나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51998 [1] 경기도 성남시 중원구 도촌동 562 으뜸이레가 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류감정 · 평가일 2025.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 중원구 도촌동 소재 '도촌중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 아파트단지, 학교 및 공원 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 7층 건물 내 제4층 제403호로서,
[사용승인일 : 2019.2.21.]
외벽 : 드라이비트 및 석재붙임 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감,
창호 : 하이새시 등임.

이용상태

본건은 현장조사시 이해관계인의 폐문부재 등으로 인하여 내부확인이 어려웠으며,
공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어있으나 등기사항전부증명서 을구 상 전세권설정이 주거용으로 확인되는 바 현황 주거용 오피스텔로 이용중일 수 있는 점에 대하여 경매진행시 참고하시기 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지(주도로 기준, 가각정리된 부분 미고려)로서, 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 20m, 북측으로 노폭 약 12m 및 동측으로 노폭 약 10m의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도촌동 562 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(도촌), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-12-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(경기도성남교육지원청 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이나, 등기사항전부증명서 을구 순위번호 3에 전세권설정(전세금: 금260,000,000원, 범위: 주거용, 건물전부, 존속기간: 2022년 6월 22일부터 2024년 6월 22일까지)과 관련된 내용이 있으니 경매시 참고하시기 바람.

물건 비고

1. 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.
2. 전세사기피해자특별법 제20조에 의한전세사기피해자는 우선매수권행사를 할수 있음(단, 우선매수권행사는 1회에 한함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

성남지원 2025타경51998 (1)

소재지: 경기도 성남시 중원구 도촌동 562 으뜸이레가 4층 403호

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 7층 건물 내 4층

사용승인일: 2019년 2월 21일

용도: 오피스텔 (현황 주거용으로 이용 중)

토지 면적: 13.84㎡ (약 4.2평)

건물 면적: 37.53㎡ (약 11.3평) (전용면적 기준)

감정가: 223,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 성남시 중원구 도촌동에 위치하며, '도촌중학교' 남서측 인근에 자리 잡고 있음.

주변 지역은 근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 아파트단지, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주거 및 업무 환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통 상황

차량의 본건까지의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편임.

주변 도로 상황은 본건 서측으로 노폭 약 20m, 북측으로 약 12m, 동측으로 약 10m의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호함.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(도촌)으로 지정되어 있음.

또한 소로1류, 중로1류, 중로3류 등 다양한 도로에 접하는 지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당하여 관련 법규의 적용을 받음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상으로는 소유권이전 및 신탁등기말소 기록이 존재함.

말소기준권리는 임차인 이종찬 명의의 전세권 설정(2022년 6월 22일 설정, 260,000,000원)임.

이후 후순위로 주식회사 인천저축은행 외 1명 명의의 가압류(1,000,000,000원)와 구리세무서장 명의의 압류가 설정되었으나, 이들 권리는 매각으로 인해 말소될 예정임.

등기부상 채권 총액은 약 1,260,000,000원으로 파악됨.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이 (이종찬)

보증금: 260,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 6월 22일

확정일자: 2022년 6월 3일

대항력: 있음

비고: 선순위 전세권자로서 보증금 260,000,000원에 대한 대항력이 있으며, 주거용으로 이용 중인 것으로 확인됨.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리인 임차인 이종찬의 전세권 설정일(2022.06.22.)은 임차인의 전입일자(2022.06.22.) 및 확정일자(2022.06.03.)보다 늦거나 동일함.

일반적으로 대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수해야 하나, 본건의 경우 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어 배당을 통해 임차인이 보증금을 전액 회수할 것으로 예상됨.

하지만 '대항력 있는 임차인' 및 '선순위 전세권'이 존재하므로, 배당 상황에 따라 보증금 260,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 위험이 상존함. 따라서 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적임.

또한, 공유자우선매수 신고 가능성이 있으며, 전세사기 피해자 특별법에 따른 우선매수권 행사도 가능하므로 경매 진행 시 참고해야 함.

4. 상권분석

본건이 위치한 도촌동 일대는 근린생활시설과 오피스텔이 밀집된 지역으로, 주변에 다수의 아파트 단지와 학교, 공원이 조성되어 있어 기본적인 주거 수요와 배후 수요를 확보하고 있음.

다만, 해당 지역 내 오피스텔 공급량을 고려할 때, 임대 시장에서의 경쟁이 심화될 수 있으며, 주변 시세 변동에 따른 수익률 영향도 면밀히 분석해야 함.

제공된 최근 실거래가 정보에 따르면, 2023년 12월 28일 동일 건물(으뜸이레가)의 48.331㎡ 면적 오피스텔이 28,000,000원(2천8백만원)에 직거래된 이력이 있으나, 이는 본건의 전용면적(37.53㎡)과 큰 차이가 있으며, 거래의 특수성을 반영할 수 있어 시세 판단에 주의가 필요함.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

인근에 다수의 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생필품 구매 및 일상생활에 필요한 편의시설 이용은 비교적 용이함.

대형마트나 백화점 등 대규모 쇼핑 시설 이용 시에는 차량 이동이 필요할 수 있음.

5.2. 교육 시설

본건 인근에 도촌중학교가 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편임.

또한, 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 관련 시설 이용 및 주변 환경에 대한 긍정적인 영향을 기대할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

1. 대항력 있는 선순위 임차인 인수 가능성: 임차인 이 은 보증금 260,000,000원에 대항력을 가지고 있으며, 만약 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 할 위험이 있음. (제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 상충될 수 있으므로, 배당표 확정 및 권리 분석 재확인이 필수임.)

2. 공부상 용도와 현황 이용의 차이: 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 현황은 주거용으로 이용 중이라는 점은 향후 명도 과정이나 주택 관련 규제 적용 시 변수로 작용할 수 있음.

3. 전세사기 피해자 특별법 적용: 전세사기 피해자로 인정될 경우, 우선매수권 행사가 가능하여 낙찰 후 절차에 영향을 줄 수 있음.

4. 공유자우선매수: 공유자우선매수 신고가 있을 경우, 경쟁 구도가 발생할 수 있으며 예상치 못한 상황이 발생할 수 있음.

5. 주변 시설: 현재까지 제공된 정보 및 자체적인 조사로는 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

본건은 2019년에 준공된 비교적 신축 오피스텔로서, 성남시 중원구 도촌동의 주거 및 업무 편의성이 갖추어진 지역에 위치하고 있음.

교통 접근성과 생활 편의시설 이용 측면에서 일반적인 수요를 충족시킬 수 있는 입지 조건을 갖추고 있음.

그러나 등기부상 대항력 있는 선순위 임차인(보증금 260,000,000원)의 존재는 권리 분석 시 가장 중요한 변수이며, 보증금 인수 여부에 따라 수익성이 크게 달라질 수 있음.

현재 감정가는 223,000,000원이지만, 제공된 최근 실거래가 정보(28,000,000원)는 일반적인 시세와 동떨어져 있어, 정확한 시장 가치 파악을 위한 추가적인 시세 조사 및 임장 활동이 반드시 필요함.

종합적으로 볼 때, 본건은 잠재적 투자 가치가 있으나, 복잡한 권리 관계와 임차인 관련 불확실성을 해소하기 위한 신중하고 면밀한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔로서 향후 시세 상승 잠재력 보유.

* 주변 아파트 단지 및 학교를 배후로 한 안정적인 주거 수요 기대.

* 철저한 권리 분석 및 명도 절차 진행을 통해 위험 요소를 관리한다면 시세차익 또는 임대 수익 확보 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 223,000,000원임.

제공된 정보에 따르면, 대항력 있는 임차인 이 의 보증금은 260,000,000원이나, '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어 해당 보증금이 배당을 통해 전액 변제될 가능성이 있음.

만약 인수 보증금이 0원이라면, 본건의 예상 입찰가는 감정가 또는 현재 시장 시세를 기반으로 산정할 수 있음.

다만, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 260,000,000원이 실제 낙찰자가 인수해야 할 경우, 총 취득 비용이 크게 증가하므로 매우 신중한 접근이 필요함. (예상 총 취득 비용 = 입찰가 + 인수 보증금)

이러한 잠재적 위험성을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 1억 9천만원 ~ 2억 2천만원 범위로 제시함.

이 가격대는 감정가 수준을 참고하되, 보수적인 관점에서 책정된 것이며, 실제 입찰 시에는 배당표 공고 후 임차인의 배당 금액 확인, 주변 유사 물건의 최신 시세 분석, 그리고 본건의 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 함.

특히, 260,000,000원의 보증금 인수 위험이 현실화될 경우, 제시된 입찰가 범위는 적정하지 않을 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 선행되어야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.