나이스옥션 법원경매 청주 2024타경64914 [2] 충청북도 청주시 서원구 사창동 OOOOO OOOOOOOO OO OOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 "청주고등학교" 동측 인근에 위치하며 주위는 단독주
택, 근린생활시설 및 학교가 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보
통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상18층 건물 내 제7층 제707호 및 710호로서,
(사용승인일 : 2006.12.20)
외벽 : 석재붙임 마감 및 복합판넬붙임 마감 등임,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등임,
바닥 : 강화마루 마감 및 일부 타일 마감 등임,
창호 : 섀시창호 등임.

이용상태

기호(1,2) : "오피스텔"로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 기본적인 위생 및 급배수설비 및 승강기설비 및 화재탐지설비 등
을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형, 평지로서 "주상용"으로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복 6차선의 아스콘 포장도로, 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 아스콘 포장도로
와 접합.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 일반상업지역, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)
, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
기호(2,3) : 도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(가축사
육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

2.1. 사건 기본사항

사건번호: 청주지방법원 2024타경64914 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

2.2. 소재지 및 이용현황

소재지: 충청북도 청주시 서원구 사창동 171-5 월드피아오피스텔 7층 710호

용도: 근린상가

이용상태: 오피스텔로 이용 중

2.3. 면적 및 감정가

감정가: 45,000,000원

토지면적: 5.44㎡ (약 1.64평)

토지지분: 5.436㎡ (약 1.64평)

건물면적: 34.26㎡ (약 10.37평)

건물지분: 34.26㎡ (약 10.37평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.4. 특이사항

재매각, 대항력있는임차인, 공동담보

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 사창동에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 및 학교가 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

3.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임. 사창사거리에 위치하여 교통의 요충지이며 어디든 가깝고 편리한 교통 이용이 가능함.

3.3. 건물 구조 및 설비

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상18층 건물 내 7층 710호 (사용승인일: 2006.12.20)

외벽: 석재붙임 마감 및 복합판넬붙임 마감 등

내벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감 등

바닥: 강화마루 마감 및 일부 타일 마감 등

창호: 섀시창호 등

설비내역: 도시가스에 의한 난방설비, 기본적인 위생 및 급배수설비 및 승강기설비 및 화재탐지설비 등을 갖춤.

3.4. 토지 및 도로상태

토지: 3필 일단의 부정형, 평지로서 "주상용"으로 이용중임.

인접 도로: 북동측으로 왕복 6차선의 아스콘 포장도로, 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 아스콘 포장도로와 접합.

3.5. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 대로1류(폭 35m-40m), 소로3류(폭 8m 미만)에 해당함. 가축사육제한구역임.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023-11-09 접수된 압류(서원구 세무과)임.

4.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '대항력 있는 임차인 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라는 기재가 있어, 임차인의 권리가 매수인에게 인수될 가능성이 있음.

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 권종훈

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-08-13

대항력: 있음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: 장형욱

보증금: 45,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-04-17

확정일자: 2023-03-15

배당신고일자: 2025-02-21

대항력: 있음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

4.4. 인수 보증금

임차인 장형욱의 보증금 45,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 가능성이 있음. 본 건의 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있으나, 이는 배당 계획상 현황이며 최종 결과에 따라 변동될 수 있음.

4.5. 주의사항

대항력 있는 임차인(장형욱)이 존재하며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 하므로, 입찰 시 반드시 확인 및 고려해야 함.

5. 상권분석

5.1. 주변 상권 현황

본 건이 위치한 청주시 서원구 사창동 일대는 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 복합적인 상권 특성을 보임. 인근에 소규모 상점, 식당, 학원 등 근린생활시설이 발달해 있으며, 청주대학교가 인근에 위치하여 대학가 상권의 활력도 일부 나타나는 지역임.

5.2. 상업지역 및 개발 가능성

토지이용계획상 일반상업지역에 해당하여 상업 활동에 유리한 입지를 갖추고 있음.

6. 생활정보

6.1. 편의시설 및 생활 인프라

본 건 주변에는 마트, 병원, 약국 등 기본적인 편의시설이 차량 또는 도보로 접근 가능한 거리에 위치함. 또한, 청주고등학교 등 학교가 인근에 있어 교육 환경이 조성되어 있으며, 서원구청 등 공공기관 이용이 편리함.

6.2. 대중교통 및 접근성

인근 노선버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 우수함.

7. 잠재적 리스크

7.1. 재매각 물건

본 건은 재매각 물건으로, 이는 이전 매각 절차에서 유찰되었거나 매수인 불참 등의 사유로 인해 다시 매각이 진행되는 경우임. 이로 인해 입찰 경쟁률이나 가격 형성에 영향을 줄 수 있음.

7.2. 대항력 있는 임차인 보증금 인수

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 장형욱의 보증금 45,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 잔액을 인수해야 한다는 점임. 이는 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 배당 현황 및 인수 금액을 면밀히 파악해야 함. (주의사항: 대항력 있는 임차인 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.)

7.3. 임대 관계 미상

임차인 권종훈의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 임대 관계는 미상으로 추가 확인이 필요할 수 있음.

8. 종합 의견

본 물건은 청주시 서원구 사창동에 위치한 오피스텔 용도의 근린상가로, 역세권은 아니나 교통 및 생활 인프라 접근성이 양호한 편임. 또한, 재매각 물건이며 대항력 있는 임차인(장형욱)의 보증금 인수 가능성이라는 명확한 리스크가 존재함. 따라서 성공적인 입찰을 위해서는 해당 임차인의 배당 현황 및 최종 인수 금액을 철저히 확인하는 것이 필수적임. 감정가 45,000,000원은 건물 면적(약 10.37평) 대비 적정 수준으로 보이나, 임차인 보증금 인수 가능성을 고려하면 실질적인 취득 비용은 달라질 수 있음.

9. 투자 포인트

* 핵심 입지: 청주시 서원구 일반상업지역 내 위치.

* 교통 및 생활 편의: 차량 접근 용이, 인근 버스 정류장 이용 편리, 주변 편의시설 및 공공기관 접근성 좋음.

* 소형 면적: 약 10.37평으로 투자 부담이 상대적으로 적음 (단, 임차인 인수 보증금 제외 시).

* 용도: 근린상가 및 오피스텔로 활용 가능.

10. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 건의 감정가 45,000,000원에서 시작하나, 대항력 있는 임차인 장형욱의 보증금 45,000,000원 전액이 배당에서 변제되지 않아 매수인이 인수해야 할 가능성을 최우선으로 고려해야 합니다. 만약 보증금 전액 인수 시, 실질적인 투자 금액은 감정가와 보증금 인수액을 합한 금액이 되므로, 이를 초과하지 않는 범위에서 매우 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 따라서, 본 건의 예상 입찰가는 법원 매각 기일에서의 경쟁 상황, 임차인의 배당 결과, 그리고 해당 임차인 보증금의 인수 여부 및 금액을 최종 확인한 후에, 보수적인 관점에서 결정하는 것이 타당합니다. 구체적인 예상 입찰가 산정은 추가적인 시장 조사 및 법적 검토가 필요하므로 본 보고서에서는 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.