나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502287 [1] 세종특별자치시 연기면 연기리 443-16 4층401호 연립주택 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502287 [1] 세종특별자치시 연기면 연기리 443-16 4층401호 연립주택 경매

물건 대표 이미지

대전지방법원 경매4계 2025타경502287 | 소재지: 세종특별자치시 연기면 연기리 443-16 4층401호 | 감정가: 175,000,000원 | 최저가: 60,025,000원 | 용도: 연립주택

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 물건 기본 정보

사건번호는 대전지방법원 2025타경502287 (1)이며, 용도는 연립주택입니다. 소재지는 세종특별자치시 연기면 연기리 443-16 4층401호입니다. 본 물건은 부동산강제경매로, 소유자 및 채무자는 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

1.2. 면적 및 감정가 정보

감정가는 175,000,000원입니다.

토지면적은 73.26㎡ (약 22.16평)이며, 건물면적(전용면적)은 83.11㎡ (약 25.14평)입니다.

토지 지분율은 7325.983882783883이며, 건물 지분율은 8311입니다.

토지 및 건물 제시외면적은 없습니다.

1.3. 건물 및 이용 현황

본 물건은 철근콘크리트구조 기타(철재기와)지붕 4층 중 401호입니다. 외벽은 석재타일 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감 등으로 확인되며, 주거용으로 이용 중입니다. 기본적인 급배수, 위생설비, 난방설비 외에 승강기 설비 및 소방 설비가 갖추어져 있어 연립주택으로서는 양호한 설비 상태입니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 세종특별자치시 연기면 연기리 소재 '연기면 보건지소' 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 농가주택, 다가구주택, 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 도시 주거지역과는 다른 형태의 복합 지역입니다. 제반 차량 접근은 자유로우며, 간선도로와의 접근성 등을 고려할 때 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건의 토지는 서측으로 노폭 약 6m 내외의 현황도로를 통해 진출입이 가능합니다.

2.2. 상권 분석

주위가 농가주택, 공장, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 대규모 상권은 형성되어 있지 않으며, 주로 소규모 근린생활시설을 통한 일상적인 생필품 구매가 이루어지는 지역으로 보입니다. 광역 상권 접근을 위해서는 인근 조치원읍 등 다른 지역으로 이동이 필요합니다.

2.3. 생활 정보

가장 인접한 시설로 '연기면 보건지소'가 있으며, 기본적인 의료 서비스 접근성은 양호합니다. 주거용 건부지로서 공히 일단의 유사사다리형 토지 위에 건축되어 있습니다.

특이사항으로 주변에 공장 등이 혼재되어 있어 소음이나 환경적인 요소가 발생할 가능성이 있으므로, 현장 조사 시 해당 시설의 운영 상태를 필히 확인해야 합니다. 본 물건 소재지는 토지거래계약에관한허가구역에 포함되어 있습니다.

3. 경매 권리 및 리스크 분석

3.1. 권리 분석

본 물건은 토지/건물 일괄매각으로 진행되어 법정지상권 등의 권리 문제는 발생할 가능성이 낮아 안전합니다. 채무자와 소유자가 김OO으로 동일하여 소유자가 점유하고 있을 가능성이 높으며, 이 경우 명도 과정은 예상보다 수월할 수 있으나 협상의 여지는 남아있습니다. 경매 구분이 부동산강제경매이므로 채권자의 채권 회수 목적으로 진행됩니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의 사항

가장 큰 리스크는 '공부와의 차이'입니다. 소유권 대지권에 포함되는 연기리 443-20번지 (61㎡)는 등기사항전부증명서상 대지권 목적인 토지에 등재되어 있지만, 실제 감정평가는 443-16, 443-17번지를 기준으로 하였으며 443-20번지는 일반건축물대장 및 현황상 443-16, 443-17번지상에 소재한다고 명시되어 있습니다. 이 대지권의 진정한 권리 및 면적 관계를 입찰 전 반드시 재확인해야 합니다.

또한, 본건 서측 현황도로(연기리 443-9, 443-22번지)가 세종특별자치시 소유이므로, 도로의 성격 및 권리 관계(배타적 사용수익권 등)에 대해 경매 진행 시 유의가 필요합니다.

임대관계는 미상이며, 현장 조사 시 내부 확인이 곤란하여 내부 상태는 표준적인 상태를 전제로 평가되었으므로, 낙찰 후 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 종합 의견

본 물건은 세종특별자치시 연기면의 지구단위계획구역(연기지구), 주거개발진흥지구 내에 위치하여 장기적으로 개발 잠재력을 가진 연립주택입니다. 전용면적이 83.11㎡ (약 25.14평)으로 연립주택 치고는 넓은 편에 속하며, 4층 중 4층으로 일조권 및 조망권이 양호할 수 있습니다.

다만, 대지권 관련 공부상의 차이와 현황도로의 지자체 소유 등 기술적이고 권리적인 리스크가 명확히 제시되어 있으므로, 입찰 전 전문가의 면밀한 권리 분석과 현장 재확인이 필수적입니다. 실거주 목적으로 접근할 경우, 주위 환경(농가주택/공장 혼재)에 대한 수용 가능성을 고려해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

1) 개발 잠재력: 계획관리지역 및 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역(연기지구)에 속하여 장기적 관점에서 토지의 활용도 및 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

2) 넓은 실사용 면적: 전용면적이 83.11㎡로 일반적인 연립주택 대비 넓은 주거 공간을 제공합니다.

3) 토지/건물 일괄 매각: 권리 관계가 비교적 단순하며, 토지 지분율이 높아 향후 재개발 등이 논의될 경우 유리하게 작용할 수 있습니다.

4) 예상 낙찰가 저점 형성 가능성: 대지권 및 도로와 관련된 특이사항으로 인해 입찰자가 소극적으로 접근할 가능성이 높아, 철저한 권리 분석 후 입찰 시 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰받을 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

대전지방법원 경매4계