본 건 토지 기호(1) 서측으로 노폭 약 8미터 아스콘 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 제한

* 토지 기호(1)은 부정형의 완경사지로, "공업용 건부지 등"으로 이용 중입니다.

* 토지이용계획상 보전관리지역, 생산관리지역에 해당합니다.

* 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(돼지, 개, 닭, 오리, 메추리 제한), 접도구역(지방도697), 접도구역(지방도697호선)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 2019년 8월 23일 접수된 우리은행의 근저당권 (채권액 974,400,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수 권리

* 제공된 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 등기부 내역상 지상권은 존재하지 않습니다.

* 따라서, 본 경매 절차를 통해 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 휴먼스파이로주식회사 대표이사 송

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자(사업일자): 2021년 6월 7일

* 확정일자: 없음

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 채권 총액

* 토지 등기부채권 총액: 1,834,400,000원

* 건물 등기부채권 총액: 1,714,400,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본 건이 위치한 지역은 전, 답, 소규모 공장, 산업단지가 혼재된 지방도 주변 농촌지대입니다.

* 상업 시설보다는 산업 및 농업 활동이 주를 이루는 지역적 특성을 보입니다.

4.2. 건물 용도

* 본 건물의 주된 용도는 근린시설이며, 건물 감정평가 요약에 따르면 기호(2) 건물은 소매점으로, 기호(3,4) 건물은 창고로 이용 중입니다.

* 건축물대장상 주요 용도는 창고시설로 표기되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

* "어은1리 마을회관" 인근의 농촌 지역에 해당합니다.

* 생활 편의시설 및 상업 시설 이용을 위해서는 인근 마을 또는 논산 시내로의 이동이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법규 저촉

* 본 건 토지 일부가 접도구역에 저촉되어 있어, 향후 건축 또는 개발 행위에 제한이 발생할 수 있습니다.

* 보전관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역 등 복합적인 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다.

6.2. 유동화 물건

* 본 건은 유동화 물건으로, 채권 회수 절차가 복잡할 수 있으며, 자산유동화전문회사(AMC) 등의 관리가 이루어질 수 있습니다.

6.3. 부대/부속 물건

* 제시외 건물, 수목, 관정이 매각에 포함되나, 특히 관정은 타인 명의로 확인되어 사용, 철거, 원상복구 등과 관련한 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

6.4. 복합 용도지역

* 토지가 둘 이상의 용도지역에 속하고 있어, 향후 토지 이용 계획 수립 시 여러 규정을 복합적으로 검토해야 합니다.

6.5. 외부 시설 확인

* 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 주변에 혐오시설이 명확히 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 특성상 소규모 산업 시설이 존재할 수 있으며, 정확한 환경 조사를 위해 현장 방문을 통한 추가적인 확인이 권장됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 논산시 연산면 어은리 소재의 근린시설로, 넓은 토지 면적과 여러 동의 건물(소매점, 창고)을 포함하고 있습니다. 농촌 및 소규모 공업지대가 혼재된 지역에 위치하며, 교통 접근성은 보통 수준입니다. 다만, 토지 일부의 접도구역 저촉, 복합 용도지역 지정, 타인 명의 관정 포함 등은 권리 분석 및 향후 토지 이용에 있어 주의를 요하는 부분입니다. 또한 유동화 물건이라는 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적(5,982.00㎡, 약 1,810평)을 활용한 향후 개발 또는 사업 확장 가능성이 있습니다.

* 현재 창고 및 소매점 용도로 이용 중인 시설을 활용한 사업 기회를 모색할 수 있습니다.

* 경매 절차를 통해 시세 대비 저렴하게 부동산을 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 1,356,415,750원을 기준으로, 권리 분석 및 현장 조사 결과를 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 해당 감정가를 기초로 시장 조사, 개발 가능성, 잠재적 리스크 요인 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 필수적입니다. 정확한 금액 산정은 전문가의 도움을 받아 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.