나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11504 [1] 충청남도 아산시 배방읍 장재리 1723 1동 13층1302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: H선한 · 평가일 2025.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 아산시 배방읍 장재리 소재 ‘천안아산역’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 신시가지 업무지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 지하5층, 지상18층 중 13층 1302호로서 사용승인일은 2022년 11월 8일이고, 외벽은 화강석치장, 내벽은 몰탈위 페인팅, 타일, 창호는 시스템창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

급배수 위생설비, 소방설비, 난방설비, 승강기, 방송설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상부지는 장방형 토지로서 인접도로와 평탄한 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

대상부지는 서측, 북측 및 동측으로 노폭 약 15m의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

▣ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 지역?지구 등

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(아산배방), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)

▣ 다른 법령 등에 따른 지역?지구 등

가축사육제한구역(2021-7-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

▣ 토지이용규제 기본법 시행령 제9조제4항 각호에 해당되는 사항

중점경관관리구역(아산신도시)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이고, 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부를 확인하지 못하였으며, 집합건축물대장 현황도면을 참조하여 작성하였으니 경매진행시 참고바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 천안지원 2025타경11504 (1) 사건의 물건에 대한 분석 내용을 담고 있습니다.

2. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경11504 (1)

소재지: 충청남도 아산시 배방읍 장재리 1723 1동 13층1302호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 173,000,000원

건축년도: 2022년 11월 8일 사용승인

총 층수: 18층

해당 층수: 13층

건물구조: 철근콘크리트구조

토지면적: 5.82㎡ (약 1.76평)

건물면적: 29.91㎡ (약 9.05평)

토지지분: 5.82㎡ (약 1.76평)

건물지분: 29.911㎡ (약 9.05평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 입지조건

위치: 충청남도 아산시 배방읍 장재리 1723번지, 1동 13층 1302호에 소재합니다.

주변환경: 본 물건은 ‘천안아산역’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 신시가지 업무지대로 형성되어 있습니다.

교통상황: 제반 차량의 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 천안아산역(KTX, SRT, 지하철 등)을 이용할 수 있습니다.

도로상태: 본건 부지는 서측, 북측 및 동측으로 노폭 약 15m의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(아산배방), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 택지개발지구, 중점경관관리구역(아산신도시)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 강림산업주식회사의 가압류 (2024년 6월 4일 접수)입니다.

주요 권리사항:

* 등기부상 다수의 가압류, 압류, 강제경매, 주택임차권 등이 존재합니다.

* 매각으로 인해 대부분의 권리(말소기준권리 이후의 가압류, 압류, 강제경매 등)는 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황 :

* 임차인: 김예원

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 6월 30일

* 확정일자: 2023년 6월 21일

* 배당신고일자: 2025년 6월 5일

* 대항력: 있음

* 매각으로 소멸되지 않는 권리 :

김예원 씨의 주택임차권 등기(2025년 7월 7일 접수, 을1)가 존재합니다. 보증금 120,000,000원이며, 대항력이 있습니다. 해당 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

1.4. 상권분석

지역특성: 본 물건은 천안아산역 역세권의 신시가지 업무지대에 위치하며, 오피스텔 밀집 지역입니다.

수요: 주변 업무시설 및 상업시설 종사자, 역세권 유동인구를 바탕으로 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

개발: 신도시 지역으로 지속적인 개발 가능성이 있으며, 광역 교통망 접근성이 우수합니다.

1.5. 생활정보

편의시설: 업무지구 내 상업시설, 은행, 병원 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

교통: KTX, SRT, 일반열차, 지하철 이용이 가능한 천안아산역이 인접해 있어 수도권 및 전국 각지로의 이동이 편리합니다.

주거환경: 업무시설로 분류되나, 신축 오피스텔로서 주거 용도로도 활용 가능하여 1인 가구 또는 소규모 사업장 운영에 적합합니다.

1.6. 잠재적 리스크

임차인 보증금 인수: 대항력 있는 임차인 김예원 씨의 보증금 120,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 예상보다 높은 총 취득 비용으로 이어질 수 있습니다.

임대관계 미확인: 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 이루어지지 못했으며, 임대 관계가 미상입니다. 정확한 임대차 현황 및 협의 필요 사항을 추가 확인해야 합니다.

토지이용규제: 중점경관관리구역, 가축사육제한구역 등 관련 법령에 따른 지역·지구 지정이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 천안아산역 역세권의 신축 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 신시가지 업무지대에 위치하여 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이 가장 큰 리스크 요인이므로, 최종 입찰 전 보증금 회수 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 권리 분석상 다른 특이사항은 없어 보이나, 임차인과의 협의 및 인수 보증금액 확정이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

천안아산역 역세권에 위치한 신축(2022년 준공) 오피스텔로서 희소성이 있습니다.

향후 지역 개발 및 교통망 확충에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

일반적인 시세 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

시세 분석:

* 본 물건의 전용면적은 약 29.91㎡ (약 9.05평)입니다.

* 최근 거래 사례를 분석한 결과, 유사 면적(약 29㎡)의 오피스텔 매매가는 2024년 4월~5월 기준 약 16,200만원 ~ 16,300만원 수준입니다. (예: 29.132㎡, 10층, 16,300만원 / 29.132㎡, 9층, 16,200만원)

* 본 건의 감정가는 173,000,000원으로, 최근 실거래가보다 다소 높은 수준입니다.

* 13층이라는 층수를 고려할 때, 시장 가격은 16,500만원에서 17,000만원 사이로 형성될 가능성이 있습니다.

예상 입찰가 산정:

* 본 물건의 예상 입찰가는 시장 시세 및 최근 거래가를 기준으로 산정하며, 인수해야 하는 보증금은 제외하고 고려합니다.

* 최근 실거래가 및 층수 등을 감안하여, 165,000,000원 ~ 170,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 주의사항 : 상기 입찰가는 예상 가격이며, 실제 낙찰가는 경매 당일 입찰 경쟁률에 따라 달라질 수 있습니다. 가장 중요한 점은 대항력 있는 임차인 김예원 씨의 보증금 120,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 하므로, 실제 총 취득 비용은 본 입찰가에 인수되는 보증금액을 합한 금액이 될 수 있다는 점을 반드시 인지하셔야 합니다. 최종 입찰 결정 전, 임차인과의 협의 및 현장 조사를 통한 정확한 인수 금액 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.