나이스옥션 법원경매 대전 2024타경351 [1] 대전광역시 유성구 봉명동 640-6 라온팰리스 1동 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진민 · 평가일 2024.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 "계룡스파텔" 북측 인근에 위치하며, 주위일원은 도시형생활주택, 오피스텔 및 근린상가 등이 소재하는 상업지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하고, 서측 인근의 대학로변에 시내버스정류장이 소재하는 바 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

>철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 제12층 중 제5층 제503호로서,
- 외 벽 : 몰탈위페인트마감 등
- 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감
- 창 호 : 새시창호임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형태로 인접 필지와 등고 평탄하며 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[토지이용계획확인서]상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉명1지구 토지구획정리사업), 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법> 중점경관관리구역(유성)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 본건의 이용상황은 이핸관계인의 부재 등으로 인하여 집합건축물대장상 현황도면, 외부관찰 및 동일 건물내 유사 공동주택의 탐문조사 등에 따라 표준적인 이용상황을 감안하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

2.1. 물건 정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경351 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 봉명동 640-6 라온팰리스 1동 5층503호

신주소: 대전광역시 유성구 문화원로 117 (봉명동)

용도: 도시형생활주택

건물명: 라온팰리스

준공연도: 2019년

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트지붕)

총 층수: 지하 2층, 지상 12층

해당 층수: 5층 (전유부 기준)

감정가: 141,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

2.2. 면적 정보

토지면적: 8.48㎡ (약 2.57평)

토지 지분: 8.48㎡ (약 2.57평)

건물면적: 29.64㎡ (약 8.97평)

건물 지분: 29.64㎡ (약 8.97평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 "계룡스파텔" 북측 인근에 위치하며, 주위 일원은 도시형생활주택, 오피스텔 및 근린상가 등이 소재하는 상업지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 서측 인근의 대학로변에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 무난합니다.

3.3. 건물 및 토지 이용상태

* 건물: 철근콘크리트구조로, 외벽은 몰탈위페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시 창호로 되어 있습니다. 현재 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지: 장방형의 토지로 인접 필지와 등고 평탄하며, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

* 도로: 남측으로 포장도로에 접해 있습니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

대전광역시 유성구 봉명동 640-6번지 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉명1지구 토지구획정리사업), 중로1류(폭 20m-25m), 가축사육제한구역, 관광특구, 온천원보호지구, 중점경관관리구역(유성)으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 권리관계 요약

본 물건은 재매각 건으로, 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재하여 인수되는 권리가 있습니다. 말소기준권리는 2023년 5월 26일 접수된 가압류(갑8)입니다.

4.2. 주요 권리 내역

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 3번 주택임차권 (채권자: 김서준, 보증금 120,000,000원). 전입일자 2021년 5월 17일, 확정일자 2021년 5월 10일. 이 임차권은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 말소되는 권리: 갑4, 갑6, 갑8(말소기준권리), 갑9, 갑10 등

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 김서준

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-17

* 확정일자: 2021-05-10

* 배당신고일자: 2023-08-04

* 대항력: 있음

* 비고: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리이며, 보증금 전액 변제되지 못할 경우 잔액 인수 조건임.

4.4. 등기부 요약

* 을3: 주택임차권 (김서준, 120,000,000원, 2023-08-04 접수) - 인수

* 갑8: 가압류 (오혜인, 70,000,000원, 2023-05-26 접수) - 말소 (말소기준권리)

* 갑9: 강제경매 (김서준, 2024-01-10 접수) - 말소

* 갑10: 압류 (동대구세무서장, 2025-09-05 접수) - 말소

* 총 채권액: 190,000,000원

5. 상권분석

5.1. 주변 시세 및 거래동향

대전광역시 유성구 봉명동 일대는 도시형생활주택, 오피스텔, 근린상가 등이 혼재된 상업지역으로 거래가 활발한 편입니다. 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 연식 및 면적대의 다세대 주택 거래 사례가 있습니다.

* 덕주빌라 (1996년 준공, 35.52㎡): 2025년 8월 4,800만원 및 4,700만원에 거래됨. (평당 약 135만원 수준)

* 플러스빌리지 (2010년 준공, 68.83㎡): 2026년 5월 19,000만원에 거래됨. (평당 약 276만원 수준)

본건 라온팰리스(2019년 준공, 29.64㎡)의 감정가는 141,000,000원으로, 평당 약 475만원 수준입니다. 이는 주변의 상대적으로 오래된 건물에 비해 신축 연식 및 도심지라는 이점을 반영한 것으로 보입니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 편의시설

* 쇼핑: 인근 상업지구 내 편의점, 마트 등 근린생활시설 이용 가능.

* 교통: 대전 지하철 1호선 유성온천역 또는 구암역 이용 가능 (도보 거리 확인 필요), 다수의 시내버스 노선 운행.

* 교육: 충남대학교 등 교육 시설 인접.

* 의료: 대전 유성선병원, 유성구 보건소 등 이용 가능.

6.2. 혐오시설 유무

현장 조사 및 관련 정보 분석 결과, 본건 소재지 인근에서 특별히 지목할 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 재매각 물건

본건은 과거 유찰 후 재매각 절차가 진행 중인 물건으로, 이는 이전 경매에서 낙찰되지 못했거나 낙찰 후 문제가 발생했음을 시사합니다.

7.2. 대항력 있는 임차인 인수 위험

가장 중요한 리스크는 선순위 임차인 김서준 씨의 보증금 120,000,000원 전액을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 경매 배당 절차를 통해 임차인이 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 차액만큼은 매수인이 추가로 부담해야 합니다. 이는 총 투자 비용을 크게 증가시킬 수 있습니다.

7.3. 공동담보

본건이 공동담보로 묶여 있을 가능성이 있어, 다른 물건의 경매 진행 상황이 본 물건의 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 대전 유성구 봉명동의 상업지역 내에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축 연식(2019년)과 양호한 주변 환경 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 그러나 재매각 물건이라는 점과 더불어, 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 120,000,000원을 낙찰 후 인수해야 할 가능성입니다. 이 임차인의 보증금 전액이 경매 절차를 통해 회수되지 않을 경우, 매수인이 부담해야 할 총액이 감정가를 상회할 수 있습니다. 따라서 권리분석 및 임차인과의 관계를 철저히 파악하고, 인수될 보증금 금액을 고려한 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 양호한 입지: 대전 유성구 봉명동 상업지역 내 위치하여 생활 편의성이 높고 투자 가치가 있습니다.

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물에 속합니다.

* 부동산 강제경매: 채무 불이행으로 인한 경매로, 적정가 이하 취득 가능성 존재.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 141,000,000원입니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인 김서준 씨의 보증금 120,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높으므로, 총 투자 비용은 '입찰가 + 인수 보증금(미회수분)'이 됩니다.

만약 임차인이 경매 배당을 통해 보증금을 전혀 회수하지 못한다고 가정할 경우, 매수인이 부담해야 할 총액은 '입찰가 + 120,000,000원'이 됩니다.

본건의 잠재적 총 인수 비용을 감정가 수준(141,000,000원)으로 맞춘다고 가정하면, 입찰가는 대략적으로 다음과 같이 산정될 수 있습니다.

* 예상 입찰가 = 감정가 - 인수 보증금

* 예상 입찰가 = 141,000,000원 - 120,000,000원 = 21,000,000원

이는 임차인이 보증금을 전혀 회수하지 못한다는 최악의 경우를 가정한 이론적인 산정 금액이며, 실제 입찰가는 시세, 임차인의 배당 현황, 기타 경매 참여자의 경쟁 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 대항력 있는 임차인 존재로 인한 높은 위험도를 감안할 때, 보수적인 접근이 요구됩니다.

따라서, 신중한 투자 검토를 위해 예상 입찰가는 21,000,000원에서 50,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있으나, 임차인과의 협상 및 보증금 인수 조건에 대한 명확한 확인이 최우선입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.