나이스옥션 법원경매 대전 2024타경7529 [1] 세종특별자치시 부강면 문곡리 778 1동 동물 및 식물 관련시설 경매
매각기일: 2025-12-04
물건 개요
나이스옥션 법원경매 대전 2024타경7529 [1] 세종특별자치시 부강면 문곡리 778 1동 동물 및 식물 관련시설 경매
- 사건번호: 2024타경7529
- 주소: 세종특별자치시 부강면 문곡리 778 1동
- 감정가: 66,176,000원
- 최저가: 7,784,000원
- 유찰 횟수: 6회
- 용도: 동물 및 식물 관련시설
대전지방법원 경매8계 2024타경7529 | 소재지: 세종특별자치시 부강면 문곡리 778 1동 | 감정가: 66,176,000원 | 최저가: 7,784,000원 | 용도: 동물 및 식물 관련시설
1. 대전지방법원 2024타경7529 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 대전지방법원 2024타경7529 (1)
소재지: 세종특별자치시 부강면 문곡리 778 1동
용도: 동물 및 식물 관련시설
감정가: 66,176,000원
토지면적: 0.00㎡ (0평)
토지 지분율: 0%
토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)
건물면적: 619.00㎡ (약 187.25평)
건물 지분율: 61900 (기재된 정보 그대로 표기, 통상적인 비율과 상이)
건물 제시외면적: 148.00㎡ (약 44.77평)
매각대상: 기타
경매구분: 청산을 위한 형식적 경매
소유자: 망OOOOOOOOOOOOOOO
채무자: 망OOOOOOOOOOOOOOO
채권자: 강OO
특이사항: 형식적 경매, 법정지상권, 소유자 망인
주의사항:
-일괄매각
-건물만의 매각, 제시외 건물 포함.
-건물 대지에 대한 법정지상권 성립 여부 불분명
-공부와 실제 면적간 현저히 차이 있음
-목록2 부속 건물인 창고가 등기부상 단층으로 기재되어 있으나 현황은 2층임, 감정평가서와 건축물현황도 필히 참조 요망.
-매수보증금은 최저매각가격의 20%임
감정평가서 요약 표:
건물의 구조:
- 1-1 축사: 강파이프구조 칼라시트지붕 단층 동물 및 식물관련시설.
- 1-2 퇴비사: 부속건물 일반목구조 에프알피채광판지붕 단층(실제 2동, 석축 연벽).
- 2-1 축사: 강파이프구조 칼라시트지붕 단층 동물 및 식물관련시설(실제 반투명시트지붕).
- 2-2 창고: 부속건물 일반목구조 슬레이트지붕 단층(실제 2층).
이용상태:
- 1-1 축사: 일부 계사로 운영, 일부 공실 상태임.
- 1-2 퇴비사: 공실 상태임.
- 2-1 축사: 공실 상태임.
- 2-2 창고: 공실 상태임.
설비내역: 별도의 설비가 없는 것으로 보임.
부합물 및 종물: 없음.
공부와의 차이: 공부와 실제 면적이 현저하게 차이가 있으며, 이는 행정구역 변경 및 건축 허가/신고 목적의 신고 누락 등으로 추정됨. 감정평가 시 개략적인 실측사정 면적을 반영함.
기타 참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 미상임.
1.2. 입지조건
본 물건은 세종특별자치시 부강면 문곡리 778번지에 소재하고 있습니다. 부강면은 세종시의 동남쪽에 위치하며, 과거 충청북도 청원군에 속했다가 세종시 출범과 함께 편입된 지역입니다. 경부선, 경부고속철도, 호남고속철도가 지나가는 교통의 요충지이기도 합니다. 주변 지역은 농업 및 일부 산업 시설이 혼재된 지역으로, 조용하고 한적한 환경을 갖추고 있습니다. 세종시 신도시(행복도시)와는 차량으로 이동이 가능하며, 남청주IC 등 광역 교통망 접근성도 양호한 편입니다. 다만, 문곡리 778번지 일대의 구체적인 주변 시설 및 혐오 시설 유무에 대해서는 현장 조사 및 추가적인 지도로 확인이 필요합니다. (세종시 부강면에 345kV 개폐소 건립 관련 주민들의 우려가 있었던 사례가 있으나, 본 물건지와의 직접적인 관련성은 확인되지 않았습니다.)
1.3. 권리분석
본 경매 물건은 '청산을 위한 형식적 경매'로 진행됩니다. 형식적 경매는 특정 재산의 가격 보존 또는 정리를 주목적으로 하며, 공유물 분할, 상속 재산 정리, 유치권 행사 등이 해당될 수 있습니다. 본 사건의 경우 채무자 겸 소유자가 망인(故人)이므로, 상속 재산 정리 등 청산 목적의 경매일 가능성이 높습니다. 형식적 경매는 일반적인 채권 만족을 위한 경매(실질적 경매)와는 달리, 절차상 인수주의 또는 소멸주의가 적용될 수 있으므로 특별 매각 조건을 반드시 확인해야 합니다.
가장 중요한 권리 사항은 '법정지상권 성립 여부 불분명'입니다. 본건은 토지 면적이 0㎡, 토지 지분율이 0%로 기재되어 있어, 건물이 타인 소유의 토지 위에 존재할 가능성이 매우 높습니다. 이 경우, 건물 소유자는 토지 소유자에게 법정지상권을 주장할 수 있는바, 해당 법정지상권의 성립 여부와 범위가 불분명하다는 점은 향후 토지 사용에 있어 중대한 제한이나 분쟁을 야기할 수 있는 중대한 리스크입니다.
1.4. 상권분석
부강면은 세종시의 읍면 지역 중 하나로, 조치원읍과 함께 '성장상권'으로 분류되고 있습니다. 지역 내에는 부강역과 부강시장이 있어 지역 상권을 형성하고 있으며, 산업단지 종사자들을 배후 수요로 하는 상권도 일부 존재합니다. 본 물건의 용도가 '동물 및 식물 관련 시설'인 점을 고려할 때, 이러한 농업 및 산업 기반이 있는 지역적 특성과 부합합니다. 다만, 이는 지역 내 기본적인 상권 분석이며, 본 물건 자체의 상권 가치나 활용도는 입지 및 주변 환경에 따라 달라질 수 있습니다.
1.5. 생활정보
부강면은 세종시 출범 이후 행정구역으로 편입되었으며, 면사무소(현 행정복지센터)를 중심으로 기본적인 생활 편의 시설이 갖추어져 있습니다. 부강초등학교, 부강중학교 등 교육 시설이 있으며, 부강전통시장과 같은 소규모 상업 시설이 있습니다. 하지만 대규모 쇼핑몰, 종합병원 등 도시적인 생활 편의 시설은 세종 신도시(행복도시)나 인근 대도시를 이용해야 할 것으로 보입니다.
1.6. 잠재적 리스크
본 물건은 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있어 철저한 사전 조사가 필수적입니다.
- 법정지상권 불분명: 토지 소유권과의 관계가 명확하지 않아 토지 사용에 제약이 발생할 수 있습니다.
- 공부와 실제 면적 차이: 건축물대장상의 면적과 실제 면적이 현저히 달라, 불법 건축물 등 문제가 발생할 소지가 있습니다.
- 등기부와 현황 불일치: 창고 건물이 등기부상 단층이나 현황은 2층으로, 건축법 위반 가능성이 있습니다.
- 형식적 경매: 일반 경매와 절차 및 권리관계가 다를 수 있어 주의가 필요합니다.
- 망인 소유 재산: 상속인 등 이해관계자 간의 복잡한 문제가 있을 수 있습니다.
- 일괄매각 명시: 토지 지분율 0%임에도 '일괄매각'으로 표기되어 있어, 매각 대상 포함 범위에 대한 명확한 확인이 요구됩니다. (단, '건물만의 매각'이라는 문구와 상충)
1.7. 종합 의견
본건은 세종특별자치시 부강면에 위치한 동물 및 식물 관련 시설로, 청산을 위한 형식적 경매로 진행됩니다. 망인 소유 재산으로 경매가 진행되며, 가장 큰 특징은 토지 지분율이 0%임에도 불구하고 건물만 매각 대상(제시외 건물 포함)으로 나오는 점입니다. 이로 인해 '법정지상권 성립 여부 불분명'이라는 매우 중대한 권리 분석상의 리스크를 안고 있습니다. 또한, 공부상 면적과 실제 면적의 차이, 건축물 현황과의 불일치(창고 2층) 등 구조적, 행정적 문제도 존재합니다. 이러한 여러 위험 요소를 충분히 인지하고, 법률 전문가와의 상담을 통해 권리 관계 및 법정지상권 성립 가능성을 면밀히 검토한 후 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.
1.8. 투자 포인트
- '동물 및 식물 관련 시설' 용도: 축사, 농장 관련 시설 등으로 활용될 수 있는 잠재력이 있습니다.
- 잠재적 가치: 법정지상권 및 공부와의 차이 등 리스크로 인해 현재 가격이 낮게 형성될 가능성이 있습니다. 철저한 권리 분석과 현장 답사를 통해 법적 문제를 해결할 수 있다면, 낮은 가격에 인수한 후 수익을 창출할 기회가 될 수 있습니다.
- 지역 개발 가능성: 세종시 편입 이후 '세종'이라는 브랜드 가치의 수혜를 입고 있는 지역으로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
- 꼼꼼한 현장 답사 필수: 건물의 실제 상태, 불법 건축물 해당 여부, 주변 시설(혐오시설 유무 등)을 직접 확인하고, 법률 전문가와 함께 법정지상권 문제 해결 방안을 반드시 모색해야 합니다.
법원 정보
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