나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52227 [1] 경기도 안산시 상록구 본오동 816-5 대연베스트 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 ""본오초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택단지, 아파트, 학교등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재하고 있어 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 내 제5층 제503호로써,
(사용승인일: 2013.03.20)

외벽: 석재 등 마감입니다.
창호: 하이샷시 등 마감입니다.

이용상태

본건은 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중입니다.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 개별난방설비, 자주식주차장 설비등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 등고평탄한 가장형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대 16세대)의 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-10-21)(본오초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안산디자인문화고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타참고사항은 없습니다.

물건 비고

`주택도시보증공사(임차인:이희웅)`로부터 임대차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.`는 내용의 확약서(2026.06.10.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52227 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 본오동 816-5 대연베스트 5층 503호

용도: 도시형생활주택

건물 사용승인일: 2013년 3월 20일

감정가: 1억 4,400만원

토지 면적: 28.48㎡ (약 8.62평)

건물 면적: 36.00㎡ (약 10.89평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 "본오초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택단지, 아파트, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 제반 차량 출입이 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 동측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(본오초, 안산디자인문화고등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 압류(안산시, 2023-12-11)

* 임차인 현황:

* 임차인 1: ERDENEBATMUNKHBAT. 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025.02.03. 권리분석상 대항력 없음. (경매 시 인수 부담 없음)

* 임차인 2: 주택도시보증공사(임차인 이희웅). 보증금 155,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2022.04.05, 확정일자 2022.02.21, 배당신고일자 2023.12.19. 권리분석상 대항력 없음. (경매 시 인수 부담 없음)

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 특이사항:

* HUG로부터 임대차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 확약서(2026.06.10.자)가 제출되었습니다.

* 집합건물 등기부 요약상 을6 주택임차권 이희웅은 말소 예정으로 확인됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 종합: 제시된 권리 분석 및 등기부 요약상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. HUG 관련 임차인의 경우, 확약서 제출 및 등기부상 말소 예정으로 인해 낙찰자가 별도의 임차보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 "특이사항" 및 "특수물건정보"에 '대항력있는 임차인'으로 기재된 부분은 권리분석 결과와 상이하므로, 실제 현장 확인 및 관련 서류에 대한 추가적인 면밀한 검토가 필수적입니다.

1.3. 상권분석

* 최근 매매 사례 분석 (2026년 3월 기준):

* "이안애" (2025년식, 전용면적 49.42㎡, 5층): 3억 7,300만원 (3.3㎡당 약 252만원, ㎡당 약 755만원)

* "이안애(911-2)" (2025년식, 전용면적 71.19㎡, 2층): 3억 8,500만원 (3.3㎡당 약 178만원, ㎡당 약 541만원)

* "준하이츠빌B동" (2009년식, 전용면적 84.8㎡, 4층): 2억 3,000만원 (3.3㎡당 약 90만원, ㎡당 약 271만원)

* 본건(36㎡, 2013년식)과의 비교: 본건은 전용면적 36㎡ (약 10.89평) 도시형생활주택입니다. 가장 유사한 면적 및 최근 거래 시점의 "이안애"(전용면적 49.42㎡) 실거래가(3억 7,300만원)를 기준으로 시세 환산 시, 36㎡ 기준 약 2억 7,171만원 수준의 시세가 형성될 가능성이 있습니다. (36㎡ * 755만원/㎡)

* 감정가와의 비교: 본건 감정가(1억 4,400만원) 대비 시세 환산가(약 2억 7,171만원)가 상당히 높게 나타나, 시세 대비 저평가되었을 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 본오초등학교, 안산디자인문화고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 편의 시설: 주변에 다세대주택단지 및 아파트가 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주차: 건물 내 자주식 주차 설비가 되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 권리 관련 불확실성: 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없으나, "대항력있는 임차인"으로 특이사항에 별도 기재된 부분이 있어, 현장 조사를 통한 사실 관계 확인이 필요합니다. HUG와 이희웅 임차인 간의 확약서 내용이 낙찰 후 문제없이 이행될지에 대한 검토가 요구됩니다.

* 건물 노후도: 2013년 준공으로 11년 경과. 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 도시형생활주택 특성: 일반 아파트와 달리 편의시설이나 관리 시스템 등에서 차이가 있을 수 있습니다.

* 법적 제한: 토지 이용 계획상 일부 제한 사항(보호구역, 관리구역 등)이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 상록구 본오동에 위치한 도시형생활주택으로, 본오초등학교 인근에 자리하고 있어 주거 입지는 양호합니다. 최근 주변 시세 분석 결과, 본건 감정가 대비 실거래가가 상당히 높게 형성되어 있어 시세차익을 기대할 수 있는 투자 매력이 있습니다. 다만, 임차인 권리 관계의 불명확한 부분과 HUG 관련 확약서 내용의 실질적 이행 여부 등 잠재적 리스크 요인에 대한 철저한 사전 조사가 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 현저히 낮은 감정가: 최근 실거래가와 비교 시, 상당한 가격 메리트가 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 초등학교 및 주거 단지 인근 위치로 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

* 인수 부담 경미 (권리 분석상): 명시된 권리 분석상 대항력 있는 임차인 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건 감정가: 1억 4,400만원

* 주변 시세 환산가 (전용 36㎡ 기준): 약 2억 7,171만원

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건은 감정가 대비 시세가 월등히 높게 형성되어 있어, 시세 수준을 반영한 입찰가 산정이 합리적입니다. HUG 임차인 관련 불확실성을 고려하더라도, 최근 실거래가(3억 7,300만원)를 기준으로 보수적인 접근 시, 2억 2,000만원 ~ 2억 5,000만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 투자자의 위험 선호도 및 추가 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

주변에서 특별히 인근에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.