나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41750 [1] 경기도 평택시 포승읍 도곡리 149-3 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산들

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 평택시 포승읍 도곡리에 소재하는 '도곡2리 마을회관' 동측 인근에 소재하는 토지로서, 본건 주위는 전, 답, 농가주택, 공장 등이 혼재하는 지방도변 농촌지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량 진출입이 가능하며, 본건 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 버스 정류장까지의 거리 및 운행횟수 등을 고려시 대중교통 사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 등고 평탄한 부정형의 토지이며, ‘전’으로 이용중임.

인접 도로상태

맹지이나 북동측으로 농기계는 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

지목 '대'이나 현황 '전'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

지목은 '대'이나 현황은 '전'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경41750 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 도OOOOOO

소재지: 경기도 평택시 포승읍 도곡리 149-3

용도: 대지 (현황: 전)

토지면적: 198.00㎡ (약 59.9평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각

감정가: 80,388,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 포승읍 도곡리에 소재하며, '도곡2리 마을회관' 동측 인근에 위치합니다. 주변은 전, 답, 농가주택, 공장 등이 혼재하는 지방도변 농촌지대로서, 주위환경은 보통 수준입니다. 평택시는 산업단지와 항만 시설을 중심으로 개발이 진행되고 있어 지속적인 성장이 기대되는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 버스 정류장까지의 거리 및 운행 횟수를 고려할 때 대중교통 사정은 보통으로 판단됩니다. 다만, 대중교통 이용 시에는 배차 간격을 사전에 확인하는 것이 좋습니다.

2.3. 형태 및 이용상태

본건 토지는 인접 토지 및 도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지이며, 현재 '전'으로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건은 도로에 직접 접하지 않은 맹지입니다. 다만, 북동측으로 농기계의 진출입은 가능한 상태입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권 이전: 주식회사두산주택건설에서 김태오에게 2018년 11월 5일 매매로 소유권이 이전되었습니다 (금액: 142,200,000원).

* 말소기준권리: 도량새마을금고의 근저당권(2019년 6월 18일, 65,000,000원)이 말소기준권리이며, 이보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 기타 권리: 등기부상 근저당, 지상권, 압류, 가압류, 임의경매 등 다수의 권리가 등기되어 있었으나, 대부분 말소 대상이거나 이미 말소되었습니다.

3.2. 채권액 합계 (등기부상)

말소기준권리 외 등기부상 채무 총액은 약 70,000,014원 (근저당 65,000,000원 + 가압류 5,000,014원)으로 추정됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

본건이 소재한 포승읍 도곡리는 농촌 및 일부 공업지대가 혼재된 지역입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 보입니다. 다만, 평택항 인근의 개발과 함께 포승읍 지역의 산업 및 물류 시설이 확충되면서 관련 종사자를 위한 상권이 성장할 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

본건 주변은 주로 농경지와 농가주택으로 이루어진 농촌 지역입니다. 기본적인 편의시설은 도곡2리 마을회관 인근이나 차량으로 이동 가능한 읍내를 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다. 또한, 평택호 관광단지와 같은 여가 및 레저 공간이 인근에 있어 주말 등을 이용한 나들이가 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 지목과 현황 불일치: 공부상 지목은 '대지'이나, 현황은 '전(밭)'으로 이용되고 있어, 향후 토지 이용 계획 수립 및 개발 시 추가적인 행정 절차 및 비용이 발생할 수 있습니다.

* 맹지: 본건은 도로에 직접 접하지 않은 맹지이므로, 건축 및 개발 시 진입로 확보가 필수적입니다. 현재는 북동측으로 농기계만 진출입이 가능하여, 차량 접근성이 매우 제한적입니다.

* 토지 이용 계획: 본건은 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 이는 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음을 의미하며, 특히 가축사육제한구역은 가축분뇨법에 따라 일정 거리 이내에서 제한될 수 있습니다.

* 주변 개발과의 연계성: 본건 주변에 다양한 개발 계획이 추진되고 있으나(예: 평택포승 BI X 지구), 본건 토지가 이러한 개발 계획과 직접적으로 연계될 수 있는지, 혹은 어떤 방식으로 연계될 수 있는지 추가적인 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 포승읍 도곡리의 계획관리지역 내 토지로서, 현재 농경지(전)로 이용되고 있으나 지목은 대지입니다. 맹지이며 지목과 현황이 다르다는 점은 토지 활용에 있어 중요한 고려 사항입니다. 등기부상 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정이어서 권리관계 자체는 비교적 명확합니다. 평택시의 지속적인 개발 잠재력과 함께, 포승읍 지역의 발전 가능성을 고려할 때 가치 상승을 기대해 볼 수 있으나, 맹지라는 점과 지목-현황 불일치 등은 개발 시 주요 리스크 요인이 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 평택시의 개발 잠재력: 평택시는 삼성전자, LG전자 등 대규모 산업단지와 평택항을 중심으로 신성장 동력을 확보하며 지속적인 개발이 이루어지고 있습니다. 이는 장기적인 토지 가치 상승의 기반이 될 수 있습니다.

* 저평가 가능성: 맹지, 지목-현황 불일치 등 현재의 제약 요인으로 인해 감정가 대비 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다. 향후 합법적인 토지 이용이 가능해지면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 성장관리계획구역 지정: 본 건 토지가 속한 지역이 성장관리계획구역으로 지정되어 있어, 향후 계획적인 개발 및 활용이 이루어질 경우 긍정적인 영향을 받을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 80,388,000원

본건은 맹지이며 지목과 현황이 일치하지 않는 점, 농촌 지역이라는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 이하의 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 보수적인 관점에서는 감정가의 70~80% 수준 (약 56,271,600원 ~ 64,310,400원)을 고려해볼 수 있습니다.

(주의: 상기 예상 입찰가는 현재 제공된 정보와 일반적인 시장 상황을 바탕으로 한 단순 참고 자료이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사, 상세한 권리 분석, 주변 시세 조사, 법률 전문가 상담 등을 통해 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.