나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30466 [1] 충청북도 음성군 맹동면 동성리 455 골드타워 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 직지 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면 동성리 소재 ""동성초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 학교, 공공기관 등이 소재하는 지역으로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하는 등 교통상황은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 내 제1층 제101호로서,
외 벽 : 돌붙임 마감 및 드라이비트 마감 등임.
내 벽 : 실내인테리어 마감 및 타일붙임 마감 등임.
창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

음식점으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동성리 455 : 등고평탄한 세장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 북동측, 북서측으로 왕복 4차선 포장도로 및 왕복 4차선 포장도로, 왕복 2차선 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

동성리 455 : 도시지역(2013-01-07), 제2종일반주거지역(2015-12-31), 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2015-12-31)(중(집)1-2)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2015-12-31)(중(국)3-6)(접합) 가축사육제한구역(2024-10-25)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-03-07)(충청북도음성교육지원청고시제2014-14호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-09-15)(동성고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2014-03-07)(충청북도음성교육지원청고시제2014-14호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법> 중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역).

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 본건 구분건물의 위치확인은 집합건축물대장 건축물현황도로 확인하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 재확인하시기 바람.

나. 본건 구분건물 현장조사시 탐문조사 및 목측으로 발견되지 않은 결함이 있을 수 있으니, 경매 진행 및 응찰 시 재확인하시기 바람.

다. 본건 구분건물의 토지·건물 배분비율은 한국부동산연구원에서 발행한 비주거용 집합건물 토지·건물 배분비율표를 참작하였음.

라. 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 충주지원 2025타경30466 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (1.1.1.)

1.2. 건물 및 토지 정보

소재지: 충청북도 음성군 맹동면 동성리 455 골드타워 1층101호 (신주소: 충청북도 음성군 사예2길 26)

용도: 근린상가

감정가: 499,000,000원

토지면적: 29.55㎡ (약 97.68평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 55.36㎡ (약 182.99평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물 내 제1층 제101호

건물 주요 용도: 제1종근린생활시설 (전유부 상 음식점 이용중)

1.3. 권리 관계 요약

말소기준권리: 2015-05-12 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (채권최고액 468,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음. 모든 등기부상 권리는 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액: 468,000,000원 (말소기준권리 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 충청북도 음성군 맹동면 동성리 소재 동성초등학교 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 근린생활시설, 아파트, 학교, 공공기관 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본 물건까지 차량의 진출입이 용이합니다.

인근에 버스정류장이 소재하고 있으며, 왕복 4차선 및 2차선 포장도로와 접하고 있어 대중교통 이용 및 차량 이동이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리는 2015년 5월 12일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다.

이 근저당권보다 후순위 권리인 음성군의 압류, 농업협동조합자산관리회사의 임의경매개시결정 등기 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 본 경매를 통해 취득할 경우, 낙찰자가 인수해야 할 부담이 되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 전

보증금: 20,000,000원

차임: 800,000원

전입일자 (사업일자): 2020-02-27

확정일자: 2020-02-27

배당신고일자: 2025-07-18

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 반환 의무는 낙찰자에게 인수되지 않습니다. 따라서 임차인 관련 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 이용 상태

본 물건은 현재 음식점으로 이용 중입니다. (건물 이용상태: 음식점)

4.2. 주변 상업 및 주거 환경

주변에 근린생활시설, 아파트 단지, 학교, 공공기관 등이 소재하여 기본적인 상업 활동 및 생활 인프라가 갖추어진 지역입니다.

본 물건이 위치한 골드타워 건물 자체의 용도는 제1종 및 제2종 근린생활시설로 허가되어 있어, 상가로서의 활용 가능성이 높습니다.

4.3. 토지이용계획

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

또한 중로1류, 중로3류 도로에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 혁신도시개발예정지구 중점경관관리구역 등의 규제를 받고 있습니다. 이러한 용도지역 지정은 건물의 신축 및 증축, 업종 선택 등에 영향을 미칠 수 있으므로, 관련 법규를 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 및 교육 시설

* 교육 시설: 동성초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통 시설: 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 상업 시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태

감정평가서상 별도의 건물 하자 정보는 명시되어 있지 않으나, 현장 조사 시 미확인된 내부 결함이나 파손 등이 존재할 수 있습니다.

응찰 전 반드시 현장 방문을 통해 건물 상태를 직접 확인하고, 집합건축물대장 및 현황도를 재확인하여 공부와의 차이 여부를 면밀히 검토하시기 바랍니다.

6.2. 기타 특이사항

임대 관계가 현재 미상으로 조사되었습니다. (다만, 현재 임차인 정보는 파악되었으며 대항력은 없습니다.)

건물 사용 현황 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 음성군 맹동면의 중심 상업지구에 위치한 근린상가로, 교통이 편리하고 주변에 학교 및 주거, 상업 시설이 밀집해 있어 기본적인 입지 여건은 양호한 편입니다.

현재 음식점으로 이용 중이며, 감정가는 4억 9천 9백만원입니다. 권리 분석상 인수할 권리가 없고 임차인 역시 대항력이 없어 낙찰자에게 부담되지 않습니다.

주변 도시개발 계획 및 지구단위계획 구역 지정 등은 장기적인 지역 가치 상승 가능성을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 음성 혁신도시 배후 수요: 혁신도시 개발 영향권 내에 있어 지역 발전 및 인구 유입에 따른 상권 활성화 기대.

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 안전하게 취득 가능.

* 현 임차인 대항력 없음: 인수할 임차 보증금이 없어 명도 부담이 적음.

* 실사용 및 투자용 모두 적합: 현재 음식점 운영 중이며, 상업 지역 내 위치하여 투자 가치 기대.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 499,000,000원을 기준으로 하되, 인수 보증금이 없으므로 권리 관계상 추가 비용은 발생하지 않습니다.

입찰 시에는 물건의 현재 상태, 예상되는 수리 비용, 향후 임대 수익률, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않으나, 감정가를 기준으로 입찰 참여를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.