나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51156 [1] 충청북도 청주시 서원구 개신동 613 청주개신주공1단지아파트 102동 21층 2108호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 개신동 소재 <개신주공1단지 아파트> 단지 내에 위치하며, 부근은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 등 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 단지내까지 차량 진ㆍ출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

(1-가) 철근콘크리트벽식조 경사지붕 23층중 제21층 제2108호로서,
(사용승인일 : 2001-12-12)
- 외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감 등,
- 창 호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

(1-가) : 아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측 및 서측으로 왕복 2차선의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지(A-1), 건폐율30%이하, 용적률220%이하, 높이 25층이하), 지구단위계획구역(개신지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(가경중학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(개신초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(청주외국어고등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(현대유치원,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경51156 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 청주시 서원구 개신동 613 청주개신주공1단지아파트 102동 21층 2108호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 건물 정보

토지면적: 32.52㎡ (약 9.8평)

토지지분: 32.519㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 49.93㎡ (약 15.1평)

건물지분: 49.93㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

전용면적: 49.93㎡ (약 15.1평)

분양면적: 관련 정보 미확인

건물구조: 철근콘크리트벽식조 경사지붕 23층 중 제21층

사용승인일: 2001년 12월 12일

1.4. 감정가

감정가: 146,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 개신동 소재 '개신주공1단지 아파트' 단지 내에 위치하며, 부근은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

단지 내로 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 주변 시설

* 교육시설: 개신초등학교, 가경중학교, 청주외국어고등학교, 현대유치원 등이 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다. (교육환경 보호구역에 해당)

* 상업시설: 단지 인근에 근린생활시설이 소재하고 있습니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 바로는 본건 인근에 혐오시설은 없는 것으로 확인됩니다.

2.4. 도시계획

본건은 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(개신지구)으로 지정되어 있으며, 중로1류, 중로2류, 특수도로(보행자전용도로) 등에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

본건의 말소기준권리는 2025년 4월 18일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(갑6)입니다.

총 등기부채권액은 160,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 5번 순위 주택임차권 (접수일자: 2024년 4월 18일, 권리자: 김국겸, 임대차보증금: 160,000,000원)은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김 (김국겸)

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 4월 13일

* 확정일자: 2022년 3월 15일

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 주의사항

본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 중 배당으로 변제받지 못하는 금액이 있다면 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본건의 가장 중요한 리스크 요인입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 개신동 일대는 대규모 아파트 단지들이 밀집해 있어 안정적인 주거 수요를 기반으로 합니다. 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 청주개신주공1단지아파트

주소: 충청북도 청주시 서원구 개신동 613

건축년도: 2001년

동수: 12개동

세대수: 1398세대

총 주차대수: 1061대 (옥외기계식 289대 포함)

최고층: 25층

5.2. 생활 편의시설

* 교육: 개신초, 가경중, 청주외고, 현대유치원 등

* 교통: 인근 버스정류장

* 기타: 단지 내 및 주변 근린생활시설 이용 가능

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 인수: 가장 큰 리스크로, 임차인 김 의 보증금 160,000,000원 중 배당 후 미회수 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 잠재적으로 큰 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 건축 연도: 2001년식 아파트로, 향후 시설 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 권리 총액: 경매 채권액(168,103,533원) 및 임차인 보증금(160,000,000원)을 고려할 때, 채권 총액이 상당합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 서원구 개신동에 위치한 아파트로, 안정적인 주거 환경과 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 그 보증금 전액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점이 가장 큰 특징이자 리스크입니다. 따라서 해당 보증금 인수 비용을 포함한 총 매수 비용이 시세 대비 얼마나 경쟁력이 있는지를 면밀히 분석하여 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 실거주 목적: 임차 보증금 인수 비용을 포함한 총 투입 비용이 시장 가격보다 현저히 낮을 경우, 저렴하게 내 집 마련이 가능합니다.

* 시세 차익: 향후 부동산 시장 상승 시, 초기 투자 비용(매각대금 + 인수 보증금) 대비 높은 수익률을 기대할 수 있습니다. (단, 시세 변동성 고려 필요)

* 가치 재평가: 아파트의 노후화 대비 입지적 장점 및 주변 개발 계획 등을 고려한 장기적 관점에서의 가치 상승 가능성을 탐색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가(146,000,000원) 및 최근 실거래가(약 123,000,000원 ~ 127,000,000원)를 고려하되, 대항력 있는 임차인의 보증금 160,000,000원 인수 위험을 최우선으로 반영하여 산정해야 합니다.

만약 임차인이 보증금 전액(160,000,000원)을 배당받지 못하고 그 잔액을 매수인이 인수해야 한다면, 총 지출 비용은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다. 현재 유사 면적 아파트의 시세가 약 127,000,000원임을 감안할 때, 매수인이 160,000,000원의 보증금을 인수해야 한다면, 수익성 확보를 위한 입찰가는 현실적으로 매우 낮아질 수밖에 없습니다.

이를 고려하여, 잠재적 리스크를 충분히 반영한 보수적인 예상 입찰가는 다음과 같이 제안합니다.

예상 입찰가: 80,000,000원

상기 입찰가로 낙찰받더라도, 임차인의 보증금 중 잔액이 발생할 경우 총 지출 비용은 '80,000,000원 + 최대 160,000,000원'으로, 최대 약 240,000,000원에 달할 수 있습니다. 이는 현재 시장가 대비 높은 수준이므로, 본건은 임차인의 배당률을 정확히 파악하고, 인수되는 보증금액을 확정한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 또는 임차인의 보증금이 경매 절차에서 전액 변제될 가능성이 높은 경우에 한해 접근을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.