나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경1002 [1] 충청남도 보령시 웅천읍 관당리 OOOOO 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.05.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 보령시 웅천읍 관당리 소재 '무창포오토캠핑장' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 무창포해수욕장 내 상가지대로서, 각종 점포, 음식점, 숙박시설 등이 혼재하고 있으며 제반 상업적 여건은 대체로 보통임.

교통상황

차량의 접근이 가능하고 노선버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 여건은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형의 평지이며 주상용 건부지임.

인접 도로상태

북서측으로 세로의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구(무창포해수욕장), 지구단위계획구역(무창포해수욕장), 소로3류(폭 8M 미만)(2013-12-23)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광지<관광진흥법>, 폐광지역진흥지구<폐광지역 개발 지원에 관한 특별법>, 하수처리구역(무창포)<하수도법>, 중점경관관리구역(2020-07-20)

제시목록 외의 물건

별첨 “현장사진”과 같이 지하수관정 및 목조 데크시설이 소재하며, 이를 별첨 “토지&#8231;건물 감정평가명세표”와 같이 감정평가 하였으나 소유관계는 미상임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2), (3) 철근콘크리트조 스라브지붕 2층 건물로서,
- 외벽 : 화강석 치장 및 적연와 노출쌓기 등 미감.
- 내벽 : 벽지, 타일, 페인트 등 마감.
- 창호 : 새시유리창임.

이용상태

기호(2) : 근린생활시설로서, 현재 공실상태임.
기호(3) : 근린생활시설 및 주택으로서, 현재 공실상태임.

설비내역

급배수, 위생설비, 일부에 난방설비 등을 갖추었으나 작동상태는 미상임.

부합물 및 종물

별첨 “지적 및 건물개황도”와 같이 제시외건물 ㉠∼㉣이 소재하여 이를 별첨 “토지.건물 감정평가명세표”와 같이 감정평가 하였으나 소유관계는 미상임.

공부와의 차이

기호(3) 건물의 공부상 2층 ‘일반음식점’은 현황 ‘주택구조’임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.
나. 기타사항 : 해당사항 없음.

물건 비고

- 일괄매각
- 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
- 제시외 건물(감정평가서상 ㉠~㉣)포함
- 제시외 물건(감정평가서상 ⓐ,ⓑ) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 홍성지원 2025타경1002 (1)

소재지: 충청남도 보령시 웅천읍 관당리 818-2 (신주소: 충청남도 보령시 열린바다1길 41)

용도: 제2종근린생활시설, 단독주택, 위락시설 (주요 용도: 근린생활시설)

감정가: 2,286,354,640원

토지면적: 1262.80㎡ (약 381.97평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1034.26㎡ (약 312.85평) (총 면적 기준, 건축 면적 385.93㎡)

건물 제시외면적: 164.60㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 재매각, 일괄매각, 특별매각조건(매수신청보증금 최저매각가격의 20%), 제시외 건물(㉠~㉣) 및 물건(ⓐ,ⓑ) 포함.

1.1. 입지조건

본 물건은 충청남도 보령시 웅천읍 관당리에 위치하며, '무창포오토캠핑장' 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 환경은 무창포해수욕장 내 상가지대로서, 각종 점포, 음식점, 숙박시설 등이 혼재하고 있어 전반적인 상업적 여건은 보통 수준입니다.

교통 상황으로는 차량 접근이 용이하며, 노선버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용 여건도 보통입니다.

도로는 본 물건 북서측으로 세로의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구(무창포해수욕장), 지구단위계획구역(무창포해수욕장), 소로3류(폭 8M 미만), 가축사육제한구역, 관광지, 폐광지역진흥지구, 하수처리구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

임차인 현황:

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2016-10-27, 대항력 없음.

등기부상 권리관계:

* 토지 및 건물 등기부 모두 말소기준권리인 국민은행 근저당(2009-03-04, 금130,000,000원)보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 1,160,000,000원입니다.

주의사항:

* 본 물건은 일괄매각 대상입니다.

* 특별매각조건으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

* 감정평가서 상의 제시외 건물(㉠~㉣) 및 제시외 물건(ⓐ,ⓑ)이 매각에 포함됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 무창포해수욕장 인근 상업지구에 위치하여 관광객을 주요 수요층으로 할 수 있습니다.

주변에는 다양한 점포, 음식점, 숙박시설 등이 밀집해 있어 상업 활동이 가능한 지역입니다.

현재 건물은 근린생활시설 및 주택으로 이용 가능하나, 감정평가 시점 기준 공실 상태입니다.

성수기에는 높은 수요가 예상되나, 비수기에는 상권 활성화 정도에 따라 변동성이 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

무창포해수욕장과 오토캠핑장이 인접해 있어 휴양 및 레저 활동을 즐기기에 좋은 환경입니다.

다양한 편의시설과 상업시설이 주변에 분포하고 있습니다.

차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

재매각 물건: 이전 매각 절차에서 유찰 또는 낙찰 후 미결된 이력이 있는 물건으로, 정확한 사유 파악이 필요합니다.

유동화 물건: 금융기관의 자산 유동화 과정에서 경매로 나온 물건으로, 일반적인 경매 물건과 다른 절차나 특이사항이 있을 수 있습니다.

건물 공부와의 차이: 건물(3)의 공부상 용도가 '일반음식점'이나 현황은 '주택구조'로 되어 있어, 실제 이용 및 향후 용도 변경 시 허가 문제를 검토해야 합니다.

제시외 건물 및 물건: 지하수관정, 목조 데크 등 제시외 시설이 포함되어 감정평가되었으나, 소유 관계가 불분명하여 향후 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

공실 상태: 현재 건물이 공실로, 즉시 임대 수익 창출이 어렵거나 공실 해소를 위한 추가적인 노력이 필요할 수 있습니다.

토지 이용 규제: 관광지, 폐광지역진흥지구, 중점경관관리구역 등 다수의 법규 적용으로 인해 건축 또는 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

주변 혐오시설 존재 여부 등은 별도 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 보령시 무창포해수욕장 인근의 상업지역에 위치한 근린생활시설 및 주택으로, 관광지 특성을 활용할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

등기부상 인수되는 권리 없이 깔끔한 상태이지만, 재매각 및 유동화 물건이라는 점에서 추가적인 조사가 요구됩니다.

건물 공부와의 차이, 제시외 물건의 불분명한 소유 관계, 현재 공실 상태 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

상권의 활성화 정도와 향후 발전 가능성, 그리고 잠재적 리스크 요인들을 면밀히 분석하여 투자 가치를 판단해야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

입지: 무창포해수욕장과 인접한 관광 상권 내 위치.

매각 조건: 토지와 건물을 일괄 매각하여 활용도가 높음.

권리 관계: 인수되는 권리가 없어 법적 안정성이 높음.

재매각: 추가적인 가격 조정 가능성을 기대해 볼 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 2,286,354,640원

최저매각가격: 2,286,354,640원 (통상 첫 매각 기준)

매수신청보증금: 최저매각가격의 20% (457,270,928원)

예상 입찰가 산정 시 고려사항:

* 본 물건은 재매각 대상이므로, 최초 감정가 대비 하락한 가격으로 책정될 가능성이 있습니다.

* 현재 공실 상태임을 감안하여, 향후 임대 수익률 분석이 필수적입니다.

* 주변 시세, 유사 물건의 최근 낙찰가율, 건물 상태, 제시외 물건의 실질적 가치 및 처리 방안 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 무창포해수욕장 상권의 성수기/비수기별 수익성 편차, 토지 이용 계획상의 제한 사항 등을 면밀히 검토하여 투자 회수 기간 및 수익률을 예측해야 합니다.

구체적인 예상 입찰가는 위에서 언급된 다양한 요인들을 심층적으로 분석한 후에 결정되어야 하며, 본 정보만으로는 단정하기 어렵습니다. 따라서, 추가적인 현장 조사 및 시장 분석을 통해 합리적인 가격을 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.