나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52206 [1] 경기도 안산시 상록구 이동 675-1 송호하우스 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루 · 평가일 2025.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 이동 소재 '송호고등학교' 남측 인근에 위치하며
주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로서,
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 4호선 및
수인분당선 ""한대앞역""이 소재하여 대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(경사스라브/평스라브)지붕 2층건 내
101호(1층 및 2층)로서,
외벽 : 롱브릭 마감 등
내벽 : 벽지도배 등 마감 (탐문사항)
창호 : 샷시 창호 등임. (탐문사항)

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (1층, 2층, 다락)
(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고평탄한 세장형의 토지로서 총 2세대의 다세대주택 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 소로한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육
환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-10-21)(송호고)<교육환경 보호에
관한 법률>, 상대보호구역(학현초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기
관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역
<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역
<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건은 단독주택으로 형성된 ""송호마을""에 소재함.
- 건축물현황도상 확장형 발코니와 다락이 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52206 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 이동 675-1 송호하우스 1층101호

용도: 다세대주택

감정가: 839,000,000원

토지면적: 169.00㎡ (약 51.12평)

토지지분: 169㎡ (약 51.12평)

건물면적: 139.10㎡ (약 42.06평) - 1층, 2층, 다락 포함

건물지분: 139.105㎡ (약 42.06평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 반OOO (반월신용협동조합)

특이사항: 별도등기

주의사항:

특수물건정보: 별도등기

1.2. 입지조건

본건은 경기도 안산시 상록구 이동 소재 '송호고등학교' 남측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 4호선 및 수인분당선 '한대앞역'이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 북측으로는 소로한면에 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

집합건물 등기부 요약에 따르면,

소유권보존등기: 이준재 (2023-01-03)

근저당권: 반월신용협동조합 (2023-01-03, 1,056,000,000원) - 말소기준권리

임의경매개시결정: 반월신용협동조합 (2025-04-18, 670,000,000원)

말소기준권리인 반월신용협동조합의 근저당권이 말소 예정이므로, 경매 절차에 따라 매각으로 인해 소멸될 권리들로 판단됩니다.

다만, '별도등기'라는 특이사항이 존재하며, 이는 추가적인 권리 관계가 있을 수 있음을 시사하므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

등기부채권 총액은 1,056,000,000원입니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

(주의사항: 임대관계 미상으로 명시되어 있으므로, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필수적입니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금 정보가 없을 경우, 인수될 가능성이 있습니다.)

1.4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 주거 밀집 지역으로, 다세대주택과 더불어 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 분포하고 있어 기본적인 상권 형성은 되어 있습니다.

'송호고등학교' 및 '학현초등학교' 인근에 위치하여 교육 관련 상권의 영향을 받을 수 있습니다.

다만, 대규모 상업 시설보다는 주거지 내의 소규모 근린생활시설 위주의 상권으로 보입니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 차량 접근 용이, 인근 버스정류장 및 한대앞역(4호선, 수인분당선) 이용 편리.

* 교육: 송호고등학교, 학현초등학교 등 인근에 위치.

* 편의시설: 주변에 공원 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 별도등기: 등기부등본 상 '별도등기' 표기가 있어, 해당 등기에 대한 면밀한 조사 및 인수 여부 확인이 필요합니다.

* 임대관계 미상: 임차인 현황에 '임대관계 미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유자 현황 및 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있을 경우, 잠재적 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

* 확장된 구조: 건축물현황도 상 확장형 발코니와 다락이 존재하는 것으로 나타나, 실제 이용 면적과 공부상 면적 간 차이 및 불법 건축물 해당 여부를 확인할 필요가 있습니다.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 각종 제한 사항이 존재하므로 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 유해시설: 제공된 정보 및 자체 조사 결과, 본건 주변에 특별한 혐오시설이나 유해시설이 직접적으로 인접해 있는 것으로 파악되지는 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 안산시 상록구 이동 소재 송호하우스 1층101호 다세대주택으로, 입지, 교통, 주변 환경 측면에서 무난한 편입니다.

139. 10㎡ (약 42.06평)의 비교적 넓은 면적을 가진 다세대주택으로, 1층, 2층, 다락을 이용하는 구조입니다.

다만, '별도등기' 존재 및 '임대관계 미상'으로 인한 잠재적 인수 위험, 공부상 면적과 실제 이용 면적 간 차이 가능성 등을 신중하게 검토해야 합니다.

이러한 리스크를 충분히 고려하고 권리 분석을 철저히 한다면, 안정적인 투자가 가능할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 넓은 면적: 139.10㎡ (약 42.06평)의 넓은 실사용 면적으로, 대형 주거 공간을 선호하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

* 편리한 교통: 한대앞역이 인근에 있어 서울 및 수도권 접근성이 좋습니다.

* 안정적인 주거 환경: 다세대주택, 아파트, 학교 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가 839,000,000원을 기준으로, 주변 시세 및 물건의 특이사항(별도등기, 임대관계 미상 등)을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

제공된 주변 매매 정보는 면적이 작은 다세대 주택(27.42㎡~39.13㎡)으로, 본건(139.10㎡)과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 이들 소형 주택의 거래가 9,000만원~9,500만원 수준임을 감안할 때, 본건의 가치는 감정평가액을 기준으로 판단하는 것이 합리적입니다.

현재 제시된 권리관계와 물건 정보, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 첫 경매에서 예상되는 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

* 감정가 80% 수준: 약 671,200,000원

* 감정가 90% 수준: 약 755,100,000원

따라서, 권리 분석 결과에 대한 확신이 있고 잠재적 리스크를 감안한다면, 700,000,000원 ~ 750,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 이는 시장 상황 및 추가적인 조사 결과에 따라 변동될 수 있는 예상 범위이며, 최종 입찰가는 반드시 심층적인 권리 분석과 현장 조사를 바탕으로 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.