나이스옥션 법원경매 청주 2024타경4981 [1] 충청북도 청주시 서원구 수곡동 1002 두진하트리움아파트 보육시설동 1,2층 노유자시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 청주 2024타경4981 [1] 충청북도 청주시 서원구 수곡동 1002 두진하트리움아파트 보육시설동 1,2층 노유자시설 경매

• 사건번호: 2024타경4981
• 주소: 충청북도 청주시 서원구 수곡로 36, 보육시설동 1,2층 (수곡동,두진하트리움아파트)
• 용도: 노유자시설

청주지방법원 경매7계 2024타경4981 | 소재지: 충청북도 청주시 서원구 수곡로 36, 보육시설동 1,2층 (수곡동,두진하트리움아파트) | 감정가: 651,000,000원 | 최저가: 204,154,000원 | 용도: 노유자시설

1. 청주지방법원 2024타경4981 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 청주지방법원 2024타경4981 (1)

소재지: 충청북도 청주시 서원구 수곡동 1002 두진하트리움아파트 보육시설동 1,2층

용도: 노유자시설

감정가: 651,000,000원

토지면적: 374.00㎡ (약 113.19평)

건물면적: 203.63㎡ (약 61.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 정OO

채권자: 수OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

주의사항: 재매각임.

1.2. 입지 조건

본건은 충청북도 청주시 서원구 수곡동 소재 "수곡중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설 및 주택 등이 소재하는 등 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 등 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트 벽식구조의 철근콘크리트 슬래브지붕 지하 1층, 지상 2층 건물 중 1층과 2층입니다.

외벽은 몰탈 위 페인트 및 벽돌 쌓기 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지, 일부 타일로 마감되었습니다. 바닥은 강화마루 및 일부 타일로 마감되었고, 창호는 새시 창호입니다.

현재 본건은 보육원으로 이용되었으나, 관리소 탐문 결과 현재 폐업 중인 것으로 조사되었습니다.

건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 화재 탐지 설비 등이 구비되어 있으나, 현재 가동되고 있지 않습니다.

토지는 부정형의 평지로 아파트 건부지로 이용 중입니다.

본건은 남서측으로 노폭 약 20M, 남동측으로 노폭 약 7M, 북서측으로 노폭 약 7M 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제2종 일반주거지역, 주거용지(공동주택용지)로 지정되어 있습니다.

건폐율 60% 이하, 용적률 220% 이하, 높이 15층 이하의 건축 제한이 있습니다.

지구단위계획구역(산남2 택지개발지구)에 속해 있습니다.

소로1류(폭 10m-12m), 중로1류(폭 20m-25m), 중로3류(폭 12m-15m)의 도로와 접하고 있습니다.

가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)이며, 수곡중학교 및 한솔초등학교와 관련하여 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.5. 권리 분석

본건은 채권자의 신청에 의해 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소유자이자 채무자는 정OO이며, 채권자는 수OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

제시된 정보 상 특이사항이나 인수해야 할 권리 관계는 명확히 기재되어 있지 않으나, '재매각' 물건이라는 점은 매우 중요합니다. 이는 통상 유찰 또는 낙찰 불이행 등의 사유로 인해 다시 매각 절차가 진행되는 경우로, 종전 매각 대비 가격 조정 가능성이 있거나, 이전 매각 시 파악되지 않은 숨은 권리나 문제점이 있을 수 있으므로 철저한 분석이 요구됩니다.

1.6. 상권 분석

본건이 위치한 청주시 서원구 수곡동 일대는 대규모 아파트 단지가 밀집한 전형적인 주거 밀집 지역입니다.

인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

보육시설로 이용되던 건물이 현재 폐업 상태이므로, 향후 지역 주민들을 위한 새로운 교육, 복지, 또는 커뮤니티 시설로의 전환 가능성을 고려해볼 수 있습니다. 주거 지역의 특성상, 해당 지역의 인구 구성 및 수요 변화에 따른 잠재력을 분석하는 것이 중요합니다.

1.7. 생활 정보

두진하트리움아파트 단지 내에 위치하여 단지 내 입주민들을 주요 잠재 고객으로 삼을 수 있는 장점이 있습니다.

수곡중학교, 한솔초등학교와 인접해 있어 교육적인 환경이 조성되어 있으며, 이는 학원이나 학습 관련 시설 등의 입지에 긍정적으로 작용할 수 있으나, 동시에 특정 업종(예: 유흥업소 등)에 대한 입지 제한 요인이 될 수 있습니다.

주변의 간선도로 및 버스정류장 접근성이 양호하여 시내외 이동 및 물류 이동이 비교적 편리합니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '재매각'이라는 점입니다. 이전 매각에서 낙찰이 되지 않았거나, 낙찰 후 계약이 해제된 원인을 파악하는 것이 필수적입니다. 이는 권리 관계의 복잡성, 명도 저항, 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성 등을 내포할 수 있습니다.

현재 건물이 폐업 상태이며, 관리소 탐문 결과 가동되지 않는 설비가 있다는 점은 즉시 수익 창출이 어렵다는 것을 의미합니다. 건물의 내부 수리, 설비 보강, 또는 새로운 용도로의 개조 등에 상당한 시간과 비용이 추가로 소요될 수 있습니다.

토지 이용 계획상 제2종 일반주거지역, 공동주택용지, 교육환경 보호구역 등으로 지정되어 있어, 건축 행위나 용도 변경 시 엄격한 법규 검토가 필요합니다.

1.9. 주변 시설 검색 및 혐오시설 확인

주변 지역(청주시 서원구 수곡동 1002)을 지도 검색한 결과, 주로 아파트 단지와 학교, 상가 등 일반적인 주거 및 상업 시설이 분포하고 있습니다.

직접적으로 대규모 산업단지, 폐기물 처리 시설, 고압선 탑 등 통상적인 혐오시설이 물건지와 근접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

다만, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 시설의 입점은 제한됩니다. 전반적으로 주거 환경을 해치는 혐오시설이 밀집한 지역은 아닌 것으로 판단됩니다.

1.10. 종합 의견

본건은 청주시 서원구 수곡동의 아파트 단지 내에 위치한 노유자시설 용도의 건물입니다.

지역 내 입지 조건은 비교적 양호하나, 현재 폐업 상태이며 '재매각' 물건이라는 점은 투자에 있어 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

향후 활용 방안을 다각적으로 검토하되, 관련 법규 검토 및 추가적인 제반 비용 발생 가능성을 충분히 고려해야 합니다.

1.11. 투자 포인트

본건은 대규모 아파트 단지를 배후로 하고 있어, 해당 지역의 수요를 충족시킬 수 있는 다양한 용도로의 전환 잠재력을 가지고 있습니다.

보육시설 외에도 노인복지시설, 주민 편의시설, 또는 소규모 상가 등 다목적 활용 가능성을 타진해볼 수 있습니다. (관련 법규 검토 필수)

재매각 물건의 경우, 종전 매각가 대비 가격 하락 가능성이 있어, 가치 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있다면 향후 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

청주시의 지속적인 도시 개발 계획 및 산남2 택지개발지구의 발전 추이를 고려할 때, 장기적인 관점에서 지역 가치 상승 가능성도 존재합니다.

법원 정보

청주지방법원 경매7계