나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11529 [1] 충청남도 천안시 서북구 성정동 1345 프라지움7차 4층405호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김대윤 · 평가일 2025.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 '롯데마트' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 도시형생활주택, 상업 및 업무용시설, 근린생활시설 등으로 형성된 주상복합지대로서, 제반주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 간선도로가, 북동측 근거리에'두정역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 4층 405호로서,
(사용승인일자 : 2016년 12월 2일)

외벽 : 석재타일, 몰탈위 페인트 등 마감
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감
바닥 : 장판(마루)깔기, 타일 등 마감
창호 : 새시창호입니다.

이용상태

원룸형 도시형생활주택입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급ㆍ배수설비, 화재탐지 및 소화전설비, 스프링클러, 승강기설비, 지하주차장시설, 도시가스에 의한 개별난방설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

이웃토지와 높이가 같은 직사각형의 주상복합용건부지입니다.

인접 도로상태등

서측 폭 약 25m 내외 포장도로(대로), 남측 폭 약 10m 내외 포장도로(소로)에 접하는 등 인접도로의 포장 및 계통의 상태는 보통입니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

특이사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기(임대차보증금 100,000,000원, 전입일자 2022.09.05. 확정일자 2022.08.05.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경11529 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성정동 1345 프라지움7차 4층405호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 4층 405호

사용승인일자: 2016년 12월 2일

용도: 도시형생활주택

감정가: 81,000,000원

건물면적: 30.50㎡ (약 9.22평)

토지면적: 4.73㎡ (약 1.43평) - 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

2. 입지조건

주위환경: 본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 '롯데마트' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 도시형생활주택, 상업 및 업무용시설, 근린생활시설 등으로 형성된 주상복합지대로서, 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 북동측 근거리에 '두정역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

토지이용계획: 본건은 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지구)에 속하며, 대로3류(폭 25m~30m) 및 소로1류(폭 10m~12m)에 접하는 등 기반시설이 양호합니다.

주변시설: '롯데마트'가 인근에 위치하며, 상업 및 업무시설이 밀집된 지역으로 생활 편의성이 높은 지역입니다.

혐오시설: 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2025년 4월 10일 접수된 대전지방법원 천안지원의 강제경매개시결정(채권자: 조하민, 채권액: 100,000,000원)입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 조하민

* 보증금: 100,000,000원

* 전입일자: 2022년 9월 5일

* 확정일자: 2022년 8월 5일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2024년 9월 9일

주의사항: 을구 3번의 임차권등기는 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다. 따라서 임차인 조하민의 임대차보증금 100,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본건의 가장 중요한 인수 사항입니다.

등기부요약:

* 갑2, 갑4: 소유권 관련 등기

* 을3: 주택임차권 (조하민, 100,000,000원, 인수)

* 갑5: 강제경매 (조하민, 100,000,000원, 말소기준권리)

채무총액: 등기부상 채무 총액은 100,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 성정동 일대는 도시형생활주택, 상업시설, 업무시설 등이 혼재된 복합상권입니다. '롯데마트' 및 '두정역' 인근의 입지를 바탕으로 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있으며, 유동인구와 배후수요가 비교적 높은 지역으로 분석됩니다.

5. 생활정보

건물: 프라지움7차는 2016년에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 12층 건물로, 본건은 4층 405호에 위치합니다.

내부: 원룸형 도시형생활주택으로, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 화재탐지 및 소화전 설비, 스프링클러, 승강기, 지하주차장, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

마감재: 외벽은 석재타일 및 페인트, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 바닥은 장판 또는 타일, 창호는 새시로 마감되었습니다.

주변 편의시설: 롯데마트, 각종 근린생활시설, 식당, 카페 등 상업시설이 인접해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 가장 큰 리스크는 보증금 100,000,000원의 대항력 있는 임차인 조하민의 잔여 보증금 인수 문제입니다. 낙찰 후 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 추가로 부담해야 합니다.

경매 채권자 및 임차인 정보: 채권자(조OO)와 임차인(조하민)의 성이 동일한 점은 추가적인 확인이 필요할 수 있으나, 권리분석상 임차인의 대항력 및 인수 여부는 명확히 파악되었습니다.

7. 종합 의견

본건은 2016년 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 천안시 주요 상업시설 및 교통 요지인 '두정역'과 인접하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 하지만 100,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담은 매우 큰 위험 요소로 작용합니다. 낙찰 후 배당 상황에 따라 실질적인 취득 가격이 크게 달라질 수 있으므로, 이에 대한 철저한 사전 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근 연식(2016년)의 현대적인 건물입니다.

* '롯데마트' 및 '두정역' 인근으로 생활 편의시설과 교통 접근성이 우수합니다.

* 도시형생활주택으로 1인 가구 또는 소형 가구 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 81,000,000원이며, 최근 주변 시세는 30.50㎡ (약 9.22평) 기준으로 평당 약 700만 원 ~ 800만 원 선으로 추정됩니다(클릭하우스, 2016년 건축, 59.89㎡, 147,000,000원 기준 평당 약 811만원 적용). 이를 바탕으로 본건의 시장가치는 약 75,000,000원 내외로 평가될 수 있습니다.

그러나, 본건은 100,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담이 존재하므로, 낙찰가 외에 추가적인 인수 비용이 발생합니다. 따라서 입찰가를 산정할 때는 이 점을 반드시 고려해야 합니다.

보증금 인수액을 제외하고 시장 가치(약 75,000,000원)를 기준으로 입찰가를 산정하면, 보증금 인수 부담을 감안할 때 매우 낮은 금액으로 입찰해야 합니다.

예상 입찰가: 50,000,000원 ~ 60,000,000원

이는 위 예상 입찰가 범위 내에서 낙찰받더라도, 임차인 보증금 100,000,000원을 추가로 인수하게 되므로, 총 실질 취득가액은 150,000,000원 ~ 160,000,000원이 될 수 있음을 유념해야 합니다. 실제 배당 금액에 따라 인수해야 할 보증금 잔액이 달라지므로, 법원 배당표 확인 및 임차인과의 소통을 통해 최종 인수 금액을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.