나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55525 [1] 경기도 수원시 영통구 매탄동 831 윤정빌주건축물 1동 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엠제이감정 · 평가일 2025.04.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 매탄동 소재 ""매탄초등학교"" 북동측 인근에 위치하여, 주위는 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반입지여건은 보통임.

교통상황

본건은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 201호 외 17개호로서
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 타일 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호(1)~(18)은 오피스텔(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 평지로서 ""오피스텔 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 각각 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 매탄동 831 :도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(매탄2지구) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(예은숲유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(효동초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
3. 매탄동 862-10:도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(매탄2지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(예은숲유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(효동초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경55525 (1)

소재지: 경기도 수원시 영통구 매탄동 831 윤정빌 주건축물 1동 2층201호

용도: 오피스텔

감정가: 332,200,000원

토지면적: 29.96㎡ (약 9.06평)

토지지분: 29.959999999999997㎡ (약 9.06평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 53.06㎡ (약 16.05평)

건물지분: 53.06㎡ (약 16.05평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경OOOOOOOO (경기수산업협동조합으로 추정)

특이사항: 공동담보, 별도등기

주의사항: 명시된 주의사항 없음.

특수물건정보: 공동담보, 별도등기

1.2. 건물 현황

건축물 용도: 업무시설(오피스텔)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 2층 201호

외벽 마감: 석재붙임 마감 등

내벽 마감: 몰탈위 벽지 도배 및 타일 등 마감

창호: 샷시 창호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 수원시 영통구 매탄동 소재 "매탄초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본 건은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

남측 및 동측으로 각각 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

매탄동 831번지: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(매탄2지구), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시교통정비지역, 준보전산지, 과밀억제권역.

매탄동 862-10번지: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(매탄2지구), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

말소기준권리: 2022년 09월 02일 접수된 케이앤엘엔피엘대부주식회사 근저당권 (을1) 입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시되어 있지 않습니다. 통상적으로 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

총 채권액: 3,996,000,000원 (등기부채권 총액 기준)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 본 건의 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상인 임차인이 있을 경우, 보증금 또는 차임 지급 의무가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3.3. 주요 등기 내역

소유권보존: 박승훈 외 1명 (2022-09-02)

근저당권: 케이앤엘엔피엘대부주식회사 (2022-09-02, 1,728,000,000원) - 말소기준

근저당권: 케이앤엘엔피엘대부주식회사 (2022-09-02, 2,268,000,000원)

임의경매개시결정: 경기수산업협동조합 (2025-04-11, 3,232,329,690원)

근저당권부채권근질권설정: 경기수산업협동조합 (2025-12-29, 1,728,000,000원)

근저당권부채권근질권설정: 경기수산업협동조합 (2025-12-29, 2,268,000,000원)

근저당권부채권근질권설정: 주식회사디앤에이치 외 1명 (2026-01-22, 1,728,000,000원)

근저당권부채권근질권설정: 주식회사디앤에이치 외 1명 (2026-01-22, 2,268,000,000원)

압류: 동수원세무서장 (2026-02-26, 박승훈 지분)

압류: 동수원세무서장 (2026-02-26, 배윤정 지분)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 매탄동은 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

다세대, 단독, 다가구 주택이 많아 주거 환경이 형성되어 있으며, 주변에 상업시설이 분포하여 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 시설

교육시설: 매탄초등학교, 예은숲유치원, 효동초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

상업시설: 근린생활시설이 소재하여 생활 편의를 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 생활 편의

건물 내부에는 급·배수, 위생, 난방, 소화전, 승강기 설비 등이 설치되어 있어 기본적인 생활이 가능합니다.

매탄초등학교가 인근에 있어 자녀 교육에 편리한 환경을 제공합니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근성이 용이하며, 대중교통 이용을 위한 버스 정류장이 가까이 위치해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 복잡한 권리 관계

다수의 근저당과 압류가 설정되어 있으며, 총 채권액이 감정가를 크게 상회합니다. 이는 경매 과정에서 예상치 못한 변수를 발생시킬 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 불확실성

임대 관계가 미상이며, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있습니다. 실제 점유 중인 임차인이 대항력을 갖춘 경우, 임차인의 보증금을 인수해야 하는 상황이 발생할 수 있어 철저한 조사가 필요합니다.

6.3. 별도등기 존재

"별도등기"가 있다고 명시되어 있으나, 그 구체적인 내용이 파악되지 않아 추가적인 확인이 필요합니다.

6.4. 토지이용계획상 제한

다수의 용도지역, 지구, 구역이 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 영통구 매탄동에 소재한 오피스텔로, 주변 입지 및 생활 편의 시설 접근성이 보통 수준입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 오피스텔로 이용 중이며 기본적인 설비를 갖추고 있습니다. 그러나 다수의 근저당과 압류로 인한 복잡한 권리 관계, 임대 관계 미상으로 인한 불확실성, 별도등기 등의 잠재적 리스크 요소를 철저히 파악하고 접근해야 합니다. 감정가는 332,200,000원이며, 면적은 건물 약 16.05평입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 안정적인 주거 지역 내 입지

수원 영통구는 꾸준한 수요가 있는 지역으로, 오피스텔의 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

8.2. 교육 및 편의 시설 접근성

매탄초등학교와 근린생활시설이 인접해 있어 실거주 만족도가 높을 수 있습니다.

8.3. 잠재적 시세 차익 기대

복잡한 권리 관계 및 미상 임차인 정보 등으로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다. 다만, 철저한 권리 분석과 현장 조사가 선행되어야 합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 정보 및 유사 물건 검색 결과(리치고 등)에 따르면, "매탄동 윤정빌"의 유사 면적 오피스텔 경매 물건은 3억 1천만원대부터 4억 2천만원대까지 분포하고 있습니다. 이는 본 건의 감정가(332,200,000원)와 유사하거나 다소 높은 수준입니다. 다만, 현재 시점에서 정확한 시세 파악을 위해서는 직접적인 주변 오피스텔 매매 및 임대 시세 조사가 더 필요합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건의 감정가는 332,200,000원입니다. 인수할 보증금은 0원이므로 고려하지 않습니다.

권리 관계가 복잡하고 임대 관계가 미상이므로, 보수적인 접근이 필요합니다. 일반적으로 권리 분석 및 현장 조사 결과에 따라 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 결정하는 경우가 많습니다.

최근 유사 물건의 경매가 약 3.2억 원에서 3.5억 원 수준으로 제시되는 점과 권리 관계의 위험성을 고려할 때, 감정가 대비 낮은 금액으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

잠재적 리스크를 고려하여, 감정가의 약 70% 수준을 목표로 하되, 현장 조사 및 권리 분석 결과를 바탕으로 신중하게 최종 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

예상 입찰가 범위: 230,000,000원 ~ 250,000,000원

(상기 범위는 시세 변동 및 추가 정보 확인에 따라 조정될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.