나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51975 [1] 경기도 광주시 쌍령동 206-3 마인츠힐 105동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 광주시 쌍령동 소재 '광주푸른초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위
는 단독주택, 저층의 공동주택, 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 공동주택지대
로서, 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

대상단지까지 차량의 접근이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하며, 배차간격 및
운행빈도 등을 고려한 대중교통 사정은 대체로 보통임.

건물의 구조

일련번호(1)은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사슬라브)지붕 4층 건물 내
제3층 제302호로서,

외벽 : 치장 벽돌 쌓기 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등.
창호 : 하이샷시 이중창호임.

이용상태

다세대주택(방2개, 주방/식당, 욕실 및 발코니 등)으로 이용 중임.
[후첨 '내부구조도'참조]

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스 보일러에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 등고평탄하게 조성된 계단식의 사다리형 완경사지로서, 다세대주택 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 8터 내외의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역,
자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상임.
-기타 : 해당사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경51975 (1)

소재지: 경기도 광주시 쌍령동 206-3 마인츠힐 105동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 120,000,000원

토지면적: 22.06㎡ (약 6.67평)

토지지분: 22.06㎡ (약 6.67평)

건물면적: 29.85㎡ (약 9.03평)

건물지분: 29.85㎡ (약 9.03평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 광주시 쌍령동 소재 '광주푸른초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 저층 공동주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 공동주택지대로 전반적인 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 대체로 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건 건물은 북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역으로 지정되어 있습니다. 이러한 용도지역 및 지구 지정은 주거 기능과 환경 보전을 중시하는 지역임을 나타냅니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 수원지방법원 성남지원의 강제경매개시결정 등기(2025타경51975, 주택도시보증공사 신청)가 말소기준권리입니다.

* 권리분석 요약:

* 본 경매물건은 채권자 주택도시보증공사의 강제경매로 진행됩니다.

* 등기부상 소유권 이전 내역 및 임차인, 강제경매 등기 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 다만, 물건명세서에 따르면 을구 순위 3번의 주택임차권등기(채권액 130,000,000원)는 매수인에게 대항할 수 있는 권리로서, 배당에서 임차보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 주택도시보증공사는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 인수조건확약서를 제출하였습니다. 이는 임차인이 배당받지 못한 금액을 매수인이 인수할 가능성이 높음을 의미합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-05

* 확정일자: 2021-09-10

* 비고: 물건명세서상 해당 임차권은 매수인이 인수할 수 있는 권리입니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

* 최근 인근 지역의 다세대주택 매매 사례를 보면, 2026년 5월 8일 기준 61.71㎡ 규모의 주택이 151,000,000원에, 74.48㎡ 규모의 주택이 187,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 전용면적(29.85㎡, 약 9.03평)을 고려할 때, 평당 약 700만원 ~ 830만원 수준의 시세를 형성하고 있는 것으로 추정됩니다.

* 감정평가액 120,000,000원 대비 최근 시세 정보를 고려할 때, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: '광주푸른초등학교'가 인근에 위치하여 자녀들의 통학이 편리합니다.

* 편의시설: 단지 주변으로 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다.

* 주거환경: 공동주택지대로 형성되어 있어 비교적 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 주택 구조 및 설비: 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 3층에 위치하며, 개별난방(도시가스), 위생 및 급배수 설비가 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수: 가장 큰 리스크는 임차인 김 씨의 보증금 130,000,000원 중 배당받지 못한 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 본건의 감정가가 120,000,000원이고, 최근 시세 추정가가 이보다 낮은 점을 감안하면, 임차인 보증금 전액을 배당받기 어려울 가능성이 높습니다. 따라서 실제 총 취득 비용은 입찰가에 인수되는 보증금을 더한 금액이 될 것입니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 최근 실거래가와 비교했을 때 감정평가액이 높게 책정되었을 가능성이 있어, 낙찰 후 예상보다 낮은 가격에 재매각해야 할 경우 손실이 발생할 수 있습니다.

* 기타 제한사항: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 자연보전권역 등 일부 토지이용 제한이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 쌍령동에 위치한 다세대주택으로, 입지 조건은 보통 수준이나 임차인 보증금 인수라는 중대한 인수 부담이 존재하는 물건입니다. 등기부상으로는 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 예정이나, 물건명세서에 명시된 임차권은 매각 후에도 인수될 수 있습니다. 따라서 매수인은 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 잔액을 추가로 부담해야 하므로, 총 예상 취득 비용을 신중하게 계산해야 합니다. 최근 시세 정보를 바탕으로 보았을 때, 감정가보다 낮은 금액으로 낙찰받아야 인수하는 임차보증금 부담을 상쇄하고 수익성을 확보할 수 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 광주 푸른초등학교 인근의 주거지역으로, 안정적인 수요가 있는 지역입니다.

* 주택 노후도: 2015년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속하여 즉각적인 리모델링 필요성은 낮습니다.

* 적극적인 권리분석 필요: 임차인 보증금 인수 조건으로 인해, 권리분석이 철저히 되어야 하며, 낙찰 후 인수 금액을 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 임차인 보증금 130,000,000원 중 배당받지 못한 금액을 매수인이 인수해야 하는 물건입니다. 최근 시세 정보에 따르면 해당 면적의 시세는 약 75,000,000원 수준으로 추정됩니다.

만약 본건이 시세 수준인 75,000,000원에 낙찰된다고 가정하면, 매수인은 약 55,000,000원(130,000,000원 - 75,000,000원)의 임차보증금을 추가로 인수하게 됩니다.

따라서 총 취득 비용이 130,000,000원(입찰가 + 인수 보증금)이 됩니다.

이러한 점을 고려하여, 총 취득 비용이 시장 가치를 초과하지 않도록 보수적인 입찰가가 산정되어야 합니다.

예상 총 취득 목표가: 75,000,000원 (시장가치 기준)

예상 인수 보증금: 55,000,000원 (낙찰가 75,000,000원 가정 시)

이에 따른 최적의 입찰가 범위: 20,000,000원 ~ 30,000,000원

권장 입찰가: 30,000,000원

(본 입찰가로 낙찰 시, 총 취득 비용은 약 85,000,000원(30,000,000원 + 55,000,000원)이 예상되며, 이는 추정 시장가치 75,000,000원을 초과하므로 투자 수익 확보를 위해서는 더욱 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다. 감정가 120,000,000원 대비 입찰가는 매우 낮은 수준입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.