나이스옥션 법원경매 여주 2025타경30979 [1] 경기도 이천시 사음동 261-23 건화홈타운 101동 1층101호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원 · 평가일 2025.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 사음동 소재 '동아제약 이천공장' 서측 인근에 소재하며, 부근 일대는
다세대 및 연립 등의 공동주택, 공장, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 곳으로 제반 주위환경
은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 용이하고, 부근의 간선도로에서 대중교통수단 등 이용 가능하여 제반
교통여건은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 1층 101호로서
외벽: 몰탈위 페인팅 및 치장벽돌 쌓기 등 마감.
내벽: 벽지, 일부 타일 마감 등
창호: 샷쉬 및 유리창호 구조입니다.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용중입니다.
(별첨 '건물개황도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 공동출입구보안개폐설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 가장형 토지로서 공동주택(연립주택)의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

서측 중로, 북측 세로의 포장된 도로를 이용하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

1토지 (261-23) :
도시지역, 생산녹지지역, 중로3류(폭 12m~15m)(시멘스로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한
지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보
전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

2토지(261-34) :
도시지역, 생산녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특
별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

* 임대관계 : 임대중인 것으로 탐문되며, 내역은 미상입니다.
* 기타사항 : 기타사항 없습니다.

물건 비고

거주인 탐문에 의하면 현관문 옆 계량기에서 바깥 복도 부근으로 누수 흔적이 발견되어 계량기를 개폐하여 사용하고 있다고 함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 여주지원 2025타경30979 (1)

소재지: 경기도 이천시 사음동 261-23 건화홈타운 101동 1층 101호

용도: 연립주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 116.10㎡ (약 35.10평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 78.20㎡ (약 23.65평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토지 토1.물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 여주지원 2025타경30979 (1)

소재지: 경기도 이천시 사음동 261-23 건화홈타운 101동 1층 101호

용도: 연립주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 116.10㎡ (약 35.10평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 78.20㎡ (약 23.65평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

1.3. 감정가 및 경매 개요

감정가: 210,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 이천시 사음동 소재 '동아제약 이천공장' 서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대 및 연립주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 주변 간선도로를 통해 대중교통 이용이 가능하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 생산녹지지역에 속하며, 중로3류(폭 12m~15m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있어 관련 법규 적용을 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권은 2016년 10월 11일 보존등기 후 여러 차례 이전되었으며, 2017년 4월 14일 관악농업협동조합 명의의 근저당(168,000,000원)이 설정되었으나, 현재 말소되었습니다. 본 경매는 2025년 3월 5일 서울서남부농업협동조합(구 관악농업협동조합)에 의해 신청된 임의경매에 기인합니다. 모든 등기부상 권리는 경매로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 전영주가 거주 중이며, 보증금 20,000,000원, 차임 500,000원으로 확인됩니다. 전입일자 및 확정일자는 2020년 12월 16일이며, 배당신고일자는 2025년 7월 9일입니다. 중요한 점은 해당 임차인은 대항력이 없어, 경매 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 발생하지 않습니다.

3.3. 권리 분석 요약

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 2026년 5월, 동일 단지인 건화홈타운(101동, 102동) 내 59.78㎡(약 18.1평) 면적의 연립주택이 128,000,000원에 거래되었습니다. 본 물건은 건물면적 78.20㎡(약 23.65평)로 해당 거래 사례보다 크며, 토지 지분 또한 116.10㎡(약 35.10평)로 넓어 시세 반영 시 더 높은 가치를 기대할 수 있습니다. 인근 더포레스트 단지의 유사 면적(52.195㎡) 거래가는 90,900,000원 ~ 92,900,000원 수준이었습니다.

4.2. 임대차 시세

건화홈타운 단지 내 59.78㎡ 면적의 경우, 최근 2026년 5월에 128,000,000원의 매매 사례가 있었습니다. 이를 통해 본 물건의 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 주거 단지와 공장 등이 혼재되어 있어 기본적인 상가 및 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

인근에 사음초등학교 등 교육 시설이 소재하여 자녀 교육 환경에 대한 접근성이 양호합니다.

5.3. 혐오시설

본건 주변 반경 내에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 파악된 바 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 누수 문제

현관문 옆 계량기 부근에서 외부 복도 쪽으로 누수 흔적이 발견되어 계량기를 개폐하며 사용 중이라는 특이사항이 있습니다. 이는 누수 원인 파악 및 보수 공사가 필요할 수 있으며, 이에 따른 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 임차인 관련

임차인이 존재하나 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 명도 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 세심한 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 이천시 사음동에 위치한 건화홈타운 연립주택으로, 넓은 토지 지분과 비교적 큰 건물 면적을 보유하고 있습니다. 최근 동일 단지 내 유사 면적 물건의 매매 사례를 고려할 때, 시세 반영에 따른 잠재적 가치 상승 여력이 있습니다. 다만, 건물 내 누수 흔적 발견 등 관리상태에 대한 점검이 필요하며, 이는 낙찰 후 추가적인 비용 발생 요인이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 상대적으로 넓은 토지 지분 보유

* 동일 단지 내 경쟁 물건 대비 우수한 건물 면적

* 대항력 없는 임차인으로 인한 명도 부담 적음

* 이천시의 지역 개발 가능성

9. 예상 입찰가

최근 동일 단지 건화홈타운(261-23번지) 59.78㎡ 면적의 매매가가 128,000,000원임을 고려할 때, 본건은 78.20㎡의 건물 면적과 116.10㎡의 토지 지분을 감안하면 167,000,000원 내외의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다. 그러나 감정가(210,000,000원)와 시세 추정치 간의 차이가 존재하며, 누수 문제 등 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 예상 입찰가는 180,000,000원을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.