나이스옥션 법원경매 대전 2024타경115390 [1] 대전광역시 동구 용전동 20-1 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장원

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 용전동 소재 "동부네거리" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 상업·업무용건물, 근린생활시설, 단독·다세대·연립주택, 숙박시설 및 아파트단지 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통여건은 무난시됨.

형태 및 이용상태

부정형의 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 로폭 약 50미터의 포장도로와 접하고, 북서측 및 북동측으로 로폭 약 8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 광로2류(폭 50m-70m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(용전1)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(용전9)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원)), 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(대전IC)).

제시목록 외의 물건

본건 지상에 건물(공부상 소유자: 주식회사○○프라자, 구조 및 주용도: 일반철골구조 판넬지붕 2층 판매시설, 연면적: 3,179.91㎡)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-제시외 건물(공부상 소유자 :주식회사 OO프라자, 구조 및 주용도:일반철골구조 판넬지붕2층 판넬시설, 연면적:3,179.91㎡)은 매각에서 제외함.
- 매각에서 제외하는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명
-최저매각가격은 제시 외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경115390 (1)

소재지: 대전광역시 동구 용전동 20-1

용도: 대지

감정가: 13,362,660,000원

토지면적: 4,381.20㎡ (약 1,325.77평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡ (매각물건에 포함되지 않음)

매각대상: 토지만 매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주식회사 OOOOOOOOO

총 등기부채권액: 7,500,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 용전동 소재 "동부네거리" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 상업·업무용건물, 근린생활시설, 단독·다세대·연립주택, 숙박시설 및 아파트단지 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 용이함. 대전복합터미널이 인근에 있어 전국 각지로의 이동이 편리함.

2.3. 토지 형태 및 이용상태

부정형의 평지로서, 현재 상업용 건부지로 이용 중임.

2.4. 인접 도로 상태

남서측으로 폭 약 50미터의 포장도로, 북서측 및 북동측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호함.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 광로2류(폭 50m-70m), 소로2류(폭 8m-10m) (용전1, 용전9)에 해당함. 가축사육제한구역, 중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원, 대전IC)으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황 요약

본건의 말소기준권리는 2023년 5월 24일자 리비스주식회사 명의의 근저당권(을2)입니다. 이보다 선순위인 을구 1번 전세권설정등기(주식회사하이프라자, 55억원)는 매수인에게 인수됩니다. 그 외 갑구의 소유권이전청구권가등기, 갑구의 소유권이전, 을구의 근저당권, 갑구의 압류, 갑구의 임의경매 개시결정 등은 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외하고는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 1번 전세권설정등기 (2018년 7월 18일 등기, 권리자: 주식회사하이프라자, 권리금액: 5,500,000,000원)는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리인 을구 2번 근저당권(2023년 5월 24일, 리비스주식회사, 2,000,000,000원)보다 후순위에 있는 권리들(갑5 압류, 갑6 임의경매, 갑8 임의경매 등)은 매각으로 소멸됩니다. 갑2 소유권이전청구권가등기와 갑3 소유권이전 등기도 말소기준권리보다 후순위로 판단되어 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 임차인 현황 및 분석

제시된 임차인 정보상 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 대항력이 없는 것으로 나타나므로 임차인으로 인한 추가 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 업무 환경

본건 소재지인 용전동은 대전복합터미널을 중심으로 형성된 상업 및 업무지구의 일부입니다. 주변에는 다양한 상업·업무용 건물, 근린생활시설, 판매시설, 숙박시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 많고 상권 활성화가 이루어진 지역입니다. 또한, 인근에 이마트, CGV, 영풍문고 등 복합 쇼핑 및 문화 시설이 위치하여 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

대전복합터미널이라는 교통의 요지에 위치하여 접근성이 뛰어나며, 다양한 상업시설과의 연계성을 바탕으로 향후 상권 발전 잠재력이 높다고 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 생활시설 접근성

대전복합터미널 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 다양한 상업시설(쇼핑, 외식, 문화시설 등) 이용이 용이합니다. 주거 시설 또한 인근에 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 주거 및 교육 환경

본건 주변 지역은 상업·업무 시설 외에도 단독·다세대·연립주택, 아파트단지 등이 혼재되어 있어 다양한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 대전용전초등학교가 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 문제

본건 토지 상에 공부상 소유자가 주식회사 OO프라자 등으로 되어 있는 3,179.91㎡ 규모의 판넬구조 2층 건물이 제시외 건물로 매각에서 제외되었으나, 이 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 향후 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다. 이는 최저매각가격에도 영향을 미친 것으로 판단됩니다.

6.2. 매각 제외 건물 관련 리스크

매각 대상에서 제외된 제시외 건물이 토지 이용에 관한 법정지상권 등의 권리를 주장할 경우, 토지의 완전한 활용에 어려움이 있을 수 있습니다.

6.3. 선순위 권리 인수 부담

55억 원에 달하는 선순위 전세권이 매수인에게 인수되므로, 이를 인수하는 데 따른 상당한 재정적 부담이 발생합니다.

6.4. 기타 법적 및 행정적 불확실성

중복사건(2025타경503898)이 존재하며, 제시외 건물 및 법정지상권 문제와 관련하여 추가적인 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 동구 용전동의 핵심 상업 및 교통 요지에 위치한 토지로서, 대규모 상업시설 및 대전복합터미널과의 인접성을 바탕으로 높은 개발 잠재력을 보유하고 있습니다. 그러나 토지 위에 존재하는 매각 제외 건물과 관련된 불분명한 법정지상권 문제, 그리고 55억 원에 달하는 선순위 전세권 인수 부담은 투자를 결정하기 전에 신중하게 검토해야 할 중대한 리스크 요인입니다. 이러한 리스크 요인들을 감안하더라도, 입지적 가치와 향후 개발 가능성에 주목하는 투자자에게는 고려해 볼 만한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 대전복합터미널 인접: 전국적인 교통 허브로서 뛰어난 접근성과 유동인구 확보.

* 핵심 상업지역 위치: 주변 상업·업무시설과의 시너지 효과 및 높은 상권 가치.

* 대규모 토지: 4,381.20㎡의 넓은 토지로 향후 개발 가능성이 높음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 13,362,660,000원입니다. 그러나 55억 원의 선순위 전세권 인수 부담과 불분명한 법정지상권 문제로 인한 잠재적 리스크를 고려해야 합니다. 또한, 최저매각가격이 제시 외 건물 소재로 인해 제한받고 있음을 감안할 때, 실제 최저매각가격은 감정가보다 낮을 것으로 예상됩니다.

종합적인 부동산 시장 상황, 개발 가능성, 잠재적 위험 요소를 면밀히 분석한 후, 법정지상권 관련 명확한 법률 검토와 현장 조사를 통해 정확한 위험 평가를 거쳐 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

보수적으로 접근한다면, 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여 추가적인 법률 검토 결과에 따라 조정하는 방안을 고려해 볼 수 있습니다. 예를 들어, 90억 원 ~ 100억 원 범위 내에서 잠재적 가치와 위험을 반영한 최적의 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 이는 매수인이 인수해야 할 55억 원의 전세권을 제외한 순수 토지 가치 및 개발 기대치를 고려한 금액입니다.

10. 추가 정보

주변 지역 검색 결과, 대전복합터미널과 인접한 상업 밀집 지역으로 다양한 상업 시설, 편의 시설, 주거 시설이 혼재되어 있습니다. 특이하게 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았으나, 다가구 주택 밀집 지역의 경우 쓰레기 불법 투기 문제가 일부 제기된 바 있습니다. 이는 향후 건물 관리 및 지역 이미지와 관련된 간접적인 리스크로 고려될 수 있습니다.1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경115390 (1)

소재지: 대전광역시 동구 용전동 20-1

용도: 대지

감정가: 13,362,660,000원

토지면적: 4,381.20㎡ (약 1,325.77평)

건물면적: 0.00㎡ (매각 대상에서 제외됨)

매각대상: 토지만 매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주식회사 OOOOOOOOO

총 등기부채권액: 7,500,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 용전동 소재 "동부네거리" 북서측 인근에 위치하며, 주변 지역은 상업·업무용 건물, 근린생활시설, 주택(단독, 다세대, 연립), 숙박시설 및 아파트 단지 등이 혼합되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량으로 본건까지 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 대전복합터미널이 인접해 있어 전국 각지로의 광역 교통망 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지 형태 및 이용상태

토지는 부정형의 평지이며, 현재 상업용 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건 토지는 남서측으로 폭 약 50미터의 포장도로와 접하고 있으며, 북서측 및 북동측으로는 폭 약 8미터의 포장도로와 접해 있어 차량 접근 및 통행이 용이합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 시가지경관지구(일반), 광로2류(폭 50m-70m), 소로2류(폭 8m-10m) 구역에 속합니다. 또한, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원, 대전IC)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황 요약

본건의 말소기준권리는 2023년 5월 24일자 리비스주식회사의 근저당권(을2)입니다. 이보다 앞선 2018년 7월 18일자 주식회사하이프라자의 전세권(을1)은 매각 후에도 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 기타 등기된 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 대상에 해당합니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 1번 전세권설정등기(2018.7.18. 등기)는 권리자 주식회사하이프라자, 권리금액 5,500,000,000원으로, 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리인 을구 2번 근저당권(2023.5.24.)보다 후순위에 설정된 갑5 압류, 갑6 임의경매, 갑8 임의경매 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 갑2 소유권이전청구권가등기 및 갑3 소유권이전 등기 또한 말소기준권리보다 후순위로 소멸될 것으로 보입니다.

3.4. 임차인 현황 및 분석

제시된 임차인 현황에 따르면, 모든 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 임차인으로 인한 추가적인 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 업무 환경

본건이 위치한 용전동은 대전복합터미널을 중심으로 활발한 상업 및 업무 활동이 이루어지는 지역입니다. 주변에는 상업·업무 시설, 근린생활시설, 판매 시설, 숙박 시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고 상권이 발달해 있습니다. 또한, 인근에 이마트, CGV, 영풍문고 등 대형 복합 쇼핑 및 문화 시설이 입점해 있어 시너지 효과를 창출하고 있습니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

뛰어난 교통 접근성과 풍부한 유동인구를 기반으로 하는 대전복합터미널의 배후 상권으로서, 향후 지역 발전 및 상권 활성화에 따른 잠재적 가치가 높을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 생활시설 접근성

대전복합터미널과 가까워 전국 각지로의 이동이 편리하며, 다양한 쇼핑, 외식, 문화 시설이 주변에 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

5.2. 주거 및 교육 환경

본건 주변에는 아파트 단지, 단독주택, 다세대/연립주택 등 다양한 형태의 주거 시설이 분포하고 있습니다. 또한, 대전용전초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경도 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 문제

본건 토지 위에 공부상 소유자가 주식회사 OO프라자 등으로 되어 있는 3,179.91㎡ 규모의 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물이 매각에서 제외되었습니다. 이 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 향후 토지 이용에 제약이 발생할 가능성이 있습니다. 이는 최저매각가격 결정에도 영향을 미친 요인입니다.

6.2. 매각 제외 건물 관련 리스크

매각에서 제외된 건물로 인해 토지의 활용이 제한될 수 있으며, 법정지상권 등 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

6.3. 선순위 권리 인수 부담

55억 원에 달하는 선순위 전세권이 매수인에게 인수되므로, 이에 대한 재정적 부담을 감수해야 합니다.

6.4. 기타 법적 및 행정적 불확실성

중복 사건(2025타경503898)이 존재하며, 제시외 건물과 법정지상권 문제와 관련하여 추가적인 법적 검토 및 분쟁 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 대전의 주요 교통 허브인 대전복합터미널 인근에 위치한 대규모 토지로, 우수한 입지 조건과 잠재적인 개발 가치를 지니고 있습니다. 그러나 55억 원의 선순위 전세권 인수 부담과 함께, 매각 제외 건물에 대한 불분명한 법정지상권 문제는 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 중대한 리스크 요인입니다. 이러한 위험 요인을 철저히 분석하고 극복할 수 있는 방안을 마련한다면, 높은 투자 가치를 실현할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 대전복합터미널과의 인접성: 전국적인 교통망 이용이 편리하여 높은 유동인구 확보 가능.

* 핵심 상업지역 입지: 주변의 발달된 상업 및 업무 시설과 연계하여 높은 사업 및 개발 가치 기대.

* 대규모 토지 보유: 4,381.20㎡의 넓은 면적으로 다양한 개발 가능성 내포.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 13,362,660,000원입니다. 다만, 55억 원의 선순위 전세권 인수 부담과 매각 제외 건물로 인한 법정지상권 불분명성 등 잠재적 리스크를 충분히 반영하여 입찰가를 산정해야 합니다. 또한, 최저매각가격이 제시외 건물 소재로 인해 제한받고 있음을 고려하여, 실제 경매 진행 시 최저입찰가와 시장 상황을 면밀히 검토해야 합니다.

종합적인 위험 분석 및 법률 검토 결과를 바탕으로, 감정가의 70~80% 범위에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다. 이를 구체적인 금액으로 환산하면 약 90억 원에서 100억 원 사이에서 잠재적 가치와 위험을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것입니다. 이는 매수인에게 인수되는 55억 원의 전세권을 제외한 순수 토지 가치 및 개발 기대치를 반영한 금액입니다.

10. 추가 정보

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건은 대전복합터미널을 중심으로 상업, 업무, 주거 시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 다양한 편의 시설 및 교통망이 잘 갖추어져 있습니다. 검색 결과, 인근 지역에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 용전동 내 다가구 주택 밀집 지역에서 쓰레기 불법 투기 문제가 일부 제기된 바 있어, 이는 잠재적으로 지역 이미지 및 관리 측면에서 간접적인 고려 사항이 될 수 있습니다.

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