나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502294 [1] 대전광역시 서구 둔산동 1082 그린코아상가 5층 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 일련번호 1,2는 대전광역시 서구 둔산동 소재 '향촌아파트' 남측 인근에, 일련번호 3,4는 대전광역시 서구 갈마동 소재 '큰마을아파트' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 노선 및 배차간격 등을 고려시 보통임.

건물의 구조

일련번호 1,2
철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕 지하2층, 지상6층 건중 제5층, 제6층 건으로서(사용승인일 : 1995.09.14)
외벽 : 타일붙임 마감 등.
내벽 : 인테리어 마감 등.
바닥 : 데코타일 마감 등.
창호 : 샷시창호 등.

일련번호 3,4
철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층, 지상12층 건중 제1층 제102호, 제2층 제203호 건으로서(사용승인일 : 2004.01.14)
외벽 : 몰탈위페인팅 및 석붙임 마감 등.
내벽 : 인테리어 마감 등.
바닥 : 데코타일 마감 등.
창호 : 샷시창호 등.

이용상태

일련번호 1,2 : 근린생활시설로 현황 공실임.
일련번호 3 : 근린생활시설(노벨공인중개사 사무소)로 이용중임.
일련번호 4 : 근린생활시설(세무법인 세로)로 이용중임.

설비내역

일련번호 1,2 : 기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등.
일련번호 3,4 : 기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호 (1) : 가장형의 평지로서, 현황 ""상업용"" 건부지로 이용중임.
일련번호 (2) : 정방형의 평지로서, 현황 ""주상용"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일련번호 1,2 : 본건 북측으로 노폭 약 25미터 내외 및 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로에 접함.
일련번호 3,4 : 본건 동측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

둔산동 1082 :준주거지역, 지구단위계획구역(2019-07-10)(둔산지구 택지개발사업), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(둔산여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

갈마동 1437 :준주거지역, 지구단위계획구역(2019-07-10)(둔산지구 택지개발사업), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502294 (1)

소재지: 대전광역시 서구 둔산동 1082 그린코아상가 5층

용도: 근린상가

감정가: 1,040,000,000원

토지 면적: 186.66㎡ (약 56.46평)

건물 면적: 629.74㎡ (약 190.50평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 농협은행주식회사

특이사항: 중복사건, 공동담보, 유동화물건

2. 입지조건

위치 및 주변 환경: 본건은 대전광역시 서구 둔산동에 위치하며, '향촌아파트' 남측 인근으로 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위환경은 대체로 보통 수준입니다.

교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건 역시 보통입니다.

도로 상태: 본건은 북측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 10미터의 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 해당 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(둔산지구)에 속하며, 대로3류(25~30m) 및 소로1류(10~12m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(둔산여자고등학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 1999년 1월 8일 농업협동조합중앙회의 근저당권(을1)이 말소기준권리입니다.

인수되는 권리: 본 물건은 매각으로 인해 모든 등기부상 권리가 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 권리(보증금 등)는 없습니다. 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

말소되는 권리: 말소기준권리보다 후순위에 설정된 모든 근저당권, 가압류, 압류 등은 매각으로 인해 소멸됩니다.

등기부채권 총액: 1,981,295,370원

임차인 현황:

* 임차인: 주식회사비에스씨

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-09-20

* 확정일자: 해당 없음

* 배당신고일자: 해당 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

인수 보증금 합계: 0원

주의: 임차인 현황상 대항력은 없으며 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 실제 계약 관계 및 해당 내용의 진위 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

주변 상권 현황: 본건은 대전의 주요 상업 및 행정 중심지인 둔산동에 위치하며, 주변에 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 유동인구와 배후수요 확보가 용이합니다.

건물 내 상가 이용 현황: 본 물건(그린코아상가 5층)은 현재 근린생활시설로 등록되어 있으나 공실 상태입니다. 참고로, 같은 건물 내 다른 호실들은 공인중개사 사무소 및 세무법인 등으로 운영되고 있습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설: 둔산동은 대전의 핵심 상업 지구로서, 대형마트, 백화점, 금융기관, 병원 등 각종 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

주변 교육시설: 본건 인근에 둔산여자고등학교가 위치하고 있어 교육 환경 보호 구역에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건, 공동담보, 유동화물건:

* 중복사건: 동일한 물건에 대해 여러 경매 사건이 진행될 수 있어, 복잡한 권리 관계와 절차 진행 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

* 공동담보: 담보가 여러 부동산에 설정된 경우, 해당 부동산들의 가치 변동이 본 물건에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 유동화물건: 채권이 금융기관에서 유동화 전문 회사 등으로 이전된 경우, 채권자의 입장이 변경되어 절차 진행이나 협상 과정에 변동이 발생할 수 있습니다.

공실 위험: 본 물건은 현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 임차인 확보가 지연될 경우 공실에 따른 추가적인 비용 부담이 발생할 수 있습니다.

혐오시설 유무: 주변 지역을 종합적으로 검토한 결과, 본건 소재지 인근에 현저한 혐오시설은 파악되지 않아 비교적 양호한 환경을 기대할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전 서구 둔산동의 핵심 상업 지역에 위치한 근린상가로, 뛰어난 입지 조건과 우수한 접근성을 자랑합니다. 현재 공실 상태로 즉시 수익 창출이 가능하며, 둔산동이라는 지역적 특성을 감안할 때 안정적인 임대 수요가 기대됩니다. 등기부상 다수의 권리 관계가 복잡하게 설정되어 있었으나, 모두 매각으로 소멸되어 권리 인수 부담은 없습니다. 다만, 중복사건, 공동담보, 유동화물건 등의 특수 물건 정보를 고려한 심층적인 분석과 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

핵심 상업 지구 내 위치하여 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

넓은 면적의 근린상가로서 다양한 업종의 임차인 유치가 가능합니다.

권리 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

현재 공실 상태로, 시장가 대비 합리적인 가격으로 매입할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,040,000,000원입니다. 본 물건은 현재 공실 상태이며, 중복사건, 공동담보, 유동화물건 등의 특수성이 존재하므로, 입찰 시에는 주변 시세, 유사 물건의 거래 동향, 예상 임대 수익률, 투자 회수 기간 등을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 중요합니다. 권리 인수 부담이 없다는 점은 긍정적인 요소입니다.

통상적으로 감정가의 80~90% 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있으며, 본 물건의 경우 공실 상태 및 특수 물건임을 감안하여 900,000,000원 ~ 980,000,000원 범위 내에서 전략적인 입찰을 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과와 시장 상황을 종합적으로 판단하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.