나이스옥션 법원경매 여주 2025타경31111 [1] 경기도 여주시 대신면 후포리 271-9 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한백 · 평가일 2025.04.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 대신면 후포리 소재 '대신고등학교' 남서측 인근에 위치하며
주변은 전, 답 , 임야 등으로 형성된 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통편의는
보통임.

형태 및 이용상태

남동 하향 완경사지에 자체지반 대체로 평탄한 부정형의 토지로 건부지(단독주택)로 이용함.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나 동측으로 폭 약 3미터 내외의 비포장 진입도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, 상대보호구역(2013-08-22)(대신중,대신고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설
설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치
제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역
(2018-01-18)(특별대책지역 1권역)<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 기타지붕 단층건으로서
외벽: 사이딩판넬 마감 등.
내벽: 벽지도배, 일부 타일붙임 마감 등.
창호: 하이샷시 창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.(후첨 '건물개황도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수시설, 심야전기보일러에 의한 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '건물개황도' 기호㉠, ㉡ 참조

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2025타경31111 (1)

소재지: 경기도 여주시 대신면 후포리 271-9 (도로명주소: 경기도 여주시 여양로 1167)

용도: 단독주택

감정가: 225,083,400원

토지면적: 660.00㎡ (약 199.65평)

건물면적: 97.86㎡ (약 29.60평)

건물 제시외면적: 19.20㎡ (약 5.81평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 여OOOOOOOO

건물구조: 경량철골구조 기타지붕 단층

건물사용승인일: 2007년 12월 07일

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 여주시 대신면 후포리 소재 '대신고등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 전, 답, 임야 등으로 형성된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 편의는 보통입니다.

토지 이용상태 및 지형

남동 하향 완경사지에 자체 지반은 대체로 평탄한 부정형의 토지이며, 현황 건부지(단독주택)로 이용 중입니다.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나, 동측으로 폭 약 3미터 내외의 비포장 진입도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2014년 11월 21일 접수된 대신농업협동조합의 근저당권입니다.

등기부채권 총액

토지 등기부채권 총액: 205,039,500원

건물 등기부채권 총액: 205,039,500원

인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (별도 등기된 권리 없음)

임차인 현황

* 임차인: 구

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018년 12월 24일

* 대항력: 없음

권리분석 요약

등기부 상 소유권 이전, 근저당, 가압류, 강제경매 등의 내역이 확인됩니다. 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인은 대항력이 없으므로 명도 부담은 적을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

주변 환경

주변이 전, 답, 임야 등 농경지로 둘러싸여 있어 전원생활 또는 조용한 환경을 선호하는 수요층에 적합합니다.

대신고등학교와 인접해 있어 지역 내 교육 시설 접근성은 양호한 편입니다.

본 물건은 단독주택으로, 주변에 유사한 형태의 주거 단지가 분포할 가능성이 있습니다.

제공된 정보만으로는 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 상세한 매매/임대 시세 분석이 불가합니다.

5. 생활정보

편의시설

인근 노선버스정류장을 통해 기본적인 대중교통 이용이 가능하며, 차량을 이용한 접근성이 양호합니다.

주변 편의시설에 대한 상세 정보는 부족하지만, 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

교육시설

대신중학교, 대신고등학교와 인접해 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

도로 현황

지적도상 맹지에 해당하나, 현황 동측으로 약 3미터 폭의 비포장도로가 접해 있어 차량 통행은 가능합니다. 다만, 도로의 폭이 좁고 비포장이라 향후 도로 관련 민원 또는 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 보전관리지역으로 지정되어 있으며, 다음과 같은 다양한 규제사항이 적용됩니다.

* 가축사육제한구역(일부제한지역 200m)

* 상대보호구역(대신중, 대신고등학교)

* 배출시설설치제한지역

* 자연보전권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 수질보전특별대책지역(특별대책지역 1권역)

이러한 규제들은 향후 토지 이용 및 건축 행위에 제한을 가할 수 있습니다.

제시외 건물

약 19.20㎡(약 5.81평)의 제시외 건물이 포함되어 매각됩니다. 이는 추후 철거 또는 원상복구 시 추가 비용 발생 가능성을 시사합니다.

임대차 관계

임차인 구자영 씨는 보증금 및 차임이 0원으로 대항력이 없으나, 실제 점유 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 여주시 대신면에 위치한 단독주택으로, 한적한 전원생활을 누릴 수 있는 입지입니다. 대신고등학교 인근에 자리하고 있으며, 차량 접근성은 양호합니다. 다만, 지적도상 맹지라는 점, 각종 토지이용규제, 그리고 제시외 건물의 존재 등은 투자 시 고려해야 할 사항입니다. 임차인은 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 가격 메리트: 감정가 대비 저렴한 낙찰 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 전원생활 환경: 조용하고 쾌적한 주거 환경을 선호하는 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

* 지역 발전 잠재력: 향후 지역 개발 또는 기반 시설 확충 시 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 규제 사항으로 인한 개발 제한 고려 필요)

9. 예상 입찰가

제공된 정보에 포함된 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 매매/임대 정보 JSON 분석이 불가하여 현 시세에 기반한 정확한 예상 입찰가 산출이 어렵습니다.

따라서, 본 물건의 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 주변 시세 조사 및 분석이 필수적입니다.

감정가는 225,083,400원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.