나이스옥션 법원경매 청주 2024타경64914 [1] 충청북도 청주시 서원구 사창동 171-5 월드피아오피스텔 7층 707호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 "청주고등학교" 동측 인근에 위치하며 주위는 단독주
택, 근린생활시설 및 학교가 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보
통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상18층 건물 내 제7층 제707호 및 710호로서,
(사용승인일 : 2006.12.20)
외벽 : 석재붙임 마감 및 복합판넬붙임 마감 등임,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등임,
바닥 : 강화마루 마감 및 일부 타일 마감 등임,
창호 : 섀시창호 등임.

이용상태

기호(1,2) : "오피스텔"로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 기본적인 위생 및 급배수설비 및 승강기설비 및 화재탐지설비 등
을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형, 평지로서 "주상용"으로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복 6차선의 아스콘 포장도로, 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 아스콘 포장도로
와 접합.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 일반상업지역, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)
, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
기호(2,3) : 도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(가축사
육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 청주지방법원 2024타경64914 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO (참고: 집합건물 등기부 요약상 강제경매 채권자는 김범태로 확인됨)

재매각 여부: 재매각

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 청주시 서원구 사창동 171-5 월드피아오피스텔 7층 707호

용도: 근린상가 (건축물 구조상 '오피스텔'로 이용 중)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하 3층, 지상 18층 건물 중 제7층 제707호 (사용승인일: 2006.12.20)

이용 상태: "오피스텔"로 이용 중

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 평가 및 면적

감정가: 46,000,000원

토지 면적: 5.63㎡ (약 1.71평)

토지 지분: 5.632㎡ (약 1.71평)

건물 면적: 35.49㎡ (약 10.74평)

건물 지분: 35.49㎡ (약 10.74평)

2. 입지조건

2.1. 건물 위치 및 주변 환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 사창동 171-5 월드피아오피스텔 7층 707호에 위치함.

감정평가서 요약상 주위는 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 "청주고등학교" 동측 인근 지역으로, 단독주택, 근린생활시설 및 학교가 혼재하는 지역으로 평가됨. (실제 주소지는 사창동임)

건물 외벽은 석재붙임 및 복합판넬 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 바닥은 강화마루 및 일부 타일 마감, 창호는 섀시창호로 구성되어 있음.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

북동측으로 왕복 6차선 도로, 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접해 있어 접근성이 양호함.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 대로1류(폭 35m-40m) 및 소로3류(폭 8m 미만) 도로와 접하고 있음.

가축사육제한구역에 포함됨.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리인 압류(서원구 세무과, 2023-11-09) 및 이후 접수된 권리(갑16 강제경매, 2024-12-30)는 매각으로 소멸될 예정임.

3.2. 매수인 인수 권리

을구 9번 주택임차권(접수일자: 2023-09-04, 권리자: 김범태, 권리금액: 44,000,000원)은 말소되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 있음. (등기부상 '말소: 인수'로 기재됨)

3.3. 임차인 현황 분석

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 매수인에게 인수될 가능성이 있는 권리가 있음.

3.3. 1. 임차인 김범태

* 임차인 김범태

보증금: 44,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-11-09

확정일자: 2023-09-04 (참고: 물건명세서상 '확정일자 없음'으로 기재되어 상반된 정보 확인됨. 이 부분은 현장 확인 및 법원에 재확인 필요)

배당신고일자: 2023-09-04

대항력: 있음 (참고: 집합건물 등기부상 김범태가 갑16 강제경매 신청인으로 확인됨)

비고: 인수되는 임차권임.

김범태 씨는 2022년 11월 9일 전입 신고하였으며, 임차권이 등기되어 있고, 본건 강제경매를 신청한 채권자이기도 함. 이는 임차인의 권리 주장이 매우 강함을 시사함. 다만, 물건명세서에 '확정일자 없음'으로 기재된 부분은 대항력 및 배당 순위에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로, 반드시 추가적인 확인이 필요함. 주의사항에 따라 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 함.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지인 청주시 서원구 사창동 일대는 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 복합 지역임.

일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동이 가능한 지역임.

4.2. 본건 주변 상권

지역 주민을 대상으로 하는 근린 상권이 형성되어 있으며, 인근 학교(청주고등학교)로 인해 학생 및 교직원을 대상으로 하는 업종의 수요도 있을 것으로 예상됨.

월드피아오피스텔 내 오피스텔 및 상가 이용자들의 수요 또한 존재함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 자체에 도시가스 난방, 기본적인 위생 및 급배수, 승강기, 화재탐지 설비 등 생활에 필요한 기본적인 설비를 갖추고 있음.

주변 지역 내 마트, 병원, 은행 등 일반적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됨.

5.2. 교육시설

인근에 청주고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호함.

5.3. 기타

차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 전반적인 생활 편의성이 높음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 사유

본건은 재매각 물건으로, 이전 입찰 과정에서 매수인이 대금을 납부하지 않았거나 유찰되었을 가능성이 있음. 이는 물건 자체의 문제점이나 입찰 참여자들의 보수적 판단이 작용했을 수 있음을 시사함.

6.2. 대항력 있는 임차인 인수 가능성

김범태 씨는 대항력 있는 임차인이며, 임차권 등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높음.

특히, 물건명세서에 '확정일자 없음'으로 기재되었음에도 불구하고, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 주의사항이 명시되어 있음. 이는 44,000,000원의 보증금 전부 또는 일부를 매수인이 추가로 부담해야 할 위험이 존재함을 의미함.

임차인이자 강제경매 신청인이라는 점은 그의 권리 회수 의지가 매우 강함을 나타냄.

6.3. 기타 특이사항

감정평가서상 주위 환경 설명에 복대동이 언급되었으나, 본건의 실제 소재지는 사창동임. 이 지역적 범위 차이에 대한 현장 확인이 필요할 수 있음.

집합건물 등기부상 '신탁등기말소'로 기재되어 있으나, 신탁 관련 내용이 매각에 미치는 영향은 미미할 것으로 보이나, 최종적인 권리관계 확인은 필요함.

7. 종합 의견

본건은 청주시 서원구 사창동에 위치한 오피스텔(근린상가 용도)로, 감정가는 46,000,000원임.

입지 조건은 교통, 교육 시설 접근성 측면에서 무난하며, 지역 내 상권도 형성되어 있음.

가장 큰 문제는 대항력 있는 임차인 김범태 씨의 존재와 그의 보증금 44,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성임. 물건명세서상의 '확정일자 없음' 표기와 '임차인 현황'의 '확정일자 있음' 표기 간의 상반된 정보는 권리 분석에 있어 중대한 변수이며, 이에 따른 최종적인 인수 보증금 규모는 반드시 추가 확인이 필요함.

임차인이자 강제경매 채권자라는 특수성은 그의 권리 보호 의지를 강하게 나타냄.

재매각 물건이라는 점도 고려하여 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

소규모 투자 금액으로 청주시 지역 내 부동산에 접근할 수 있는 기회.

지역 주민 및 학교 관련 수요를 기반으로 한 임대 수익 창출 가능성.

만약 임차인 보증금 인수 리스크가 해소되거나 예상보다 적게 발생할 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 잠재력.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 46,000,000원이지만, 대항력 있는 임차인 김범태 씨의 보증금 44,000,000원을 매수인이 인수해야 할 위험이 매우 높음.

'인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있고, 입찰가 산정 시 '인수 보증금'을 제외하라는 지침에 따라, 이론적으로는 감정가 수준에서 접근할 수 있음.

그러나, '대항력 있는 임차인 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라는 명확한 주의사항이 존재하므로, 실질적인 매수인의 투자금액은 감정가와 임차인 보증금을 고려하여 매우 신중하게 결정해야 함.

임차인 보증금 44,000,000원을 인수한다고 가정할 경우, 순수 부동산 취득 비용은 감정가 46,000,000원에서 보증금을 제외한 2,000,000원에 추가적인 세금 및 부대 비용이 발생하게 됨. 이는 현실적으로 매력적인 가격이 아님.

따라서, 보수적인 관점에서, 임차인 보증금 인수 리스크를 충분히 반영하여 감정가보다 낮은 수준, 예를 들어 35,000,000원에서 40,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 권장함. 이는 예상되는 최대 인수 보증금액을 고려한 보수적인 접근이며, 최종 입찰가는 물건의 현황, 시장 상황, 경쟁 입찰자들의 성향 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.