나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502287 [1] 세종특별자치시 연기면 연기리 443-16 4층401호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2025.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 연기면 연기리 소재 '연기면 보건지소' 남동측 인근에 위치하는 세칭 '보성풀하우스 제101동 제401호로서, 주위는 농가주택, 다가구주택, 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 자유로우며, 인근 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타(철재기와)지붕 제4층 제401호 단위호로서,

외벽 : 석재타일 마감 등,

내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,

창호 : 새시창 등 임.

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

공히 일단의 유사사다리형으로서 현황 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 6m 내외의 현황도로를 통하여 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역 , 주거개발진흥지구 , 지구단위계획구역(연기지구) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역((건설지역 주변) 세종특별자),토지거래계약에관한허가구역임.

공부와의 차이

본건 소유권 대지권에 포함되는 연기리 443-20(61㎡, 소유자: 이*숙, 소유권대지권)번지는 등기사항전부증명서상 '대지권 목적인 토지'에 등재되어 있으나, 일반건축물대장 및 현황 연기리 443-16, 443-17번지상에 소재하고, 등재된 대지면적도 443-16, 443-17번지만을 기준한바, 현황 대지권면적을 443-16, 443-17번지를 기준으로 평가하였으니 경매 참여 및 진행시 재확인하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 현장조사시 이해관계인의 부재로 내부확인이 곤란하여 본건의 내부상태는 표준적인 설비 및 이용상황, 건축물현황도, 외관상 건물구조 및 상태의 관찰과 탐문 등을 고려하여 평가하였으니, 업무진행 시 유의바람.

- 본건 서측에 소재하는 현황도로(연기리 443-9, 443-22번지)는 세종특별자치시 소유인바, 경매 진행시 도로의 성격, 권리 및 사실관계 등에 유의하시기 바람.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 7번 주택임차권등기(임대차보증금 140,000,000원, 전입일자 2020. 11. 30., 확정일자 2020. 12. 3.)가 있음. 신청채권자 주택도시보증공사로부터 2026. 6. 24.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨(별지 첨부된 확약서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502287 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 세종특별자치시 연기면 연기리 443-16 4층 401호

용도: 연립주택

건물명: 보성풀하우스 제101동 제401호

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 토지 정보

토지면적: 73.26㎡ (약 22.16평)

토지 지분: 73.25983882783883㎡ (약 22.16평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

건물면적: 83.11㎡ (약 25.14평)

건물 지분: 83.11㎡ (약 25.14평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철재기와 지붕)

사용승인일: 2015년 02월 02일 (건축물대장상 준공일 2006년 10월 23일)

1.5. 기타 정보

감정가: 175,000,000원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 세종특별자치시 연기면 연기리 소재 '연기면 보건지소' 남동측 인근에 위치하며, '보성풀하우스 제101동 제401호'입니다. 주변 지역은 농가주택, 다가구주택, 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 지역입니다. 본건까지 제반 차량 접근이 자유로우며, 인근 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반 교통 상황은 보통입니다. 주변에는 학교와 편의점 등 기본적인 생활 편의시설이 근거리에 위치하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성 또한 양호한 편입니다. 다만, 지역 내 대중교통 이용 편의성은 다소 제한적일 수 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역(연기지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로도 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 거래 시 관련 규제를 확인해야 합니다. 계획관리지역은 개발 잠재력을 가지고 있으나, 구체적인 개발 시점 및 계획은 불확실합니다. 가축 사육은 해당 구역 내에서 제한됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

갑5: 주택도시보증공사 강제경매 (2025-04-17)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 김재억

임대차보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 11월 30일

확정일자: 2020년 12월 03일

배당신고일자: 2024년 07월 08일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

비고: 본건은 을구 7번 주택임차권등기가 말소 예정인 권리로 확인되었습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사로부터 2026년 6월 24일자로 임차인이 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하고, 매수인에 대한 잔존 임대차반환청구권을 포기하며 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이러한 사실과 권리분석상 '대항력: 없음', '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시된 점을 종합할 때, 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수할 의무는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 등기부 요약

* 갑1: 소유권이전 (2011-12-15)

* 갑2: 소유권이전 (2015-03-30)

* 을7: 주택임차권 (2024-07-08, 김재억, 140,000,000원, 말소 예정)

* 갑5: 강제경매 (2025-04-17, 주택도시보증공사, 145,470,987원, 말소기준권리)

4. 상권분석

본 물건은 연립주택 단지 내에 위치하며, 주거지로서의 기능을 수행합니다. 주변에 농가주택, 다가구주택, 근린생활시설, 일부 공장 등이 혼재되어 있어 복합적인 지역 특성을 보입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 내 소규모 상점 및 편의시설 위주로 이용될 것으로 예상됩니다. '보성풀하우스' 단지 내 유사 물건의 최근 매매 사례를 볼 때, 동일 단지 내 83.69㎡ 면적의 연립주택이 2025년 1월 140,000,000원에 거래된 바 있습니다. 이는 본 건의 감정가 175,000,000원에 비해 상대적으로 낮은 수준으로, 시장 가치 파악 시 중요한 참고 자료가 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 '연기면 보건지소'가 위치하며, 소규모 편의점 및 마트 등의 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

주변 지역에 초등학교 등 교육시설이 위치해 있어 자녀 양육 환경이 고려될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계의 복잡성

을구 7번 주택임차권등기가 존재하며, 비록 임차인의 대항력 포기 및 보증금 미인수 조건 확약서가 제출되었고 등기부상 말소 예정으로 표시되어 있더라도, 관련 서류 및 법률 관계에 대한 철저한 검토가 필요합니다. '대항력있는 임차인'이라는 특이사항과 '대항력 없음'으로 기재된 권리분석 정보 간의 잠재적 모호성이 리스크 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

본 건 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 재건축, 증축, 용도 변경 또는 토지 거래 시 관련 법규 및 행정 절차에 대한 면밀한 사전 확인이 필수적입니다.

6.3. 기타 특이사항

* 건축물대장상 표기된 대지권과 등기사항전부증명서상 내용 간의 차이(연기리 443-20 번지 포함 여부)가 있을 수 있으므로, 경매 참여 전 정확한 현황 재확인이 필요합니다.

* 현장 조사가 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려웠던 점을 고려하여, 실제 물건의 내부 상태는 표준적인 수준으로 평가되었으므로 입찰 시 유의해야 합니다.

* 본건 서측에 접한 현황 도로(연기리 443-9, 443-22번지)는 세종특별자치시 소유로, 도로의 성격 및 이용 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 세종특별자치시 연기면에 위치한 연립주택으로, 감정가는 175,000,000원입니다. 동일 단지 내 유사 면적 연립주택이 2025년 1월 140,000,000원에 거래된 사례가 있어, 시세 대비 감정가 수준을 신중히 검토할 필요가 있습니다. 임차인 관련 권리관계에서 보증금 인수 부담은 없는 것으로 파악되나, 관련 서류 검토 시 잠재적 리스크를 인지해야 합니다. 또한, 토지 이용 계획상 다양한 제한 사항이 존재하므로 입찰 전 충분한 사전 조사가 요구됩니다. 입지 및 주변 환경, 교통 상황은 보통 수준이며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

8. 투자 포인트

* 동일 단지 내 유사 면적 물건의 최근 매매가(140,000,000원)를 고려할 때, 적정 입찰가 산정에 유리한 조건이 될 수 있습니다.

* 주택도시보증공사의 확약서 제출로 임차인 관련 보증금 인수 리스크가 해소되었습니다.

* 계획관리지역, 주거개발진흥지구 등에 해당하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 건의 예상 입찰가는 유사 물건의 최근 매매 사례(140,000,000원, 2025년 1월)와 감정가(175,000,000원)를 종합적으로 고려하여 산정하였습니다. 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점과, 동일 단지 내 시세, 건물 노후도(2006년 건축 허가) 및 층수(4층) 등을 반영하여 보수적으로 접근합니다. 유사 단지 내 2025년 1월 거래가 140,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 본 건의 특수성을 감안하여 산정하였습니다.

9.2. 최종 제안가

160,000,000원

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