나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52101 [1] 경기도 안산시 단원구 성곡동 845-5 마리나아일랜드 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국자산 · 평가일 2025.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 성곡동 소재 ""남안산JC"" 서측에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 공장, 창고, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 원할하며 인근에 버스정류장이 소재하며 대중교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층 내 1층 101호, 102호, 104호, 105호로서,(사용승인일:2023.06.05)
외 벽 : 석재붙임, 페인트 등 마감.
창 호 : 샷시 창호 등.

이용상태

공히 공부상 근린생활시설[제1종근린생활시설(소매점), 현황 공실]로 이용중임.(후첨 내부구조도 참고)

설비내역

위생 및 급배수설비, 주차장, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설, 스프링쿨러설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로서 숙박시설(생활형숙박시설), 제1종근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 국가산업단지(시화국가산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업단지기타(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 공부상 근린생활시설로 이용중이고 현황 공실임(감정평가시 기준).
2. 대지권의 목적인 토지에 별도등기(‘공유수면 관리 및 매립에 관한 법률’에 따른 금지사항 부기등기) 존재.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경52101 (1)

감정가: 810,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (근저당권자)

개시결정채권자: 별내농업협동조합

2.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 안산시 단원구 성곡동 845-5, 마리나아일랜드 1층 101호

신주소: 경기도 안산시 단원구 반달섬1로 88, 101호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2023년 06월 05일

건물 용도: 숙박시설(생활형숙박시설), 제1종근린생활시설

층수: 지하 1층 ~ 지상 28층 (본건 1층)

2.3. 면적 정보

토지면적: 9.56㎡ (약 2.89평)

토지 지분: 9.5648㎡ (약 2.89평)

건물면적: 45.07㎡ (약 13.63평)

건물 지분: 45.07㎡ (약 13.63평)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 안산시 단원구 성곡동 소재 "남안산JC" 서측에 위치하고 있으며, 주변은 근린생활시설, 공장, 창고, 공원 등이 혼재하는 지역입니다.

3.2. 교통상황

차량 출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정도 보통입니다.

서울 사당역 기준으로 30분대, 강남역 기준 1시간 내외 이동 가능하며, 지하철 4호선 초지역 및 서해선 원시역이 인접해 있습니다.

수도권 제2순환고속도로(인천~안산 구간), 신안산선(안산~시흥~여의도) 복선전철, MTV 해안도로 등이 개통 예정으로 교통망이 더욱 개선될 전망입니다.

3.3. 도로상태

남측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 국가산업단지(시화국가산업단지), 산업단지기타(반월특수지역), 성장관리권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2023년 12월 08일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)입니다.

이하 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4.2. 말소되는 권리

* 토지 등기부:

* 갑2, 갑3: 소유권이전 등기

* 갑4: 공유자전원지분 전부 이전 (한국자산신탁주식회사 - 신탁 등기, 말소됨)

* 집합건물 등기부:

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소

* 갑3: 공유자전원지분 전부 이전 (매매)

* 을1: 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 1,740,000,000원)

* 을2: 근저당권 (이강희, 150,000,000원)

* 갑4: 가압류 (부천시흥원예농업협동조합, 10,141,809원)

* 갑5: 압류 (부천시)

* 갑6: 압류 (안산시)

* 갑7: 가압류 (서울보증보험주식회사, 93,134,439원)

* 갑8: 압류 (남부천세무서장)

* 갑9: 임의경매 (별내농업협동조합, 1,450,000,000원) - 본 경매 개시

* 갑10: 압류 (안산시)

4.3. 인수되는 권리

매각으로 모든 권리가 소멸되므로 인수되는 권리는 없습니다.

단, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'로 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다.

4.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의: 금액이 미상인 임대차 관계는 없으나, 추후 명도 등에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

5. 상권분석

5.1. 현황 및 이용 상태

본 건은 공부상 근린생활시설로 등재되어 있으며, 현재 현황은 공실 상태입니다.

건축물대장상 주용도는 숙박시설(생활형숙박시설)이며, 제1종근린생활시설로도 이용 가능합니다.

따라서 실제 용도 및 이용 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

5.2. 주변 환경

본 건물(마리나아일랜드)은 국내 최초 인공섬인 시화MTV 반달섬에 위치하며, 시화호와 서해 바다 조망이 가능한 수변 조망 특화 단지입니다.

주변은 근린생활시설, 공장, 창고, 공원 등이 혼재된 지역으로, 반월·시화 국가산업단지가 인접해 있습니다.

안산 스마트허브(구 반월·시화국가산업단지)는 환경 개선 노력을 통해 미세먼지 및 악취 농도가 감소하는 추세에 있습니다.

하지만 일부 연구에서는 산업단지 인근 주민들의 신경계 질환 위험이 높다는 결과도 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설 및 주변 시설

* 건물 내: 피트니스, 고급 사우나, 하늘정원 등 커뮤니티 시설 보유. 1층에 근린생활시설이 있어 입주민 편의를 제공합니다.

* 인근: 수변문화공원이 단지 바로 앞에 위치하며, 시화호 뱃길 복원 사업과 연계된 해양레저 복합 도시로 개발 중입니다.

* 산업단지 배후수요: 반경 10km 이내 시화, 반월, 시화MTV, 송도, 인천남동공단 등 다수의 산업단지가 있어 배후수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

* 교육 및 의료: 한양대 에리카 캠퍼스, 서울대 시흥캠퍼스, 2개의 병원시설 등이 인근에 있어 교육 및 생활 환경이 우수합니다.

6.2. 혐오시설 정보

주변 지역은 산업단지가 밀집해 있어 일부 공장 등에서 발생하는 유해 가스 배출 의혹이 제기된 바 있습니다.

현재 공개된 정보만으로는 특정 혐오시설의 직접적인 존재 여부는 확인되지 않으나, 산업단지 인근이라는 점에서 잠재적 환경 영향을 고려할 필요가 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 토지 관련 별도등기

본 건 대지권의 목적인 토지에 ‘공유수면 관리 및 매립에 관한 법률’에 따른 금지사항 부기등기가 존재합니다. 이는 토지 이용에 법적 제약이 발생할 수 있는 중요한 사항으로, 정확한 내용 확인 및 법률 전문가의 자문이 필수적입니다.

7.2. 현황 공실 및 임대 리스크

현재 본 건은 공실 상태이며, 임대 관계 또한 미상입니다. 따라서 잔금 납부 후에도 공실이 지속될 경우 임대 수익 발생까지 상당한 시간이 소요될 수 있습니다.

7.3. 건물 용도의 복합성

건축물대장상 주 용도는 생활형 숙박시설이나, 근린생활시설로도 이용 가능합니다. 이러한 복합적인 용도는 향후 건축법 개정이나 관련 규제 변화에 따라 실거주 및 임대 운용에 제약을 받을 가능성이 있습니다. (생활형 숙박시설은 숙박업으로 의무 등록 대상이며, 이행강제금이 부과될 수 있습니다.)

7.4. 산업단지 인접 지역의 환경 문제

본 건이 위치한 지역은 반월·시화 국가산업단지와 인접해 있어, 과거 유해 가스 배출 의혹 및 주민들의 건강영향 관련 연구 결과 등이 보고된 바 있습니다. 환경오염 수준은 감소하는 추세이나, 잠재적 환경 리스크를 고려해야 합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 단원구 성곡동에 위치한 마리나아일랜드 내 상가(전용 45.07㎡)로, 감정가는 8.1억 원입니다.

입지적으로는 시화호 및 서해 바다 조망이 가능한 해양레저 복합도시 개발 지역에 속하며, 교통망 개선 및 산업단지 배후수요 확보 등 긍정적인 요소를 갖추고 있습니다.

권리분석상 특별히 인수할 권리는 없으나, 토지에 '공유수면 관리 및 매립에 관한 법률'에 따른 금지사항 부기등기가 존재한다는 점은 반드시 확인해야 할 중대한 리스크입니다.

현재 공실 상태이며, 건물 용도가 생활형 숙박시설과 근린생활시설로 복합적으로 되어 있어 향후 법규 변화에 따른 제약 가능성도 존재합니다.

종합적으로 볼 때, 입지적 잠재력은 있으나, 토지상의 별도등기, 현재 공실 및 용도 관련 규제 가능성 등의 리스크를 신중하게 검토해야 하는 물건입니다.

9. 투자 포인트

* 신축 건물(2023년 사용승인)로 건물 상태 양호 예상.

* 수변 조망이 가능한 프리미엄 입지 및 해양레저 복합 도시 개발 가치.

* 반월·시화 국가산업단지 등 풍부한 배후수요.

* 안산시 및 주변 지역 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 기대.

10. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 사항이 선행되어야 합니다.

* 토지상의 별도등기(공유수면 관리 및 매립에 관한 법률)에 대한 정확한 내용 확인 및 법률적 검토.

* 현재 공실 상태를 감안한 실제 임대 시세 조사 및 공실 기간 예상.

* 생활형 숙박시설 및 근린생활시설 용도 관련 법규, 규제 변화 가능성 검토.

* 인근 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가 조사.

상기 조사 결과를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로, 이는 입찰가 산정 시 별도 고려할 사항은 없습니다.

본 보고서는 제공된 정보 및 공개된 자료를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 현장 방문 및 전문가와 상담하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.