나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30504 [1] 충청북도 음성군 음성읍 사정리 698 대지 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30504 [1] 충청북도 음성군 음성읍 사정리 698 대지 경매

물건 대표 이미지

충주지원 경매1계 2025타경30504 | 소재지: 충청북도 음성군 음성읍 사정리 698 | 감정가: 43,650,000원 | 최저가: 43,650,000원 | 용도: 대지

1. 충주지원 2025타경30504 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 충주지원 2025타경30504 (1)

소재지: 충청북도 음성군 음성읍 사정리 698

용도: 대지

감정가: 43,650,000원

토지면적: 873.00㎡ (약 264평)

토지 지분율: 43,650 (해당 지분의 감정가로 추정)

건물면적: 0.00㎡ (매각 대상 아님)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OOOOOOOOO

채무자: 김OO

채권자: 농OOOOOOOOOOO

특이사항: 법정지상권 성립 가능성

주의사항: 제시외 흙벽돌조 스레트지붕 주택1동, 판넬조 기와지붕 1동, 창고 2동 각 매각 제외. 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인해 제한받는 가격입니다.

1.2. 토지감정요항표 요약

본건은 충청북도 음성군 음성읍 사정리 소재 "사정2리 안말마을" 내에 위치한 토지(대지 1필지)입니다. 주위 환경은 농경지, 과수원, 임야 등으로 이루어진 농촌마을 지역으로 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 교통 상황은 보통입니다. 토지는 부정형이며, 타인 소유의 건물이 소재하고 있어 주택 2곳으로 구분되어 이용되는 것으로 보입니다. 본 토지는 세로(가) 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 상으로는 계획관리지역, 자연취락지구(한말취락지구)에 해당하며, 가축사육제한구역(2회) 및 배출시설설치제한지역입니다. 본건 토지에는 공부상 등재되지 않은 타인 소유 건물이 소재하고 있는 상황입니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 음성군 음성읍 사정리 "사정2리 안말마을" 내에 위치하여, 농촌 특유의 한적한 분위기를 느낄 수 있는 입지입니다. 주변은 농경지, 과수원, 임야 등이 혼재된 전형적인 농촌 지역을 형성하고 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량을 이용한 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 점은 장점입니다. 토지는 세로(가) 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 소유자는 김OOOOOOOOO입니다. 채무자는 김OO이며, 채권자는 농OOOOOOOOOOO입니다.

가장 중요한 권리 분석 사항으로는 '법정지상권' 성립 가능성입니다. 현재 토지 위에 타인의 소유인 주택 2동과 창고 2동(제시외 건물)이 소재하고 있으며, 이 건물들은 본 경매에서 매각 제외 대상입니다. 법정지상권이 성립될 경우, 낙찰자는 토지 소유권은 취득하지만 해당 건물 소유자가 토지를 사용할 권리를 가지므로, 토지의 온전한 사용에 제약이 발생할 수 있습니다. 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.5. 상권분석

소재지가 농촌 마을 내 농경지, 과수원, 임야 등으로 둘러싸여 있음을 고려할 때, 직접적인 상업 활동이나 주요 상권 형성은 미미할 것으로 예상됩니다. 인근 주민들을 위한 소규모 점포나 편의시설은 존재할 수 있으나, 광범위한 상업 지구로서의 기능보다는 주거 및 농업 활동 중심의 지역 특성을 가질 것으로 보입니다. 따라서 상업적 가치보다는 해당 지역의 자연 환경 및 주거 환경에 따른 잠재적 가치를 평가해야 합니다.

1.6. 생활정보

본건 소재지는 "사정2리 안말마을" 내에 위치하며, 농촌 마을의 특성상 조용하고 쾌적한 생활 환경을 제공합니다. 차량 이용 시 음성읍 중심지와의 접근성이 보통 수준이어서 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 관공서 등) 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 다만, 대중교통 이용이 편리한 편은 아니므로 자가용이 필수적일 수 있습니다. 인근 지역은 농경지가 많아 전원생활을 추구하는 분들에게는 적합할 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

1. 법정지상권: 토지 위에 타인 소유의 건물이 존재하며, 이로 인해 법정지상권이 성립될 경우 토지 이용에 제약이 발생합니다. 이는 본건의 가장 큰 위험 요소입니다.

2. 제시외 건물 매각 제외: 주택 2동, 창고 2동 등 제시외 건물은 매각에서 제외되므로, 낙찰자가 해당 토지를 활용하더라도 건물 철거 문제 등이 발생할 수 있습니다.

3. 토지 일부 지분 매각: 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 공동 소유자 간의 갈등이나 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 개발 제한: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등으로 지정되어 있어, 건축 행위나 토지 이용에 있어 관련 법규 및 조례에 따른 제한을 받을 수 있습니다. 특히 가축 사육 제한 구역 및 배출시설 설치 제한 지역은 환경 관련 규제에 민감하게 작용할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건 충주지원 2025타경30504 (1) 물건은 음성군 음성읍 사정리 소재 대지 일부 지분 매각 건으로, 법정지상권 성립 가능성과 타인 소유 건물의 존재가 가장 큰 특징이자 리스크 요인입니다. 토지 자체는 계획관리지역, 자연취락지구에 해당하여 향후 개발 가능성도 잠재하고 있으나, 현재 상태로는 토지의 온전한 활용이 어렵습니다. 제시외 건물들이 매각 제외된 상태에서 법정지상권까지 성립될 경우, 낙찰 후 토지 이용에 상당한 제약이 따를 수 있으므로 철저한 권리 분석과 현장 확인이 필수적입니다. 최저매각가격 또한 이러한 제한 사항을 반영하여 책정된 것으로 보입니다.

1.9. 투자 포인트

1. 저평가된 지분 가치: 법정지상권 및 타인 소유 건물 존재로 인해 일반적인 토지보다 저렴하게 취득할 수 있는 가능성이 있습니다.

2. 전원생활 및 농업적 활용: 자연환경이 잘 보존된 농촌 지역의 특성을 활용하여 전원주택 부지나 농업적 용도로의 활용을 고려해볼 수 있습니다.

3. 향후 지역 개발 가능성: 자연취락지구로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 계획에 따라 토지 가치 상승의 잠재력을 기대해볼 수 있습니다. 다만, 이는 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.

4. 법정지상권 해결 시 가치 증대: 만약 법정지상권 문제를 원만하게 해결하거나, 건물과의 협의를 통해 토지 이용 계획을 수립할 수 있다면, 지분 토지의 가치를 높일 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

충주지원 경매1계