나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15658 [1] 충청남도 홍성군 구항면 마온리 9-7 자동차 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호(1,6,7,8,9,11)은 충청남도 홍성군 구항면 마온리 소재 '청송아파트' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설, 주거나지, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

일련번호(2,4,5)는 충청남도 홍성군 홍성읍 오관리 소재 '홍주중학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

공히 본건 및 본건 인근까지 차량진입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 부정형의 평탄한 토지로서 도로로 이용중임.
일련번호(2,4,5): 공히 인접도로 대비 다소 저지상태의 사다리 및 가장형의 토지로서 경계
구분없이 일단의 형태로 주거용 및 창고용 건부지로 이용중임.
일련번호(6,9,11): 공히 인접지 대비 대체로 평탄한 부정형의 평지로서, 3필 1단의 형태로
자동차관련시설(운전학원)로 조성된 잡종지 등의 상태임.
일련번호(7,8): 공히 사다리형의 완경사 토지이며, 토지임야 상태임.

인접 도로상태

일련번호(1): 동측으로 5~6m 정도의 아스팔트 포장도로와 연결되어 있음.
일련번호(2,4,5): 공히 남동측으로 2차선 아스팔트 포장도로를 이용중임.
일련번호(6,9,11): 지적도상 맹지이나 일련번호(1)을 통해 진출입 가능함.
일련번호(7): 지적도상 맹지이나, 일련번호(1, 9)를 통해 접근 가능함.
일련번호(8): 지적상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,6,7,8,9): 공히 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(200m 이내 : 소
(700㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,

일련번호(2,4,5): 공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역
(전부제한구역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-02-0
8)<교육환경 보호에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>,

일련번호(11): 공히 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(200m 이내 : 소(700㎡
미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 ""지적 및 건물개황도"" 참고바람.

공부와의 차이

일련번호(7, 8)은 공부상 지목이 '대' 및 '잡종지'이나, 현황은 활잡목이 자생하는 '토지임야' 상태이고, 일련번호(11)은 공부상 지목이 '임야'이나, 현황은 대부분 자동차관련시설(운전학원)의 '잡종지' 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(3): 철골조 철판지붕 단층 건으로서,
외 벽: 세멘몰탈위 페인팅, 판넬잇기 등 마감,
내 벽: 세멘몰탈위 페인팅, 벽지, 타일, 우레탄판넬잇기 등 마감,
창호 및 도어: 지하는 목재 창호이며, 1층은 행거도어임.

일련번호(10): 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건으로서,
외 벽: 샌드위치판넬잇기 등 마감,
내 벽: 미장합판 및 일부 타일 등 마감,
창 호: 하이샷시 창호임.

이용상태

일련번호(3): 1층은 냉동창고, 지하층은 창고 및 기계실임.
일련번호(10): 자동차관련시설(운전학원 사무실)임.

설비내역

일련번호(3): 냉동설비를 갖춤.
일련번호(10): 급·배수설비, 위생설비 등을 갖춤.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도"" 참고바람.

공부와의 차이

일련번호(3)의 공부상 점포 용도이나, 현황 지하층은 창고 및 기계실, 1층은 냉동창고임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각(목록 1, 6, 7, 8, 9, 10, 11번)
- 제시외 건물(㉠~㉣, ㉥~㉨) 포함
- 제시외 건물(㉤) 매각제외
- 1번 토지 현황"도로"로 이용중
- 목록 6, 7, 9, 11번 토지는 공부상 맹지이나 목록1번 토지를 통해 진출입 가능함
- 목록 8번 토지는 공부상 맹지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 홍성지원 2025타경15658 (1)

소재지: 충청남도 홍성군 구항면 마온리 9-7

용도: 자동차 관련시설

감정가: 2,486,580,200원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지 면적: 14,233.00㎡ (약 4,305평)

건물 면적: 462.00㎡ (약 140평)

건물 제시외 면적: 277.90㎡ (약 84평)

1.3. 권리 정보

채권자: 주OOOOOOOOOO

1.4. 주요 특이사항

법정지상권 성립 여지 있음, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건(일련번호 1, 6, 7, 8, 9, 11)은 충청남도 홍성군 구항면 마온리 소재 '청송아파트' 남서측 인근에 위치합니다. 주위 환경은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 농경지, 자연림 등이 혼재되어 있으며 전반적으로 보통 수준입니다.

한편, 일련번호(2,4,5)는 충청남도 홍성군 홍성읍 오관리 소재 '홍주중학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

본건 및 인근까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 인접 도로 상태

일련번호 1 토지는 동측으로 5~6m 아스팔트 포장도로와 연결되어 있습니다.

일련번호 2, 4, 5 토지는 남동측으로 2차선 아스팔트 포장도로를 이용하고 있습니다.

일련번호 6, 9, 11 토지는 지적도상 맹지이나, 일련번호 1 토지를 통해 진출입이 가능합니다.

일련번호 7 토지는 지적도상 맹지이나, 일련번호 1, 9 토지를 통해 접근이 가능합니다.

일련번호 8 토지는 지적상 맹지입니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 일련번호 1, 6, 7, 8, 9: 계획관리지역, 가축사육제한구역 (일부제한구역)

* 일련번호 2, 4, 5: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역 (전부제한구역), 상대보호구역, 하수처리구역

* 일련번호 11: 계획관리지역, 가축사육제한구역 (일부제한구역), 준보전산지

2.5. 주변 시설

주변에 '청송아파트', '홍주중학교' 등이 위치합니다. 조사 결과, 본건 주변에서 현저한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 및 건물 등기부 상 말소기준권리는 2012년 3월 12일 접수된 주식회사에이치에스에이치대부의 근저당권(을7)입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건 토지 위 소재 제시외 건물(㉤)로 인하여 법정지상권 성립 여지가 있습니다. 이 점은 입찰 시 반드시 확인해야 할 중요 사항입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김 , 보증금 0원, 차임 0원.

* 대항력: 없음.

* 상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원이므로 인수 부담은 없습니다.

3.4. 등기부 채권 총액

* 토지 등기부 채권 총액: 2,852,303,879원

* 건물 등기부 채권 총액: 2,842,303,879원

* 이는 경매 신청 채권 외 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 존재했으나, 말소기준권리에 의해 대부분 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 적합성

본건은 '자동차 관련시설' 용도로 감정평가되었습니다. 용도지역 상 계획관리지역과 도시지역(제2종일반주거지역)이 혼재하며, 주변에 주거 및 근린생활시설이 있어 자동차 관련 시설 운영에 필요한 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 토지 이용 상태

일련번호 1 토지는 현재 '도로'로 이용 중이며, 일부 필지는 공부상 맹지이나 인접 필지를 통해 진출입이 가능합니다. 일련번호 6, 9, 11번 토지는 자동차 관련 시설(운전학원)로 조성된 잡종지 상태입니다. 일련번호 7, 8번 토지는 공부상 지목과 달리 임야 상태입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

주변에 단독주택 및 공동주택이 혼재되어 있으며, 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 시설

인근에 '홍주중학교' 등이 소재하여 교육 환경은 보통입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 성립 여지

본건 토지 위 제시외 건물(㉤)로 인해 법정지상권이 성립될 가능성이 있습니다. 이는 매수인이 토지 사용에 있어 제약을 받을 수 있는 가장 큰 위험 요소이며, 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

6.2. 맹지 관련 문제

일부 토지가 공부상 맹지이나 인접 토지를 통한 진출입이 가능한 상황입니다. 다만, 해당 인접 토지의 이용 관계에 따라 추후 통행 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 토지 이용 현황과 공부상 지목 불일치

일련번호 7, 8번 토지는 공부상 대지 및 잡종지이나 현황은 임야 상태이며, 일련번호 11번 토지는 임야이나 잡종지 상태입니다. 이러한 불일치는 토지 활용 및 개발에 있어 추가적인 행정 절차가 필요할 수 있음을 의미합니다.

6.4. 제시외 건물 매각 제외

제시외 건물 ㉤는 매각에서 제외되므로, 해당 건물과의 법정지상권 성립 여지를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 홍성군에 위치한 자동차 관련시설 용지의 토지와 건물 일괄 경매 물건입니다. 감정가는 약 24.8억 원이며, 총 토지 면적은 약 4,305평, 건물 면적은 약 140평입니다.

교통 접근성은 보통 수준이며, 주변에 주거 및 근린생활시설이 혼재합니다.

가장 큰 특징이자 위험 요소는 법정지상권 성립 가능성입니다. 제시외 건물 ㉤가 매각 제외됨에 따라, 토지 사용에 제약이 발생할 수 있으므로 이에 대한 충분한 검토가 필요합니다. 또한, 일부 맹지 및 공부상 지목과 현황의 불일치도 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

따라서, 본 물건은 법정지상권 관련 리스크를 충분히 이해하고 해결 방안을 모색할 수 있는 경험 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 자동차 관련시설 용도로서의 잠재력: 특정 업종에 대한 수요가 있다면 투자 가치가 있습니다.

* 일괄 매각으로 인한 관리 용이성: 토지와 건물을 일괄 취득하여 관리가 상대적으로 용이합니다.

* 활용 방안에 따른 시세차익 기대: 법정지상권 문제를 해결하고 토지 이용 계획에 맞춰 개발 또는 재건축 시 잠재적 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 인수 보증금은 0원으로 파악됩니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가 2,486,580,200원을 기준으로, 물건의 가치, 법정지상권 및 맹지 등 제반 리스크 요인을 고려하여 산정해야 합니다. 시장 상황과 법정지상권 관련 명확한 해결 방안 확보 여부에 따라 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다. (구체적인 입찰가 산정은 권리 분석 및 현장 조사 결과를 바탕으로 추가적인 컨설팅이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.