나이스옥션 법원경매 여주 2025타경31150 [1] 경기도 양평군 옥천면 아신리 385-56 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창룡 · 평가일 2025.05.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

- 대상토지는 경기도 양평군 옥천면 아신리에 소재하는 '아신역(도시철도 경의·중앙선)'
남동측 인근에 위치하고, 부근에는 단독주택, 주거나지, 조성 중인 택지 및 임야 등이
있으며, 제반 주위환경 보통입니다.

교통상황

- 대상토지까지 차량을 통한 접근 가능하고, 인근에 도시철도 경의·중앙선역(아신역) 및
노선버스정류장이 위치하고 있으며, 남서측 인근으로 국도 제6호선이 통과하는 등 제반
교통상황 보통입니다.

형태 및 이용상태

- 완경사지대에 위치한 세장형토지로 자체지반은 대체로 평탄하며, 현황 주거용으로 이용
중입니다.

인접 도로상태

- 대상토지 남동측 및 북서측으로 도로폭 약 4~6M 내외, 북측으로 도로폭 약 4M 내외 도로에
접하고, 남동측 도로를 통하여 대상건물의 주차장으로 진출입 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

- 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-06-10)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장
설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설
설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, (한강)수변구역
<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)
<환경정책기본법>입니다.

제시목록 외의 물건

- 후첨 '사진용지' 참조하시기 바라며, 대상토지의 부합물인 옹벽 등은 일반거래 관행에
따라 토지가치에 포함하여 감정평가하였습니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 후첨 '건물감정평가요항표' 참조하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호 2 : 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 2층 건물로 2022.12.14.에 사용승인
되었고,

외벽 : 석재타일마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등,
창호 : 새시창호 등,

- 기호 2-1 : 철근콘크리트구조 2층(지1,2층) 건물로 2022.12.14.에 사용승인되었고

외벽 : 석재타일마감 등,
내벽 : 모르타르 위 페인팅마감 등,
창호 : 새시창호 등입니다.

이용상태

- 기호 2 : 1,2층 모두 단독주택으로 이용 중입니다.

- 기호 2-1 : 지2층은 주차장 및 계단으로 이용 중이고, 지1층의 용도는 창고이지만, 현황
바닥부분의 공사가 되지 않은 상태입니다.

설비내역

- 기호 2 : 위생 및 급배수설비, 난방설비 및 시스템에어컨 등이 설치되어 있는 것으로 조사
되었습니다.

부합물 및 종물

- 후첨 '건물개황도' 및 '사진용지' 참조하시기 바라며, 대상건물 기호 2의 부합물인 발코니
확장부분 및 계단 등, 기호 2-1의 부합물인 지1층 계단 등은 일반거래 관행에 따라 건물
가치에 포함하여 감정평가하였습니다.

공부와의 차이

- 대상건물은 등기사항전부증명서 및 일반건축물대장상 아신리 385-56, 385-53, 385-60
지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 2023.09.12.에 385-56이 385-53, 385-60과 합병
되어 현황 385-56 지상에 소재합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 대상건물 기호 2-1(지1,2층)은 토지의 고저차로 인하여 남동측 도로에서는 지상에 노출
되어 있는 상태입니다.

- 현장조사시 대상건물 기호2는 이해관계인의 부재 및 폐문상태였으므로, 대상건물의 이용
상황 등은 일반건축물대장과 건축물현황도 및 대상물건의 감정평가선례 등을 참조하여
외부관찰 및 탐문 등의 방법으로 조사하였고, '내부구조도' 역시 건축물현황도를 기준으로
도시하였으니 업무진행시 참고하시기 바라며, 임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각
목록2 지1층의 용도는 창고이지만, 현황은 박닥부분의 공사가 되지 않은 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2025타경31150 (1)

소재지: 경기도 양평군 옥천면 아신리 385-56

용도: 단독주택

감정가: 518,322,480원

토지면적: 325.00㎡ (약 98.3평)

건물면적: 189.79㎡ (약 57.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동OOOO

특이사항: 공동담보, 일괄매각

주의사항: 목록2 지1층의 용도는 창고이나, 바닥부분 공사가 되지 않은 상태임

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

대상 토지는 경기도 양평군 옥천면 아신리에 위치하며, 아신역(경의·중앙선) 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변에는 단독주택, 나대지, 조성 중인 택지 및 임야 등이 혼재하여 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

차량으로 접근이 용이하며, 인근에 아신역과 버스 정류장이 위치하고 있습니다. 남서측으로는 국도 제6호선이 통과하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

도로상태

대상 토지는 남동측 및 북서측으로 폭 약 4~6M, 북측으로 폭 약 4M 내외의 도로에 접하고 있습니다. 남동측 도로를 통해 건물 주차장으로의 진출입이 가능합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호), (한강)폐기물매립시설설치제한지역, (한강)수변구역, 수질보전특별대책지역(1권역)에 해당됩니다.

혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: 해당 없음 (권리분석 요약 기준)

말소기준권리

근저당 (동서울농업협동조합, 접수일 2023.08.28)

총 채권액

등기부채권 총액 (토지): 493,060,257원

등기부채권 총액 (건물): 543,060,257원

총 채무액이 감정가를 상회하여 채무 부담이 있는 상태입니다.

임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황상 인수할 보증금이 없어 권리관계는 비교적 명확해 보입니다.

주요 권리 내역

* 소유권 이전 (2002.08.13)

* 1번 송만철 지분 전부 이전 (2018.08.10)

* 근저당 (동서울농업협동조합, 2023.08.28, 324,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당 (엘제이자산운용대부주식회사, 2023.12.21, 150,000,000원)

* 4번 이상숙 지분 가압류 (주식회사케이비국민카드, 2024.05.03, 19,060,257원)

* 임의경매 (동서울농업협동조합, 2025.04.16, 296,079,657원) - 본건 경매개시결정

1.3. 상권분석

주변 시세

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보에 따르면, 최근 거래된 매물들의 면적 대비 가격은 다음과 같습니다.

* 강변캐슬 (2011년 준공, 연립, 73.8㎡): 16,500만원 (약 223.6만원/㎡)

* 옥천하이츠 (1997년 준공, 연립, 141.75㎡): 22,000만원 (약 155.2만원/㎡)

* 해피빌B동 (2001년 준공, 다세대, 101.92㎡): 10,000만원 (약 98.1만원/㎡)

본건은 단독주택으로, 위 연립/다세대 주택과는 건물 형태 및 연식에서 차이가 있으나, 전용면적 기준 시세를 참고할 수 있습니다. 본건의 건물 감정가는 189.79㎡ 면적에 대해 약 273.1만원/㎡으로, 주변 다세대/연립 주택 시세 대비 높은 편입니다. 이는 신축(2022년 사용승인) 단독주택으로서의 가치가 반영된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

주변 시설

아신역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 국도 6호선 접근성이 좋습니다. 주변은 단독주택 및 택지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설은 인근 지역을 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지1층 창고 공사 미완료: 현황상 바닥 공사가 되어 있지 않은 창고 공간은 즉시 사용에 제약이 있으며, 추가적인 공사 비용이 발생할 수 있습니다.

* 높은 채무 총액: 토지 및 건물 등기부상 채무 총액이 감정가를 초과하여, 낙찰 후 추가적인 부담이나 권리 관계 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 주변 시세와의 괴리: 감정가 대비 주변 다세대/연립 주택의 거래가 단위 면적당 가격이 낮게 형성되어 있어, 향후 매각 시 시세 차익 실현에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2022년 사용승인된 신축 단독주택으로, 아신역 인근에 위치하여 입지 조건이 양호합니다. 신축 건물이라는 장점에도 불구하고, 지1층 창고의 미완료된 공사 상태는 명확한 단점으로 작용합니다. 높은 채무 총액과 주변 시세와의 괴리는 잠재적 리스크 요인으로, 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 12월 14일에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

* 역세권 입지: 경의·중앙선 아신역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 가치: 325㎡의 토지 지분은 단독주택으로서 안정적인 가치를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 감정가 518,322,480원으로, 신축 단독주택으로서의 가치가 반영된 것으로 판단됩니다. 그러나 지1층 창고의 공사 미완료 상태는 즉시 사용 및 가치에 부정적인 영향을 미칩니다. 또한, 주변 유사 부동산의 거래가 단가와 비교했을 때 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성도 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가의 약 75% 수준에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

총 채무액 등을 감안하여 신중하게 접근하되, 예상되는 공사 비용과 시장 상황을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 약 380,000,000원 ~ 400,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.