나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11548 [1] 충청남도 아산시 음봉면 삼거리 254-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이안 · 평가일 2025.04.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 음봉면 삼거리 소재 ""음봉초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 부근은
농경지 및 임야, 단독주택, 공장, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서, 제반 주위환경
은 보통임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일
반적인 교통사정은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

대부분 부정형 내지 사다리형의 토지로서, 대체로 남측 하향의 경사지대에 소재하며, 기호
(1) 토지는 나지상태이며, 기호(2) 토지는 단독주택의 건부지, 기호(4) 토지는 단독주택의
부속토지, 기호(5),(8),(9) 토지는 상업용 건부지, 기호(7),(11) 토지는 그 부속토지 및 제
시외건물 부지 등으로, 기호(6) 토지는 현황 도로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지들은 동측으로 개설된 폭 약 5미터 내외의 비포장 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서 상 기호(1)은 계획관리지역, 생산관리지역, 성장관리계획구역(음봉41
(일반형)) 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역800)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 역사문화환경보존지역<충청남도지정문화재보호조례> 이며, 기호(2)는 생산관리
지역, 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역800)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 역사문화환경보존지역<충청남도지정문화재보호조례>, 기호(4~9, 11)은 생산관리지
역, 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역800)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 역사문화환경보존지역<충청남도지정문화재보호조례> 경계중복에 따라 용도지역이 중
복 발급될 수 있으니 관련실과에 확인바랍니다. 임.

제시목록 외의 물건

-본건 토지상에 별첨 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지""에서와 같이 소유자 미상의 제시
외 건물(기호 ㉠~㉧)이 소재하여, 감정인의 개략적인 실측에 의하면 면적 및 구조 등을 조
사하여 평가하였으니, 필요시 정확한 지적경계측량 등을 통한 재확인을 요하며, 제시외 건
물에 대한 소유권 및 일괄경매 여부를 재확인하시기 바람.

-본건 토지상에 별첨 ""사진용지""에서와 같이 소유자 미상의 제시외 수목(기호 ㉨)이 소재하
여, 감정인의 개략적인 실측에 의거 본건 토지상에 소재하는 것으로 판단되는 수목의 수량
및 규격, 수종 등을 조사하여 평가하였으니, 필요시 정확한 지적경계측량 등을 통한 수량
및 수종 등에 대한 재확인을 요하며, 제시외 수목에 대한 소유권 및 일괄경매 여부를 재확
인하시기 바람.

-본건 기호(11) 토지 동측 부근에 별지 ""사진용지""와 같이 조립식 창고 1동이 소재하나, 이
동 및 조립이 용이한 간이구조로 평가에서 제외 하였음.

공부와의 차이

본건 기호(6)토지는 공부상 지목 ""답"", 기호(11)토지는 공부상 지목 ""전""으로 등재되어 있
으나, 감정인의 개략적인 실측에 의하면 기호(6) 토지 전체 및 기호(11) 토지 동측 일부분
이 현황 ""도로""로 이용중인 것으로 판단되는 바, 필요시 정확한 지적경계측량 등을 통한 재
확인을 요함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 부재로 임대내역은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) 건물은 철근콘크리트조 스라브지붕 2층 건물로서,
- 외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등,
- 내벽: 벽지마감 및 일부 타일붙임 등,
- 창고: 새시창호임.

기호(10) 건물은 조적조 스라브지붕 단층 건물로서,
- 외벽: 목재 및 페인팅, 유리 마감 등,
- 내벽: 인테리어마감 등,
- 창호: 새시창호임.

기호(12) 건물은 목조 슬래브지붕 단층 건물로서,
- 외벽: 목재 및 페인팅, 유리 마감 등,
- 내벽: 인테리어마감 등,
- 창호: 새시창호임.

이용상태

기호(3)은 단독주택, 기호(10) 및 (12)건물은 근린생활시설 용도임.

설비내역

공히 위생 및 급배수설비, 전기설비 되어있으며, 기호(3) 단독주택은 온수보일러에 의한 난방설비 되어있음.

부합물 및 종물

본건 토지상에 별첨 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지""에서와 같이 소유자 미상의 제시외
건물(기호 ㉠~㉧)이 소재하여, 감정인의 개략적인 실측에 의하면 면적 및 구조 등을 조사
하여 평가하였으니, 필요시 정확한 지적경계측량 등을 통한 재확인을 요하며, 제시외 건물
에 대한 소유권 및 일괄경매 여부를 재확인하시기 바람.

공부와의 차이

기호(10) 및 (12) 건물은 공부상 ""스라브지붕(슬래브지붕)"" 으로 등재되어 있으나, 현황은
외관상 ""기와지붕"" 형태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 부재로 임대내역은 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물 및 수목 포함(단, 목록11 토지 부근 조립식 창고 1동은 매각에서 제외함)
2. 목록1, 11 토지는 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 보증금 미반환)
3. 목록1 토지는 나지상태이며, 목록2 토지는 단독주택의 건부지, 목록4 토지는 단독주택의 부속토지, 목록5,8,9 토지는 상업용 건부지, 목록7,11 토지는 그 부속토지 및 제시외 건물 부지, 목록6 토지는 현황 "도로"로 이용중임
4. 목록6,11토지는 공부상 지목 "답", "전"으로 등재되어 있으나 현황은 목록6 토지 전체 "도로"이고, 목록11 토지는 동측 일부분이 "도로"로 이용중임
5. 목록10, 12 건물은 공부상 "스라브지붕(슬래브지붕)" 으로 등재되어 있으나, 현황은 외관상 "기와지붕" 형태임
6. 정준영, 이윤규, 장비, 이판수, 주식회사 해드림주택건설, 주식회사 직림, 이성진으로부터 2025. 5. 28. 유치권신고(공사대금:164,660,000원), 서동철로부터 2025. 5. 28. 유치권신고(매매대금:200,000,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
7. 임대차 관계 미상의 임차인 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경11548 (1)

* 소재지: 충청남도 아산시 음봉면 삼거리 254-2

* 용도: 근린시설 (건축물대장상 용도는 단독주택 및 제2종근린생활시설)

* 감정가: 1,677,421,940원

* 토지면적: 6900.00㎡ (약 2087.3평)

* 건물면적: 653.25㎡ (약 197.6평) (건축물대장상 건물3: 199.26㎡, 건물12: 197.1㎡ 등 포함)

* 매각대상: 토지 및 건물 지분매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 평택농업협동조합

2. 입지조건

* 위치: 충청남도 아산시 음봉면 삼거리 소재 "음봉초등학교" 북측 인근

* 주변환경: 농경지, 임야, 단독주택, 공장, 근린생활시설 등이 혼재된 지역

* 교통: 차량 접근 용이, 인근 시내버스 승강장 소재. 전반적인 교통사정은 무난한 편.

* 인접 도로: 동측으로 폭 약 5미터 내외의 비포장 도로 이용.

* 토지 이용 계획 및 제한: 계획관리지역, 생산관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등. 일부 토지는 용도지역 중복 가능성이 있어 관련 실과 확인 필요.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2017-11-03 접수된 평택농업협동조합 근저당권 (을8)

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 확인된 내용상 매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

* 유치권:

* 정준영 외 6인 (공사대금 164,660,000원): 2025.5.28 신고, 성립 여부 불분명.

* 서동철 (매매대금 200,000,000원): 2025.5.28 신고, 성립 여부 불분명.

* 상기 유치권 신고는 말소기준권리보다 늦게 신고되었으나, 성립 요건 충족 시 낙찰자가 인수할 수 있으므로 법률 검토가 필수적입니다.

* 임차인 현황:

* 김 : 2024-03-29 전입, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 김 : 2024-04-05 전입, 보증금 20,000,000원, 차임 1,000,000원, 대항력 없음.

* 서 : 2024-11-27 전입, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 조 : 2021-08-26 전입, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 상기 임차인들은 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 기타: 임대차 관계가 미상의 임차인이 존재하며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 음봉초등학교 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 임야, 주택, 공장, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 근린생활시설 용도의 건물이 있어 지역 주민을 대상으로 한 소규모 상권 형성이 가능합니다.

* 대규모 상업 지구보다는 지역 기반 상권으로 평가됩니다.

* 주변 개발 계획 및 인구 유입에 따라 상권 활성화 잠재력이 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육: 음봉초등학교가 인근에 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 편의시설: 지역 커뮤니티 수준에 맞는 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

* 주변 환경: 농경지 및 임야가 많아 쾌적한 환경을 제공할 수 있으나, 공장 등 산업 시설 혼재로 인한 소음 및 환경 영향 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 교통: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 인근 버스 승강장에 의존해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 목록 1, 11 토지는 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 보증금 미반환 위험이 있습니다.

* 토지 지목과 현황 불일치: 공부상 '답', '전'으로 등재된 토지(목록 6, 11)가 현황 '도로'로 이용 중입니다. 이는 향후 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 건물 공부와의 차이: 목록 10, 12 건물은 공부상 슬래브 지붕이나 현황은 기와 지붕으로, 건축물대장과의 불일치로 인한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 유치권 성립 여부 불확실: 다수의 유치권 신고가 있으나 성립 여부가 불분명하여 낙찰 시 인수될 가능성이 있습니다. 철저한 법률 검토가 필요합니다.

* 제시외 건물 및 수목: 일괄 매각 대상이나, 일부 제외된 조립식 창고가 있습니다. 이에 대한 소유권 및 철거 관련 분쟁 가능성을 확인해야 합니다.

* 미상 임차인: 임대차 관계가 미상의 임차인이 존재하므로 주의가 필요합니다. (대항력 없음 확인됨)

* 주변 환경: 공장 등이 혼재되어 있어 환경적 요인을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 아산시 음봉면에 위치한 토지 및 건물 지분 매각 대상입니다.

* 감정가는 16억 7천만원대이며, 주변 환경은 혼재된 지역입니다.

* 토지 이용 계획, 현황, 건물 공부와의 차이, 불분명한 유치권 등 다수의 특이사항과 잠재적 리스크가 존재합니다.

* 특히, 농지 취득 자격 증명 발급 및 제출 여부, 유치권 성립 여부에 대한 면밀한 법률 검토가 필수적입니다.

* 현장 답사를 통해 제시외 건물, 수목, 도로 현황, 건물 상태 등을 직접 확인하고, 이해관계인과의 소통을 통해 리스크를 최소화하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 농지 취득 자격 증명 발급 가능 시, 토지 활용도 증대.

* 공부상 불일치 해소 시 가치 상승 잠재력 보유.

* 지역 내 근린생활시설 및 단독주택으로서의 활용 가치.

* 인수되는 보증금이 없어 권리 관계가 비교적 명확한 편.

9. 예상 입찰가

* 본 물건은 인수 보증금이 0원이므로, 감정가(1,677,421,940원)를 기준으로 시장 상황, 권리 분석 및 특이사항 해소 비용, 향후 투자 가치 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 유치권, 농지 취득 자격 증명 문제 등 리스크 해소에 필요한 비용과 시간을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 상세한 현장 조사, 법률 검토, 유사 물건 시세 조사 등이 선행되어야 합니다. (본 보고서에서는 구체적인 금액 제시를 유보합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.