나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1129 [1] 경기도 화성시 향남읍 행정리 494 향남시범살구꽃마을한일베라체아파트 1304동 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 향남읍 행정리 소재 '행정초등학교' 동측 인근에 위차하며 부근은 중소규모의 아파트단지 및 근린주택 등이 혼재된 지역으로서, 상업지역 중심과의 접근성, 교통시설과의 편의성, 주거의 쾌적성 등을 고려할 때 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

벽식구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물내 제4층 제404호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감.
내벽: 벽지도배 및 일부 타일등 마감.
창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임(후첨 '건물이용 및 임대개황도' 참조.)

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스설비 및 지역난방 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고평탄한 사다리형의 토지로서 ""아파트-[향남시범살구꽃마을한일베라체]"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 노폭 약20미터의 포장도로와 접하며, 단지내 도로가 개설되어 있어 제반 도로상태는 무난한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(향남1지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

수원지방법원 2025타경1129 (1)

1.2. 소재지

경기도 화성시 향남읍 행정리 494 향남시범살구꽃마을한일베라체아파트 1304동 4층404호

1.3. 물건종별

아파트

1.4. 감정평가액

577,000,000원

1.5. 면적

1.5. 1.토지면적

77. 36㎡ (약 23.40평)

1.5. 2.건물면적

115. 97㎡ (약 35.07평)

이 면적은 공급면적으로 추정되며, 실제 전용면적은 이보다 작을 수 있습니다.

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

주OOOOOOOO

1.9. 임차인현황

임대 관계 미상이며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

1.10. 등기부채권총액

557,100,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 향남읍 행정리 소재 '행정초등학교' 동측 인근에 위치합니다. 주변은 중소규모의 아파트 단지 및 근린주택이 혼재된 지역으로, 상업지역과의 접근성, 교통 편의성, 주거 쾌적성 등을 고려할 때 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

본건 남측 및 동측으로 노폭 약 20미터의 포장도로와 접하고 있으며, 단지 내 도로가 잘 개설되어 있어 차량 통행에 무리가 없는 편입니다.

3. 건물정보

3.1. 구조 및 마감

본건은 벽식구조 (철근)콘크리트 지붕의 20층 건물 중 제4층 제404호입니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시로 되어 있습니다.

3.2. 설비내역

위생 및 급·배수 설비, 소화전 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비 및 지역난방 시스템 등이 갖추어져 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2017년 4월 25일에 접수된 국민은행의 근저당권 (을5)으로, 채권액은 297,600,000원입니다.

4.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4.3. 임차인 권리관계

임대차 관계가 확인되지 않으며(임대 미상), 보증금이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

4.4. 등기부상 총 채무액

등기부상 채권 총액은 557,100,000원이며, 이는 본건의 담보 가치와 관련하여 고려해야 할 요소입니다.

5. 생활정보

5.1. 단지정보

본건이 속한 향남시범살구꽃마을한일베라체아파트는 2008년 9월에 입주한 총 478세대의 단지입니다. 총 주차대수는 976대로 세대당 약 2.0대 주차가 가능합니다.

5.2. 주변 시설

단지 인근으로 행정초등학교가 위치하며, 주변 지역은 아파트 단지와 근린주택이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. (검색 결과: 화성중앙종합병원, 향남맑은내과의원 등 의료 시설이 있으며, 향남 롯데캐슬 등 다른 아파트 단지도 주변에 위치함)

5.3. 교육시설

본건 소재지 인근에 행정초등학교가 위치하고 있어 교육 환경은 보통 수준입니다.

6. 상권분석

6.1. 지역 특성

본건이 위치한 지역은 중소규모 아파트 단지와 근린 주택이 밀집한 주거 지역입니다. 상업 지역 중심과의 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

6.2. 상업시설 접근성

행정초등학교 인근의 근린생활시설 및 상업지역으로의 접근성이 보통 수준으로, 기본적인 생활 쇼핑 및 편의 시설 이용이 가능합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차인 관련

임차인 현황이 '임대 미상'으로 기재되어 있어, 실제 거주하는 임차인이 있는지, 있다면 그들의 임차 조건(보증금, 월세 등)은 어떠한지 확인이 필요합니다. 보증금 액수가 미상인 경우에도 주의를 요합니다.

7.2. 토지이용계획 상 제한사항

* 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(향남1지구)

* 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합)

* 가축사육제한구역(전부제한)

* 상대보호구역, 절대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 성장관리권역

7.3. 주변 혐오시설 유무

과거 화성시 향남읍 일대에서 폐기물 처리 시설, 소각 시설 증설 등의 이슈가 있었던 점을 고려할 때, 인근 지역에 잠재적인 혐오시설의 존재 가능성을 염두에 두어야 합니다. 다만, 본건 아파트 단지 바로 인근에 직접적으로 명시된 혐오 시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

8. 종합의견

본건은 경기도 화성시 향남읍에 위치한 아파트로, 일반적인 주거 환경이 양호하며 교통 접근성 또한 보통 수준입니다. 감정가는 5억 7천 7백만 원으로 책정되었으며, 등기부상 채무 총액은 5억 5천 7백만 원 수준입니다. 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석상 특별한 문제는 없어 보입니다. 다만, 임대 관계가 미상인 점은 낙찰 후 명도 과정에서 변수가 될 수 있으므로 철저한 사전 조사가 필요합니다. 주변 시설 및 교통이 보통 수준이고, 단지 규모도 적절하여 안정적인 주거가 가능할 것으로 판단됩니다.

9. 투자포인트

* 안정적인 주거 환경: 행정초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

* 권리관계 단순: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석이 용이합니다.

* 넓은 면적: 공급면적 115.97㎡(약 35평)으로 가족 단위 거주에 적합한 넓은 공간을 제공합니다.

10. 예상입찰가

본건의 감정가는 577,000,000원입니다. 주변 시세 조사 결과, 유사 면적(약 35평형)의 아파트 거래가는 5억 4천만 원에서 5억 9천만 원 사이에서 형성되고 있습니다. 임대차 관계가 미상인 점과 명도 가능성, 그리고 경매 물건의 특수성을 고려하여, 감정가 대비 80~90% 수준인 4억 6천만 원 ~ 5억 2천만 원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 최신 시장 동향 및 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.1.물건기본정보

1.1. 사건번호

수원지방법원 2025타경1129 (1)

1.2. 소재지

경기도 화성시 향남읍 행정리 494 향남시범살구꽃마을한일베라체아파트 1304동 4층404호

1.3. 물건종별

아파트

1.4. 감정평가액

577,000,000원

1.5. 면적

1.5. 1.토지면적

77. 36㎡ (약 23.40평)

1.5. 2.건물면적

115. 97㎡ (약 35.07평)

본 건물의 면적은 공급면적 기준이며, 통상적인 전용면적은 이보다 작을 수 있습니다.

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

주OOOOOOOO

1.9. 임차인현황

임대 관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.10. 등기부채권총액

557,100,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 향남읍 행정리 소재 '행정초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 중소규모의 아파트 단지와 근린주택이 혼재된 주거 지역으로, 상업지역과의 접근성, 교통 편의성, 주거 쾌적성 등을 고려할 때 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

본건은 남측 및 동측으로 노폭 약 20미터의 포장도로와 접하고 있으며, 단지 내 도로가 잘 개설되어 있어 차량 통행 및 접근성은 양호한 편입니다.

3. 건물정보

3.1. 구조 및 마감

본건은 벽식구조 (철근)콘크리트 지붕의 20층 건물 중 제4층 제404호에 해당합니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시로 시공되었습니다.

3.2. 설비내역

위생 및 급·배수 설비, 소화전 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비 및 지역난방 시스템 등이 갖추어져 있어 일상생활에 필요한 제반 설비는 구비된 상태입니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

본 건물의 말소기준권리는 2017년 4월 25일에 접수된 국민은행의 근저당권(을5)으로, 채권액은 297,600,000원입니다.

4.2. 인수되는 권리

본 매각 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

4.3. 임차인 권리관계

현황 조사상 임대차 관계가 확인되지 않았으며(임대 미상), 보증금 액수가 미상인 임차인이 존재할 경우 낙찰 후 인수 또는 명도에 관한 주의가 필요합니다.

4.4. 등기부상 총 채무액

등기부등본상의 채권 총액은 557,100,000원입니다. 이는 본 물건에 설정된 다양한 채무 관계를 나타냅니다.

5. 생활정보

5.1. 단지정보

본건이 소재한 향남시범살구꽃마을한일베라체아파트는 2008년 9월 입주한 총 478세대의 아파트 단지입니다. 총 주차대수는 976대로 세대당 약 2.0대의 넉넉한 주차 공간을 제공합니다.

5.2. 주변 시설

단지 인근에 행정초등학교가 위치하며, 주변 지역은 아파트 단지와 근린주택이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 검색 결과, 화성중앙종합병원, 향남맑은내과의원 등 의료 시설이 있으며, 향남 롯데캐슬 등 다른 아파트 단지들도 주변에 위치해 있습니다.

5.3. 교육시설

본건 소재지 인근에 행정초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

6. 상권분석

6.1. 지역 특성

본건이 위치한 지역은 중소규모 아파트 단지와 근린 주택이 밀집한 일반적인 주거 지역입니다. 상업 지역 중심과의 접근성은 보통 수준으로, 주거 기능에 집중된 지역 특성을 보입니다.

6.2. 상업시설 접근성

행정초등학교 인근의 근린생활시설 및 소규모 상업 지구로의 접근성이 보통 수준입니다. 이를 통해 기본적인 생활 용품 구매 및 여가 활동을 위한 편의 시설 이용이 가능합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차인 관련

임차인 현황이 '임대 미상'으로 기재되어 있어, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 보증금 액수가 미상인 임차인이 있다면, 이에 대한 명확한 확인 및 대비가 필요합니다.

7.2. 토지이용계획 상 제한사항

본건 토지는 다음과 같은 토지이용계획 및 제한사항의 적용을 받습니다:

* 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(향남1지구)

* 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합)

* 가축사육제한구역(전부제한)

* 상대보호구역, 절대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 성장관리권역

7.3. 주변 혐오시설 유무

과거 화성시 향남읍 일대에서 폐기물 처리 시설, 소각 시설 증설 등 환경 관련 이슈가 일부 있었던 점을 고려할 때, 지역 내 잠재적인 혐오시설의 존재 가능성에 유의할 필요가 있습니다. 다만, 본 아파트 단지 바로 인근에 직접적으로 명시된 혐오시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

8. 종합의견

본건은 경기도 화성시 향남읍에 위치한 아파트로, 전반적인 주거 환경 및 교통 접근성이 보통 수준입니다. 감정가는 5억 7천 7백만 원으로 책정되었으며, 등기부상 채무 총액은 5억 5천 7백만 원 가량입니다. 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계는 비교적 명확합니다. 다만, 임대 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 단지 규모와 주변 편의시설을 고려할 때, 안정적인 주거 공간으로서의 가치를 지니고 있습니다.

9. 투자포인트

* 안정적인 주거 환경: 행정초등학교 인근에 위치하며, 아파트 단지로서 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있어 안정적인 주거가 가능합니다.

* 권리관계의 명확성: 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이어서 권리 분석에 따른 위험도가 낮습니다.

* 넓은 주거 공간: 공급면적 115.97㎡(약 35평)으로, 가족 구성원이 충분히 거주할 수 있는 넓은 생활 공간을 제공합니다.

10. 예상입찰가

본 건의 감정가는 577,000,000원입니다. 유사 면적(약 35평형)의 시세가 최근 5억 4천만 원에서 5억 9천만 원 사이에서 형성되고 있는 점을 고려할 때, 본 건의 입찰가는 감정가 대비 80~90% 수준인 4억 6천만 원에서 5억 2천만 원 사이에서 신중하게 고려해볼 수 있습니다. 임대차 관계 미확인으로 인한 명도 비용 및 시간 소요 가능성을 감안하여 최종 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.