나이스옥션 법원경매 영월 2025타경30445 [1] 강원특별자치도 태백시 장성동 215-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 태백시 장성동 소재 '태백초등학교' 북측 근거리에 위치하
는 토지로서, 주위는 노변으로 단독주택이 주로 소재하는 기존주택지대입니다.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 가능하며, 버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 볼때
대중교통 이용여건은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

대체로 평탄한 사다리형 토지로서, '단독주택부지'입니다.

인접 도로상태

북측으로 2차선 아스콘포장도로, 서측으로 폭 약 5미터 내외의 콘크리트포장도로가
소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(도시계획구역), 제1종일반주거지역, 도시계획구역(도시계획구역), 중로3
류(폭 12m~15m)(중(보)3-20)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 개발촉진지구(2008-12-19)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한
법률>, 폐광지역진흥지구(탄광지역개발촉진지구)<폐광지역 개발 지원에 관한 특별
법>, 하수처리구역<하수도법>.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상기 'I. 감정평가의 개요, 5. 기타검토 및 참고사항'참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트벽돌구조 슬레이트(강판기와)지붕 단층건으로서,
외벽 : 황토색벽돌 노출쌓기 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
바닥 : 장판깔기 및 타일깔기 등 마감,
창호 : 하이샷시창호 마감입니다.

이용상태

'단독주택'으로 이용중입니다.
*상세 이용내역은 후면 '내부구조도'참조.

설비내역

위생설비 및 전기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

후면 '건물개황도'와 같은 '제시외건물(부합물 및 종물)'이 소재합니다.

공부와의 차이

의뢰목록상 '슬레이트지붕'이나 현황은 '강판기와지붕'입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대관계 및 내부구조 등 조사치 못한바 자세한 내역은 경매 진
행시 별도의 확인 요합니다.
상기 'I. 감정평가의 개요, 5. 기타검토 및 참고사항'참조.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
.목록2 공부상 '벽돌구조 슬레이트지붕 단층주택' 이나 현황은 '벽돌구조 강판기와지붕 단층주택'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 강원특별자치도 태백시 장성동 215-4에 소재한 단독주택입니다. 사건번호는 영월지원 2025타경30445 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다. 감정가는 81,358,000원입니다. 토지 면적은 208.00㎡(약 62.92평)이며, 건물 면적은 35.67㎡(약 10.80평)입니다. 건물 제시외 면적은 39.30㎡(약 11.89평)이며, 토지와 건물 일괄매각 대상입니다. 채권자는 주OOOOOOOOOOO(KB손해보험)입니다. 특이사항으로 대항력 있는 임차인이 존재하며, 주의사항으로는 일괄매각 및 제시외 건물 포함, 공부상 지붕재와 현황 지붕재의 차이가 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 강원특별자치도 태백시 장성동 소재 '태백초등학교' 북측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변은 노변으로 단독주택이 주로 소재하는 기존 주택지대로 형성되어 있습니다. 제반 차량의 출입이 가능하며, 버스정류장과의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형으로 단독주택 부지로 이용 중입니다. 북측으로는 2차선 아스콘 포장도로, 서측으로는 폭 약 5미터 내외의 콘크리트 포장도로가 소재하여 차량 접근이 용이합니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 중로3류(폭 12m~15m)에 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 개발촉진지구, 폐광지역진흥지구, 하수처리구역에 속합니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2025년 4월 18일 접수된 KB손해보험의 강제경매 개시 결정(2025타경30445)입니다. 이 말소기준권리보다 선순위로 등기된 권리는 없는 것으로 파악되며, 경매 절차를 통해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리로는 대항력 있는 임차인 양휘석이 있습니다. 전입일자는 2020년 11월 6일이며, 보증금과 차임은 각각 0원으로 기재되어 있습니다. 확정일자 및 배당신고일자에 대한 정보는 없습니다.

*주의:* 임차인 양휘석은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어, 인수될 보증금은 없을 것으로 보입니다. 하지만 금액이 미상이라도 인수 여부 및 추가적인 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로, 이에 대한 철저한 확인이 반드시 필요합니다.

등기부상 토지에는 주금년 외 2인 명의의 소유권 이전 및 KB손해보험의 강제경매 개시 결정이, 건물에는 이명순, 주금년 명의의 소유권 이전 및 KB손해보험의 강제경매 개시 결정이 기재되어 있습니다. 물건명세서 상 특이사항으로는 일괄매각이며 제시외 건물 포함 대상이라는 점입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 태백시 장성동의 주택지대에 위치하며, 태백초등학교 인근에 있어 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 주변의 연립, 다세대 주택 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 시세가 확인됩니다.

2025년 12월, 장성동 133-12번지 소재 2007년식 다세대 주택(전용면적 58.68㎡)이 2,678만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 150만원 수준입니다.

같은 해 12월, 장성동 135-2번지 소재 1986년식 연립 주택(전용면적 56.28㎡)이 4,500만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 264만원 수준입니다.

2026년 6월, 동일한 135-2번지 소재 1986년식 연립 주택(전용면적 56.28㎡)이 3,000만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 176만원 수준입니다.

주변 시세는 주로 건물 면적을 기준으로 하며, 오래된 연립주택부터 비교적 신축인 다세대 주택까지 다양하게 분포하고 있습니다. 본건의 감정가는 81,358,000원으로, 제시된 주변 시세에 비추어 볼 때 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 다만, 본건은 단독주택 부지로서의 토지 가치도 포함하고 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 태백초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 차량 접근성이 좋으며, 버스정류장 이용 또한 가능한 수준입니다. 주택가에 위치하고 있어 비교적 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 주변에 혐오시설은 발견되지 않았으며, 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 양휘석의 존재입니다. 보증금과 차임이 0원으로 명시되어 인수될 금전적 부담은 없을 것으로 보이나, 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 수 있습니다. 또한, 건물 등기부상으로는 슬레이트 지붕으로 등재되어 있으나 현황은 강판기와 지붕으로, 이는 큰 문제가 아닐 수 있으나 추후 건물 유지 보수 시 일부 차이가 발생할 수 있습니다. 제시외 건물(39.30㎡)이 일괄매각 대상에 포함되어 있어, 실제 이용 면적을 넓힐 수 있는 장점이 있는 반면, 철거 또는 관리 의무 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 태백시 장성동의 주택가에 위치한 단독주택으로, 초등학교 인근에 있어 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물은 단층 벽돌구조이며, 공부와의 차이점은 있으나 큰 쟁점으로 보이지는 않습니다. 가장 주목해야 할 점은 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 0원이라는 사실입니다. 이는 명도에 있어서 금전적 부담은 덜 수 있으나, 세심한 접근이 요구됩니다. 제시외 건물을 포함한 일괄매각 결정은 활용 가치를 높일 수 있으나, 추가적인 관리 또는 철거 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점을 감안할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 태백시 장성동이라는 지역의 특성을 고려한 투자 가치.

* 단독주택으로의 활용 가능성 및 제시외 건물 포함으로 인한 실질 면적 확보 잠재력.

* 대항력 있는 임차인 존재(보증금 0원)로 인한 명도 절차상 예상되는 변수.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 81,358,000원입니다. 주변 연립 및 다세대 주택의 최근 매매 시세를 분석한 결과, 평당 약 150만원에서 264만원 사이의 거래가 이루어지고 있습니다. 본 건의 건물 면적은 35.67㎡(약 10.80평)이며, 제시외 건물 39.30㎡(약 11.89평)를 포함하면 총 건물 면적은 약 22.7평에 달합니다. 토지 면적은 208.00㎡(약 62.92평)입니다.

주변 시세와 본건의 감정가, 그리고 대항력 있는 임차인(보증금 0원) 및 제시외 건물 포함이라는 특이사항을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 60~70% 수준에서 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 50,000,000원 ~ 60,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

*주의사항:* 제시된 예상 입찰가는 현재 파악된 정보에 기반한 것이며, 현장 조사 및 임차인과의 면담 등 추가적인 정보 확인을 통해 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.