나이스옥션 법원경매 청주 2023타경62461 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 송정동 70-73 직지스마트타워 3층327호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충청 · 평가일 2024.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 흥덕구 복대동 소재 "청주세무서" 북측 인근의 청주공단산업단지(송정동)" 내에 소재하는 직지스마트타워 3층에 소재하며, 주위는 산업단지로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건 소재 직지스마트타워 건물까지 제방 차량출입 가능하며, 인근에 대중교통이 왕래하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 16층 공장(지식산업센터 지원시설) 내 3층 327호로서
외 벽 : 판넬 마감 등.
내 벽 : 시멘몰탈, 인테리어 마감 등.
창 호 : 샛시 창호 등.

이용상태

공장(지식산업센터 지원시설)로 이용중임(페문상태임).

설비내역

공동의 위생설비, 급.배수설비, 엘리베이터 등

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 정방형 토지로서 공업용 건부지임.

인접 도로상태등

동측 및 남측으로 중로각지에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

송정동 70-73 : 도시지역, 일반공업지역, 중로3류(폭 12m-15m)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(직지초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191-3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 산업단지기타(산업시설용지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>
송정동 260-29 : 도시지역, 일반공업지역, 중로3류(폭 12m-15m)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 산업단지기타(산업시설용지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>
복대동 265-35 : 도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역(청주산업단지 재생사업지구), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(직지초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191-3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 재생사업지구(청주산업단지 재생사업지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 공공시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
폐문부재 상태임.
대상물건 내부에는 공장및 광업재단저당법 제6조 목록(제2023-413호)에 등재된 기계기구가 소재불명하여 감정평가하지 아니하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계.기구 전체 소재불명임. 유익비청구시설은 철거 가능한 내부시설물로 매각 제외. 임차인 노헌호로부터 공사대금 52,710,000원의 유치권신고서가 2025.03.17. 제출되었으나, 그 성립여부 불분명. 신청채권자가 유치권자 노헌호를 상대로 한 유치권 부존재 확인의소가 원고 승소로 확정되었고 그 판결문이 2026.7.3.자로 제출됨.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2023타경62461 (1)

소재지: 충청북도 청주시 흥덕구 송정동 70-73 직지스마트타워 3층327호

용도: 지식산업센터

감정가: 230,000,000원

토지면적: 23.64㎡ (약 7.15평)

건물면적: 67.43㎡ (약 20.40평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (감정평가서 요약표 및 등기부 요약 참고)

1.2. 입지조건

* 주위환경: 충청북도 흥덕구 복대동 소재 "청주세무서" 북측 인근의 청주공단산업단지(송정동) 내에 위치하며, 주변 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 대상 물건이 소재하는 직지스마트타워 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 대중교통 이용이 가능한 등 교통 상황은 보통임.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 16층 건물 내 3층 327호임.

* 이용상태: 공장(지식산업센터 지원시설)으로 이용 중이나, 현재 폐문 상태임.

* 토지 형상 및 이용상태: 3필 일단의 정방형 토지로서 공업용 건부지로 이용되고 있음.

* 인접 도로상태: 동측 및 남측으로 중로각지에 접해 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반공업지역, 중로3류(폭 12m-15m) 등에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(직지초등학교), 산업단지기타(산업시설용지), 일반산업단지, 산업시설구역, 지구단위계획구역(청주산업단지 재생사업지구) 등의 제한이 있음.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 4월 22일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (등기부 요약 참고 시 모든 을구 권리는 말소 예정)

* 유치권: 임차인 노헌호로부터 공사대금 52,710,000원의 유치권 신고가 있었으나, 신청채권자인 농협은행이 유치권 부존재 확인 소송에서 승소하여 해당 판결이 2026년 7월 3일자로 확정되었으므로, 유치권의 성립 가능성은 희박함.

* 임차인 현황:

* (주)비펫: 보증금 0원, 차임 0원, 사업자 등록일 2023-07-06, 대항력 없음.

* 노헌호: 보증금 30,000,000원, 차임 1,500,000원, 전입/확정/배당신고일자 2024-10-28, 대항력 없음. (참고: 임차인의 대항력은 없으나, 보증금 및 차임 내역을 인지할 필요가 있음)

* 인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

* 본 물건은 청주공단산업단지 내에 위치한 직지스마트타워의 일부로서, 주변이 산업단지로 형성되어 있어 공장 및 관련 지원시설의 입지로서의 기능성을 가짐.

* 대중교통 및 도로 접근성이 양호하여 물류 이동 및 직원 출퇴근에 유리한 편임.

* "공장(지식산업센터 지원시설)"으로 이용 중이나, 현재 폐문 상태로 정확한 내부 시설 확인은 어려운 상태임.

* 주변에 청주세무서 등 공공시설과 직지초등학교가 위치하여 기본적인 행정 및 교육 시설 접근성이 있음.

1.5. 생활정보

* 본 물건은 지식산업센터 내 상가 또는 사무실 용도로, 일반적인 주거 생활 편의 시설과는 거리가 있음.

* 주변 산업단지 내 편의시설 이용은 가능하나, 상권 형성이 활발한 상업지역과는 다소 차이가 있음.

1.6. 잠재적 리스크

* 소재 불명 기계/기구: 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 기계·기구 일체가 소재 불명이며, 이는 매각 대상에서 제외되어 인수 시 포함되지 않음.

* 철거 가능한 내부시설: 유익비 청구 대상이 될 수 있는 철거 가능한 내부 시설물은 매각에서 제외됨.

* 폐문 상태: 현재 물건이 폐문 상태로 있어, 내부 상태 및 활용 가능성을 정확히 파악하기 위해서는 추가적인 현장 조사가 필수적임.

* 임대차 관계: 정확한 임대차 관계는 미상이며, 폐문 상태로 인해 현황 파악이 제한적임.

1.7. 종합 의견

본 물건은 청주공단산업단지에 위치한 지식산업센터 내 유닛으로, 산업단지 내에서의 사업 목적에 부합하는 입지를 가짐. 임차인 노헌호로부터 신고된 유치권은 법원 판결로 소멸이 확정되어 권리상 큰 부담은 없을 것으로 판단됨. 다만, 일부 기계·기구 및 시설물 제외, 폐문 상태로 인한 내부 확인의 어려움 등은 투자 시 고려해야 할 사항임.

1.8. 투자 포인트

* 청주공단산업단지 내 핵심 입지로, 지식산업센터 및 관련 지원시설 운영에 유리함.

* 유치권 관련 법적 분쟁이 해결되어 권리관계가 명확해짐.

* 향후 산업단지 개발 및 지역 경제 활성화에 따른 가치 상승 잠재력 보유.

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 230,000,000원을 기준으로, 현재 파악된 권리관계, 물건 상태, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정되어야 합니다. 인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 폐문 상태 및 일부 자산 제외 등을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 구체적인 예상 입찰가 산정은 심층적인 현장 조사를 바탕으로 한 전문가의 컨설팅을 통해 진행하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.