나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51160 [1] 충청북도 청주시 서원구 산남동 46-35 주1 4층 601호 연립주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51160 [1] 충청북도 청주시 서원구 산남동 46-35 주1 4층 601호 연립주택 경매

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청주지방법원 경매6계 2025타경51160 | 소재지: 충청북도 청주시 서원구 산남동 46-35 주1 4층 601호 | 감정가: 213,000,000원 | 최저가: 104,370,000원 | 용도: 연립주택

1. 청주지방법원 2025타경51160 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경51160 (1)

소재지: 충청북도 청주시 서원구 산남동 46-35 주1 4층 601호

용도: 연립주택

감정가: 213,000,000원

토지면적: 106.76㎡ (약 32.30평)

건물면적: 76.02㎡ (약 22.99평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 청OOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 충청북도 청주시 서원구 산남동에 위치하며, '산남고등학교' 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 아파트 및 공동주택, 학교 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다. 차량 접근이 용이하며, 일반 차량을 이용한 접근성과 대중교통 이용 여건 또한 무난한 편입니다. 북동측으로는 8m 내외의 포장도로가 접해 있어 도로 이용에 불편함은 없습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 이OO이며, 채권자는 청OOOOOOOOO입니다. 등기부상 권리관계는 명확하나, 현황 조사서 상 임차인 박애지씨가 전체를 점유하고 있으며, 주거 용도로 사용 중입니다. 박애지씨는 2021년 3월 23일 전입신고를 하였고, 보증금 2,500만원에 월세 65만원으로 계약한 것으로 조사되었습니다. 이 임차인의 대항력 유무 및 인수 여부는 추가적인 권리분석이 필요합니다.

1.4. 상권분석

대상 물건이 위치한 산남동은 주거 지역과 근린생활시설이 조화롭게 분포되어 있어 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다. 학교 밀집 지역과도 인접하여 교육 환경이 우수하며, 이는 주변 상권의 안정적인 수요를 뒷받침합니다. 다양한 상점과 서비스 시설이 공존하여 주민들의 일상생활에 필요한 대부분의 편의를 충족시킬 수 있습니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조이며, 지하 2층, 지상 4층 건물 중 4층에 위치한 연립주택입니다. 외벽은 치장벽돌 마감, 내벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다. 내부에는 위생 설비, 급배수 설비, 소방 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있어 생활에 편리한 환경을 제공합니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역) 및 상대보호구역(산남고등학교, 청주교육지원청체육건강과 관련)으로 지정되어 있습니다. 이러한 용도지역 및 제한사항은 향후 토지 이용 및 개발에 영향을 미칠 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 주목해야 할 점은 현재 거주 중인 임차인의 대항력 유무 및 보증금 회수 여부입니다. 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수해야 하는 상황이 발생할 경우, 이는 추가적인 부담으로 작용할 수 있습니다. 또한, 토지이용계획상의 제한사항(자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역)은 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제약이 될 수 있습니다. 현재까지 확인된 바로는 주변에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 청주시 서원구 산남동의 비교적 양호한 주거 지역에 위치한 연립주택입니다. 학군이 좋고 생활 편의시설 이용이 편리하며, 교통 접근성 또한 무난한 편입니다. 하지만 현재 임차인이 거주 중이며, 임차인의 대항력 유무 및 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 분석이 필수적입니다. 또한, 토지이용계획상의 제한사항을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.9. 투자 포인트

산남동이라는 입지적 강점을 바탕으로 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다. 산남고등학교 등 교육 시설이 인접해 있어 학군 프리미엄도 잠재적 가치로 작용할 수 있습니다. 감정가 대비 현재 시장 가치를 면밀히 분석하고, 임차인 관련 권리관계를 명확히 파악하여 인수 부담을 최소화한다면, 장기적인 관점에서 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

법원 정보

청주지방법원 경매6계