나이스옥션 법원경매 안산 2025타경568 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2718-5 주건축물 1동 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웰스 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1)은 경기도 시흥시 정왕동에 소재하는 ‘거북섬 별빛공원’ 북서측 인근에 위치하는 통칭‘온누리프라자 2층 202호’와 기호(2)는‘거북섬 별빛공원’ 북동측 인근에 위치하는 통칭‘거북섬프라자 2층 205호'로 주위환경은 공히 대규모아파트단지, 근린생활시설, 공원, 관공서 등이 혼재하는 지대로 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

기호(1,2)는 공히 인근에 시내버스정류장이 소재하고 본건까지 차량접근이 가능한 바 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

기호(1)은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상3층 중 2층 202호로
외 벽: 석재 마감
내 벽: 페인트 마감 및 일부 타일 마감
창 호: 샷시 창호입니다.

기호(2)는 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층 지상3층 중 2층 205호로
외 벽: 인조석 마감 및 일부 치장 벽돌 마감
내 벽: 페인트 마감 및 일부 타일 마감
창 호: 샷시 창호입니다.

이용상태

기호(1)은 근린생활시설로 현황 공실입니다. 기호(2)는 근린생활시설입니다.

설비내역

기호(1)은 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 위생설비, 소화설비 등이 있습니다. 기호(2)는 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 위생설비, 소화설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1)은 대체로 장방형 평지로 근린생활시설 부지로 이용중입니다. 기호(2)는 대체로 장방형 평지로 근린생활시설 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

기호(1)은 북측 노폭 약10미터의 포장도로와 접합니다. 기호(2)는 동측 노폭 약10미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(2020-07-14)(소로 엠티브이1-1)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
기호(2): 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(2020-07-14)(소로 엠티브이1-1)(접합), 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1)은 기준시점 현재 공실입니다. 기호(2)는 임대관계 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.대지권의 목적인 토지에 별도등기(‘공유수면 관리 및 매립에 관한 법률’에 따른 금지사항 부기등기) 존재.
2.공부상 근린생활시설이며, 현황상 공실임(감정평가시 기준).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 안산지원 2025타경568 (1)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2718-5, 주건축물 1동 2층 202호

도로명 주소: 경기도 시흥시 거북섬둘레길 28 (정왕동)

1.2. 물건 현황

용도: 제2종근린생활시설 (공부상), 현황 공실 (감정평가 기준)

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지상 3층 중 2층 202호

건물 사용승인일: 2019년 08월 19일

감정가: 300,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 27.93㎡ (약 8.45평)

토지지분: 27.93㎡ (약 8.45평)

건물면적: 45.78㎡ (약 13.85평)

건물지분: 45.78㎡ (약 13.85평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치하며, '거북섬 별빛공원' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 공원, 관공서 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성이 양호한 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 차량 접근이 용이한 도로망을 갖추고 있어 차량 이용 시에도 편리한 교통 환경을 제공합니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 대체로 장방형의 평지로, 현재 근린생활시설 부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로: 북측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

지역지구: 일반상업지역, 지구단위계획구역

도로: 소로1류 (폭 10m~12m)

기타: 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2020년 05월 14일자 국민은행 근저당권 (채권액 120,000,000원)입니다.

3.2. 등기사항 요약

말소기준권리보다 늦은 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 2020년 05월 14일: 국민은행 근저당권 (말소기준권리)

* 2020년 05월 14일: 윤보나 소유권이전 (매매)

* 2020년 05월 14일: 온누리개발주식회사 신탁등기 말소

* 2025년 04월 18일: 국민은행 임의경매개시결정 (본건 경매)

* 토지 등기부 요약:

* 2020년 11월 12일: 온누리개발주식회사 소유권이전 (매매)

* 2021년 01월 28일: 손순분 소유권일부이전

3.3. 임차인 현황

명시된 임차인 현황 자료에 따르면 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 특이사항 없이 인수할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다 (지상권 없음).

4. 상권분석

4.1. 상업시설 현황

본건은 제2종 근린생활시설로, 주변 대규모 아파트단지 및 근린생활시설 밀집지역에 위치하여 잠재적 고객층이 풍부한 편입니다. 공실 상태이나, 향후 임차인 확보 시 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

4.2. 주변 개발 계획 (참고)

본건 지역은 국가산업단지 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 지역 발전 및 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 생활 시설

본건 인근에 '거북섬 별빛공원'이 위치하여 쾌적한 환경을 제공하며, 대규모 아파트 단지가 인접해 있어 다양한 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 관공서 등 공공시설 접근성도 양호한 편입니다.

5.2. 주거 및 상업 복합 환경

본건은 근린생활시설로, 주변의 주거 단지와 상업 시설이 복합적으로 자리하고 있어 상업적 가치가 높은 지역으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 관련 별도 등기 (중요)

대지권의 목적인 토지에 ‘공유수면 관리 및 매립에 관한 법률’에 따른 금지사항 부기등기가 존재합니다. 이는 해당 토지가 공공 수면 관련 법규의 적용을 받거나, 매립과 관련된 제약 사항이 있음을 의미하며, 향후 토지 이용이나 개발에 영향을 미칠 수 있는 중대한 법적 제약 사항이므로 철저한 확인이 필요합니다.

6.2. 현황 공실

감정평가 시점을 기준으로 공부상 근린생활시설이나 현재 공실 상태입니다. 임차인 확보 및 공실 해소를 위한 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 산업단지 인근 환경

국가산업단지 내 또는 인접 지역의 특성상, 소음, 분진, 교통량 증가 등 산업 활동으로 인한 환경적 요인이 있을 수 있습니다. 이는 상권의 쾌적성이나 향후 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 거북섬 인근의 상업지구 내 근린생활시설로, 주변 아파트 단지 및 공원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰진 입지를 자랑합니다. 교통 환경 또한 양호하며, 낙찰 시 안정적인 임대 수익 창출을 기대해볼 수 있습니다.

그러나 가장 중요한 리스크 요인은 대지권의 목적 토지에 존재하는 '공유수면 관리 및 매립 관련 법률'에 따른 금지사항 부기등기입니다. 이 등기는 토지 이용에 잠재적인 제약을 초래할 수 있으므로, 법률 전문가와 상의하여 정확한 내용을 파악하고 인수 시 발생할 수 있는 불이익을 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 현재 공실 상태임을 감안하여 임차인 확보 전략 및 관련 비용을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: '거북섬 별빛공원' 인근, 대규모 아파트단지 배후 수요 확보 가능

* 교통: 시내버스정류장 인접, 차량 접근성 용이

* 용도: 근린생활시설로 상업적 활용 가치 높음

* 가격: 감정가를 기준으로 향후 시세 상승 잠재력 고려 가능

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 300,000,000원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 토지 관련 법적 제약 사항(금지사항 부기등기)의 실질적인 영향력, 공실 상태 해소를 위한 예상 비용, 주변 유사 물건의 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 해당 법적 제약 사항의 구체적인 내용을 확인하고 그에 따른 가치 하락 요인을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.