나이스옥션 법원경매 청주 2024타경63171 [1] 충청북도 청주시 서원구 성화동 486 7층 701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2024.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 성화동 소재 ‘KBS청주방송국’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제7층 제701호로서,
외 벽 : 돌붙임 등 마감임.
내 벽 : 벽지도배 및 내부인테리어 마감등임.
창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 노폭 약8M 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 상업용지(상업업무시설용지2, 건폐율70%이하, 용적률400%이하, 높이3층이상7층이하, 인접도로변에건축한계선2M), 지구단위계획구역(성화(1)지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(성화중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(성화초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191-3196))<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

재매각. 제시외 건물 포함. 신청채권자 우선변제권만 주장하고 대항력 포기 확약 및 임차권등기 말소에 대한 동의서 2025.09.10.자 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 청주지방법원 2024타경63171 (1)

소재지: 충청북도 청주시 서원구 성화동 486, 7층 701호

용도: 오피스텔

감정가: 220,000,000원 (2억 2백만원)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 26.81㎡ (약 8.04평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 83.05㎡ (약 25.09평) - 전용면적

건물제시외면적: 4.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 구조 및 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제7층 제701호

주요 마감: 외벽 - 돌붙임 등, 내벽 - 벽지도배 및 내부인테리어, 창호 - 샷시

이용상태: 오피스텔(주거용)

설비내역: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비

1.4. 토지 현황

토지형상: 가장형의 평지

이용상태: 오피스텔 건부지

인접 도로: 서측 및 남측으로 노폭 약 8M 내외 포장도로 접합

1.5. 토지이용계획 및 제한상태

지역지구: 도시지역, 준주거지역, 상업용지(상업업무시설용지2), 지구단위계획구역(성화(1)지구)

도시계획: 소로1류(폭 10m-12m), 중로3류(폭 12m-15m) 접합

기타 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역(성화중학교, 성화초등학교)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 성화동에 위치하며, 'KBS청주방송국' 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하여 형성된 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 인근 주요 시설

* KBS청주방송국이 인근에 위치하여 지역의 랜드마크 역할을 합니다.

* 성화중학교, 성화초등학교 등 교육시설이 인접해 있어 학군 형성에 기여합니다.

* 단지 주변으로 근린생활시설이 다수 분포하여 상업 편의성이 높습니다.

* 지도 검색 결과, 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.4. 토지 이용 계획

본건은 도시지역, 준주거지역, 상업용지(상업업무시설용지2) 내에 위치하며, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 개발 가능성과 함께 일정 수준의 건축 규제를 받을 수 있음을 의미합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

* 근저당권 (을7, 김종인, 2022.06.23.) - 말소기준권리

* 압류 (갑4, 청주시, 2023.10.25.)

* 압류 (갑6, 충청북도청주서부소방서장, 2024.04.05.)

* 강제경매 (갑8, 주택도시보증공사, 2024.11.07.)

위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 개요 정보 없음. (특이사항 없음)

3.3. 임차인 현황 및 권리 분석

* 임차인: 전헌구 (전 )

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022.02.11.

* 배당신고일자: 2023.12.06.

* 대항력: 있음

* 등기부상 권리: 주택임차권 (을8)

* 권리 금액: 150,000,000원

* 등기부상 말소: 인수

* 권리 분석 요약:

* 전헌구 임차인은 2022년 2월 11일 전입 및 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있으며, 해당 임차권은 등기부상 '인수'로 기재되어 있습니다.

* 그러나, 본건은 '재매각' 건으로, '주의사항' 및 '물건명세서 참고사항'에 '신청채권자 우선변제권만 주장하고 대항력 포기 확약 및 임차권등기 말소에 대한 동의서 2025.09.10.자 제출함' 이라는 내용이 명시되어 있습니다.

* 이는 임차인이 보증금 회수를 위해 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했을 가능성이 높음을 시사합니다.

* '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 점을 미루어 볼 때, 법원 배당을 통해 임차인이 보증금 전액을 회수하고 대항력이 소멸될 것으로 예상되나, 법원 진행 상황에 따라 변동될 수 있으므로 최종 확인이 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부는 경매 물건의 입찰가 산정에 매우 중요한 요소이므로, 상세한 확인 절차가 요구됩니다.

* 임차인 관련 주의 문구:

* 임차인 전헌구 씨는 대항력을 보유하고 있으나, 대항력 포기 확약 및 임차권등기 말소 동의서 제출 사실이 확인되었습니다. 이로 인해 보증금 인수 여부가 불확실하며, 상세한 법원 절차 및 배당 결과 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 오피스텔 시장 동향

본건이 소재한 청주시 서원구 성화동 일대는 오피스텔 및 상가 등 복합 용도의 건축물이 밀집한 지역입니다. 전반적으로 안정적인 수요를 유지하고 있으며, KBS방송국 등 주요 시설 인근으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.2. 개별 물건 가치 평가

* 전용면적 83.05㎡ (약 25.09평)의 오피스텔로, 비교적 넓은 면적을 확보하고 있습니다.

* 주거용으로 이용 중인 점을 감안할 때, 1인 가구보다는 2인 이상 가구 또는 신혼부부 등의 수요가 있을 수 있습니다.

* 제공된 최근 매매/임대 정보(전용 58.87㎡, 3층, 6,100만원)는 본건과 면적 차이가 크고 층수도 달라 직접적인 비교는 어렵습니다. 해당 정보 기준 시세(약 103만원/㎡)를 적용하면 본건(83.05㎡)의 가치는 약 8,600만원 수준으로 계산되나, 이는 감정가(2억 2백만원) 및 물건의 실제 가치와 상당한 괴리가 있습니다. 따라서 해당 JSON 정보는 참고용으로만 활용해야 합니다.

4.3. 임대 수익률 분석 (참고)

* 감정가 2억 2백만원을 기준으로, 일반적인 오피스텔 임대수익률(연 5~7%)을 적용하면 연간 약 1,000만원 ~ 1,400만원 수준의 임대 수익이 가능할 수 있습니다.

* 실제 임대료는 시장 상황, 임차인의 협상력, 건물의 관리 상태 등에 따라 달라집니다.

* 임차인 전헌구 씨의 보증금 1억 5천만원 및 차임 0원 조건은 특수한 상황으로, 임대차 계약 분석 시 주의가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

* 단지 내 및 인근에 근린생활시설이 다수 분포하여 각종 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 교육 환경

* 성화초등학교, 성화중학교가 인접해 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

* 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 주변 환경이 비교적 안정적으로 유지될 것으로 보입니다.

5.3. 의료 및 공공시설

* KBS청주방송국이 인접해 있으며, 그 외 청주시 서원구의 행정 및 의료 서비스 접근성도 무난한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 사유

본건은 재매각 건으로, 이는 이전 경매 절차에서 낙찰 후 잔금 미납, 명도 저항, 권리관계 문제 등 예상치 못한 문제가 발생했음을 시사합니다. 이러한 사유는 입찰 시 신중한 접근이 필요함을 경고합니다.

6.2. 복잡한 임차인 권리관계

* 대항력 있는 임차인이 존재하나, 대항력 포기 확약 및 임차권 등기 말소 동의서 제출이라는 특이사항이 있습니다.

* 인수 보증금 0원으로 표기되어 있으나, 임차인의 보증금 1억 5천만원이 법원 배당으로 전액 회수되지 못할 경우, 낙찰자가 이를 인수해야 하는 위험이 잠재되어 있습니다.

* 이 부분은 법원 집행관 면담 또는 관련 서류 검토를 통해 명확히 확인해야 할 최우선 과제입니다.

6.3. 제시외 건물 포함

* 건물 면적 외 별도로 제시외 건물(4.00㎡)이 매각에 포함됩니다. 해당 건물의 현황 및 법적 문제는 없는지 추가 확인이 필요합니다.

6.4. 공동담보 물건

* 공동담보로 진행된다는 점은 채권액이 높을 수 있으며, 다른 담보 물건의 경매 진행 상황이 본건의 낙찰가 및 배당 순위에 영향을 미칠 수 있음을 의미합니다.

7. 종합 의견

본건은 청주시 서원구 성화동에 위치한 오피스텔로, KBs청주방송국 인근의 준주거/상업지역에 자리하고 있어 입지적 강점을 가지고 있습니다. 전용면적 83.05㎡로 비교적 넓은 면적을 갖추고 있어 주거용 및 업무용으로 활용 가능성이 있습니다.

하지만 '재매각'이라는 점과 '대항력 있는 임차인'의 존재는 주요 리스크 요인입니다. 특히 임차인이 대항력 포기 및 임차권 등기 말소에 동의했다는 점은 긍정적 신호일 수 있으나, '인수 보증금 0원'이라는 명시적 기재와는 별개로, 최종적으로 임차인의 보증금 회수 여부와 낙찰자의 인수 의무 발생 가능성을 명확히 확인하는 것이 매우 중요합니다. '제시외 건물 포함' 및 '공동담보' 등의 사항도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

따라서 본건은 명확한 권리관계 확인 및 철저한 사전 조사를 바탕으로 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* KBS청주방송국 인근의 안정적인 입지: 주변 편의시설 및 교통 여건이 양호합니다.

* 넓은 전용면적 (83.05㎡): 다양한 수요층을 확보할 수 있는 잠재력을 지닙니다.

* '대항력 포기 확약'으로 인한 리스크 완화 가능성: 임차인 보증금 인수 리스크가 해소될 경우, 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다. (단, 명확한 확인 필수)

* 재매각으로 인한 시세 대비 저가 낙찰 가능성: 이전 경매 절차의 문제점을 파악하고, 이를 통해 합리적인 가격에 취득할 기회를 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2억 2백만원입니다.

'재매각' 및 '대항력 있는 임차인' 관련 복잡한 권리관계로 인해, 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다.

임차인의 보증금 1억 5천만원이 인수되지 않는다는 전제 하에, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 범위: 1억 6천만원 ~ 1억 8천만원

이는 현재 시세 및 유사 물건 거래 사례, 그리고 본건의 잠재적 리스크 해소 여부에 따라 변동될 수 있습니다. 특히 임차인 관련 법적 사항은 반드시 사전 확인 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.