나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51159 [1] 충청북도 청주시 상당구 용암동 2451 다가구주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51159 [1] 충청북도 청주시 상당구 용암동 2451 다가구주택 경매

물건 대표 이미지

청주지방법원 경매5계 2025타경51159 | 소재지: 충청북도 청주시 상당구 용암동 2451 | 감정가: 623,388,600원 | 최저가: 305,460,000원 | 용도: 다가구주택

1. 물건 개요 및 특이사항 분석

1.1. 기본 정보

사건번호는 청주지방법원 2025타경51159 (1)이며, 소재지는 충청북도 청주시 상당구 용암동 2451입니다.

물건 용도는 다가구주택이며, 감정가는 623,388,600원으로 책정되었습니다.

본 건은 공유물분할을 위한 경매로 진행되며, 소유자, 채무자, 채권자가 모두 '진OO'으로 기재되어 있어 공유자 간의 지분 정리 목적으로 판단됩니다.

1.2. 면적 및 구조 현황

토지 면적은 239.80제곱미터 (약 72.54평)이며, 건물 면적은 390.50제곱미터 (약 118.13평)입니다.

건물은 2003년 8월 18일 사용 승인된 철근콘크리트구조 슬라브위 강판지붕 3층 건물로서, 외벽은 돌붙임으로 마감된 비교적 연식이 있는 주택입니다.

1.3. 매각 조건 및 주의사항

본 건은 토지 및 건물을 일괄매각하는 방식이며, 제시외 건물 16.80제곱미터도 매각 대상에 포함됩니다.

주의할 사항으로는 공부상 '단독주택 및 근린생활시설'로 등재되어 있으나 현황은 '주택'으로 이용 중인 점이 있어, 향후 용도변경이나 이행강제금 발생 여부를 확인할 필요가 있습니다.

2. 감정평가 및 입지 분석

2.1. 입지조건

본 건은 청주 용암동의 '용암초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거지역입니다.

제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가되며, 정방형의 평지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하고 인근에 간선도로가 소재하고 있어 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

북서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있어 주거지로서의 차량 진출입 및 통행은 원활할 것으로 예상됩니다.

3. 생활정보 및 상권분석

3.1. 생활정보

인근에 용암초등학교가 위치하여 교육 환경이 갖춰져 있으며, 토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하여 저층 주거환경이 형성되어 있습니다.

지구단위계획구역(용암2택지개발지구) 내에 위치하고 있어 계획적인 주거 단지 형태를 띠고 있습니다.

3.2. 상권분석

주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역적 특성상, 주로 주거 수요를 기반으로 하는 소규모 근린상권이 형성되어 있을 것으로 보입니다.

다가구주택의 특성상 안정적인 임대수요를 기대할 수 있는 주거 밀집 지역의 생활 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다.

4. 권리분석 및 잠재적 리스크

4.1. 권리분석 (등기/임차 미상)

경매의 구분이 '공유물분할을 위한 경매'이므로 일반적인 강제경매나 임의경매와는 성격이 다릅니다.

이는 공유자 간의 협의 불발로 인해 법원의 명령에 따라 지분을 현금화하는 절차이므로, 일반 경매보다 명도의 난이도는 낮을 수 있으나 공유자 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

소유자, 채무자, 채권자가 동일인이므로 복잡한 채무 관계에 의한 압류 등은 상대적으로 적을 수 있습니다.

4.2. 잠재적 리스크

첫째, 공부상 용도와 현황 용도의 불일치(근린생활시설 -> 주택)에 따른 문제 발생 가능성입니다. 해당 부분이 불법 증축이나 용도변경 미필 사항일 경우, 낙찰자가 이행강제금 부담이나 원상복구 의무를 질 수 있습니다.

둘째, 제시외 건물이 포함되어 있으므로, 해당 제시외 건물의 철거 또는 양성화 비용 등을 고려해야 합니다.

셋째, 공유물분할 경매 특성상 기존 공유자가 입찰에 참여하여 경쟁이 심화될 가능성이 있습니다.

5. 혐오시설 및 종합 의견

5.1. 혐오시설

본 보고서 작성을 위한 검색 결과, 주변에 특별히 명시되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 감정평가서에도 "제반 주위환경은 보통시됩니다"라고만 명시되어 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

5.2. 종합 의견

본 건은 청주 용암2택지개발지구 내에 위치한 다가구주택으로서, 주거지로서의 입지는 보통 이상으로 평가됩니다.

가장 큰 위험 요소는 '용도 불일치' 및 '제시외 건물'에 대한 처리 방안이므로, 해당 문제에 대한 법률적 검토와 비용 계산을 완료한 후 입찰하는 것이 안전합니다.

공유물분할 경매의 특성을 이해하고 접근한다면, 저금리 시대에 안정적인 임대 수익을 창출할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

6. 투자 포인트

6.1. 투자 포인트

계획된 택지개발지구 내 주거지역에 위치하여 주거 환경 및 편의시설 접근성이 양호합니다.

다가구주택으로서 임대 수익 창출에 유리하며, 토지 면적이 72.54평으로 비교적 넓어 향후 자산가치 상승 여력이 있습니다.

공유물분할 경매는 일반 경매 대비 유치권 등 복잡한 권리 관계가 적을 수 있어 명도가 비교적 수월하게 진행될 가능성이 있습니다.

법원 정보

청주지방법원 경매5계