나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52207 [1] 경기도 안산시 상록구 이동 675-1 송호하우스 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신현 · 평가일 2025.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 이동 소재 ""송호고등학교"" 남측 인근에 위치한 구분건물로
부근은 단독주택, 근린생활시설, 공원, 학교 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(경사스라브/평스라브지붕) 지상2층 건 내 1층 102호로서,
외벽: 타일 붙임 마감 등.
창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

급·배수 및 위생설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 총 2세대의 다세대주택 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(2013-10-21)(송호고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학현초등학교
)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>,
도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 본건의 호수 표시는 1층 102호이나, 현황 1층(하부층) 및 2층(상부층)이며 다락 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 안산지원 2025타경52207 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 이동 675-1 송호하우스 1층102호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 및 가격

감정가: 840,000,000원

토지면적: 169.00㎡ (약 51.12평)

건물면적: 139.10㎡ (약 42.07평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 안산시 상록구 이동 소재 "송호고등학교" 남측 인근에 위치한 구분건물입니다. 부근은 단독주택, 근린생활시설, 공원, 학교 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상태

본 건 북측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 주변 시설

본건 주변은 주거 및 교육 시설 위주로 형성되어 있으며, 송호고등학교와 학현초등학교가 인근에 위치합니다. 제1종일반주거지역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 혐오시설이나 유해시설의 입지는 제한적인 지역으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건물의 등기부등본 요약 정보는 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 이준재 (2023-01-03)

* 근저당: 반월신용협동조합 (2023-01-03, 552,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 반월신용협동조합 (2025-04-18, 460,000,000원)

3.2. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 지역에 위치하여 상업적 기능보다는 주거 기능이 중심인 지역입니다. 근린생활시설 및 학교 등이 인접해 있어 기본적인 생활 편의는 가능한 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

단독주택, 근린생활시설, 공원, 학교 등 다양한 시설이 혼재된 주거 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의 및 교육 시설

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 송호고등학교 및 학현초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용도 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미상: 임대 관계가 확인되지 않아, 실제 거주 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 향후 유지보수: 2013년 건축 연도로 비교적 신축에 속하지만, 장기적인 관점에서 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치

* 초등학교, 고등학교 등 우수한 교육 환경

* 편리한 교통망 (차량 접근 및 대중교통 이용 용이)

* 일괄매각으로 토지 및 건물 동시 확보 가능

8. 종합 의견

안산시 상록구 이동에 위치한 본 다세대주택은 교육 및 교통 환경이 양호한 주거지입니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 임대차 관계 미상에 따른 잠재적 리스크 관리가 필요합니다. 감정가는 8억 4천만원으로 책정되어 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(2026년 7월)에 따르면, 인근 유사 면적의 다세대주택 거래 가격은 약 9,000만원에서 9,500만원 수준입니다. 이를 바탕으로 환산한 단위 면적당 가격은 약 243만원/㎡ ~ 328만원/㎡ 범위입니다.

본 건물의 전용 면적(139.10㎡)을 기준으로 시세를 역산하면 약 3.4억원 ~ 4.6억원 수준으로 추정됩니다.

이는 감정가 8.4억원과는 상당한 차이를 보입니다. 본 시세 분석은 제공된 JSON 데이터를 기반으로 한 것으로, 감정평가액과의 괴리가 크다는 점을 유의해야 합니다.

위 시세 정보를 고려하여, 예상 입찰가는 약 4.8억원(480,000,000원)으로 제안합니다. 본 금액은 시장 가격을 반영한 보수적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 경매 상황 및 추가 정보를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.