나이스옥션 법원경매 여주 2025타경31128 [1] 경기도 이천시 설성면 상봉리 143-2 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세연 · 평가일 2025.04.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 설성면 상봉리 소재 ""상봉2리마을회관"" 서측 인근에 위치하며,
주위는 농경지, 목장, 과수원, 주택 등이 소재하는 마을주변 농경지대로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하나, 일반 대중교통 이용편은
불편시됨.

형태 및 이용상태

기호(1,2,3,4,6,7,8,9):대체로 평탄한 부정형의 토지로, '전'으로 이용중이며, 기호(1,7,
8,9)토지 일부에 아로니아가 식재되어 있으며, 기호(6) 일부는
비포장 농로로 기호(5,7,8) 내부 진입로임.
기호(5):대체로 평탄한 부정형 토지로 현황 건부지(우사,주택;현황 창고)임.
기호(10):대체로 평탄한 부정형의 토지로 제시외 건부지(주택;소유자 미상)이며, 이동이
가능한 컨테이너 1개가 소재함.

인접 도로상태

기호(1,2,3,4,9): 지적도상 도로에 접하나, 현황 맹지이며, 인접지를 통하여 출입 가능함.
(기호(1~3,9) 남측으로 지목상 도로(상봉리 666-5), 기호(4) 서측으로 지목상
도로(상봉리 145-2)에 접하나 미개설 도로).
기호(5,7,8): 지적도상 맹지이나, 기호(6) 토지를 이용한 노폭 약 2m 내외의 비포장 도로를
통하여 접근 가능함.
기호(6,10):북측으로 노폭 약 3.5m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2,4,5,6,7,8,9):
계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리계획구역(일반형)), 가축사육제한구역(전부제한
지역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역.
기호(3):
계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역(성장관리계획구역(일반형)), 가축사육제한구역
(전부제한지역), 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역.
기호(10):
계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한지역), 배출시설설치제한지역,
자연보전권역.

제시목록 외의 물건

-기호(1,7,8,9) 토지 일부에 유실수(아로니아)가 식재되어 있으나, 관리상태 불량하고,
거래관행 등을 참작하여 토지에 포함평가 하였음.
-기호(6) 토지 북동측에 무선통신중계기가 소재함.
-기호(7) 지상에 폐차 수준의 차량이 소재함.
-기호(10) 지상에 소유자 미상의 제시외 단독주택(세멘블록조)이 소재하여 소유권에 제한
받을 경우의 토지가액을 기재하였으며, 이동이 용이한 컨테이너 1동이 소재함.
(사진 참조)

공부와의 차이

기호(2) 공부상 지목 '도'이나 현황 '전'임.
기호(1.9) 공부상 지목 '답'이나 현황 '전'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계
미 상.
②기 타
본건 이용상황 및 경계는 개측하여 파악하였으므로, 경매과정시 정확한 지적경계 및 이용
상황 등이 필요할 경우 이해관계인은 재확인 하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(11;가):세멘블럭조 스레트지붕 단층 건으로서
내·외 벽:세멘블럭위 페인팅 마감 등.
창 호: 목재창호로 본 건물의 현상 보통임.

기호(11;나):세멘블럭조 슬라브지붕 단층 건으로서
내·외 벽:세멘블럭위 페인팅 마감 등.
창 호: 목재창호로 본 건물의 현상 보통임.

이용상태

기호(11;가,나): 창고로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수 설비, 전기시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

기호(11;가,나) 공부상 용도 ""우사, 주택""이나, 현황 ""창고""로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계
미 상.
②기 타
기호(11;가,나) 건물 내에 쓰레기 수준의 비품 등이 소재함.(사진참조)

물건 비고

1. 일괄매각. 목록1.7.8.9. 지상 소재 유실수(아로니아) 토지에 포함하여 평가(감정평가서 참조) 및 매각에 포함
2. 목록1,3,4,6,7,8,9: 농지취득자격증명 제출 필요(매각허가결정시까지 미제출시 매수보증금 반환하지 않음)
3. 목록10: 지상에 소유자미상의 제시외 건물[단독주택(세멘블록조) 및 제시외주택 종물(변소). 감정평가서 참조]은 매각에서 제외하며, 최저매각가격은 지상 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임
4. 목록4.10.지상에 비닐하우스용으로 사용했던 파이프 및 목록6. 지상 소재 무선통신중계기 및 목록7. 지상 소재 제시외 폐차 수준의 차량 및 목록9. 지상 제시외 지장물(ㄱ: 파이프조 그물망지붕 단층 계사 약35㎡) 및 목록10.지상에 소재 이동 용이한 제시외 컨테이너 1개동, 각 매각에서 제외함
5. 목록2.는 공부상 지목 '도로'이나 현황 '전'이고, 목록1.9.는 공부상 지목 '답'이나 현황 '전'이고, 목록11.은 공부상 용도 '우사, 주택'이나 현황 '창고'로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 여주지원 2025타경31128 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 이천시 설성면 상봉리 143-2

용도: 동물 및 식물 관련시설

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 1,137,024,380원

토지 면적: 9,971.00㎡ (약 3,016평)

건물 면적: 201.37㎡ (약 61평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 이천시 설성면 상봉리 소재 '상봉2리마을회관' 서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 목장, 과수원, 주택 등이 소재하는 마을 주변 농경지대입니다. 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근은 가능하나, 인근에 노선버스정류장이 소재함에도 불구하고 일반 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

2.3. 도로 상태

일부 토지는 지적도상 도로에 접하나 현황 맹지인 경우도 있으며, 인접지를 통하여 출입이 가능합니다. 일부 토지는 지목상 도로에 접하나 미개설 상태입니다. 또한, 일부 토지는 노폭 약 2m 내외의 비포장 도로를 통해 접근 가능하며, 일부 토지는 노폭 약 3.5m 내외의 포장도로에 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 토지 등기부 현황

소유권 이전(증여, 유류분 반환) 내역이 있으며, 근저당권(농업협동조합자산관리회사, 280,000,000원)이 말소기준권리입니다. 또한, 지상권설정(경기동부과수농업협동조합)이 말소된 것으로 확인됩니다. 임의경매 개시결정(농업협동조합자산관리회사, 245,186,806원)이 등기되어 있습니다.

3.2. 건물 등기부 현황

소유권 보존(이창열) 내역이 있으며, 근저당권(농업협동조합자산관리회사, 280,000,000원, 말소기준권리) 및 추가 근저당권(농업협동조합자산관리회사, 26,000,000원)이 말소되었습니다. 임의경매 개시결정(농업협동조합자산관리회사, 245,186,806원)이 등기되어 말소되었습니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서 상, 목록 10 지상에 매각에서 제외되는 제시외 건물을 위하여 법정지상권이 성립할 여지가 있어, 해당 법정지상권은 매각으로 소멸되지 않고 인수될 수 있습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2011-11-11

대항력: 없음

비고: 금액이 미상이라도 주의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지, 목장, 과수원, 주택 등이 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 대규모 상업 시설이나 산업단지 등은 파악되지 않으며, 주변은 전반적으로 농업 활동이 주를 이루는 지역입니다.

5. 생활정보

주변 편의시설에 대한 상세 정보는 부족하나, 농촌 지역의 특성상 기본적인 생활 편의시설은 인근 마을을 통해 이용해야 할 것으로 보입니다. 대중교통 이용 편의성은 낮은 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

부동산 임의경매 물건 중 농지가 포함되어 있어, 매수인은 농지 취득 자격 증명을 제출해야 합니다. 매각 허가 결정 시까지 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않는 점 유의해야 합니다.

6.2. 법정지상권 관련

목록 10 토지 지상에 소유자 미상의 제시외 건물(단독주택, 변소)이 소재하며, 해당 건물로 인해 법정지상권이 성립될 가능성이 있습니다. 이 건물은 매각에서 제외되지만, 법정지상권은 인수될 수 있습니다.

6.3. 공부상 지목/현황 차이

* 목록 2: 공부상 지목은 '도로'이나 현황은 '전'으로 이용 중입니다.

* 목록 1, 9: 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '전'으로 이용 중입니다.

* 목록 11: 공부상 용도는 '우사, 주택'이나 현황은 '창고'로 이용 중입니다.

6.4. 매각 제외 물건 관련

매각 대상 토지 및 건물 외에 여러 제시외 물건이 매각에서 제외됩니다. 여기에는 유실수(아로니아, 토지에 포함 평가), 비닐하우스용 파이프, 무선통신중계기, 폐차 수준의 차량, 단층 계사, 이동 가능한 컨테이너 1개동, 소유자 미상의 제시외 단독주택 및 종물(변소) 등이 포함됩니다. 이러한 제외 물건은 토지 이용 및 관리 측면에서 고려해야 할 사항입니다. 특히, 목록 10 지상의 제시외 건물로 인해 최저매각가격이 제한받는 가격으로 결정되었습니다.

6.5. 기타 현황

* 토지 일부에 식재된 아로니아는 관리 상태가 불량한 것으로 파악되었습니다.

* 건물(11) 내부에는 쓰레기 수준의 비품이 소재하는 것으로 확인되었습니다.

* 주변에 물류센터 개발이 진행된 사례가 있으나, 본 물건 자체의 직접적인 개발 호재로 보기는 어렵습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 이천시 설성면의 넓은 농지를 포함한 동물 및 식물 관련 시설로, 농업 또는 관련 시설 운영에 잠재력이 있는 물건입니다. 다만, 농지 취득 자격 증명 필요, 법정지상권 성립 가능성, 공부상 지목과 현황의 차이, 다수의 매각 제외 물건 등 복합적인 권리 및 현황상의 이슈를 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 활용한 농업 또는 동물/식물 관련 시설 운영 가능성.

* 제시외 건물 및 물건들을 정리하고 토지의 본래 가치를 활용할 경우의 잠재력.

* 토지 이용계획 상 계획관리지역, 성장관리구역, 자연보전권역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성 검토 필요.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 1,137,024,380원을 기준으로, 물건의 현황, 권리 분석 결과, 잠재적 리스크 및 향후 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제시된 인수 보증금은 없으며, 입찰 참여 시에는 농지 취득 자격 증명, 법정지상권 등 제반 사항을 충분히 확인한 후 신중한 판단이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.