나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1138 [1] 경기도 수원시 영통구 이의동 1352 에듀하임1309오피스텔 108동 5층509호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠감정 · 평가일 2025.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 이의동 소재 ""광교고등학교"" 북서측 인근에 위치하고, 주위는 오피스텔, 상가, 아파트 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4, 지상15층건 내 5층 509호로서(사용승인일: 2014.02.28.),
외벽: 몰탈 위 페인팅 및 인조석붙임 등 마감
내벽: 벽지 등 마감
창호: 하이새시 창호 등

이용상태

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 지하주차장, 보안설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형인 2필1단의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 이용하여 출입하며, 본건이 속한 오피스텔 단지는 북서측의 광대로, 북동측의 중로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 이의동 1352: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(광교지구), 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2012-01-05)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(광교고등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>
2) 이의동 1352-1: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(광교지구), 소로1류(폭 10m~12m)(2012-01-05)(보행자전용도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2012-01-05)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(광교고등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아주대학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 내부이용상황은 건축물대장 및 건축물현황도면, 탐문조사 등을 참고하였으며, 설비내용은 동유형 건물의 일반적인 설비상황을 기준으로 하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1138 (1)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 수원시 영통구 이의동 1352 에듀하임1309오피스텔 108동 5층509호

용도: 오피스텔

건물 면적: 62.99㎡ (약 19.06평)

사용승인일: 2014년 2월 28일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층, 지상15층 건물 내 5층 509호

1.3. 토지 정보

토지 면적: 21.41㎡ (약 6.48평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 면적

감정가: 477,000,000원

건물 면적: 62.99㎡ (약 19.06평)

토지 면적: 21.41㎡ (약 6.48평)

1.5. 경매 구분 및 채권자

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 이의동 소재 "광교고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 상가, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건이 속한 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

단지 내 도로를 이용하여 출입하며, 본건이 속한 오피스텔 단지는 북서측의 광대로, 북동측의 중로에 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김완기 (김 )

* 보증금: 500,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 11월 3일

* 확정일자: 2021년 10월 15일

* 배당신고일자: 2025년 4월 18일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

금액이 명시된 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 법원의 배당 분석 결과에 따른 것으로 보입니다만, 실제 명도 시 법적 검토 및 주의가 필요합니다.

3.2. 등기부 요약

* 갑3, 갑4: 소유권이전 등기 및 신탁 등기 말소 관련 (2014년 4월 8일)

* 갑5: 소유권 이전 (매매가 650,000,000원) (2021년 11월 3일)

* 갑6: 압류 (고양세무서장) (2024년 1월 12일) - 말소기준권리

* 갑7: 가압류 (하나은행, 24,560,045원) (2024년 7월 10일) - 말소

* 갑8: 압류 (안양세무서장) (2024년 12월 26일) - 말소

* 갑9: 강제경매 (채권자 김완기, 500,000,000원) (2025년 4월 21일) - 말소

3.3. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 1월 12일 접수된 고양세무서장의 압류(갑6)입니다.

3.4. 인수되는 권리

등기부상 압류, 가압류, 강제경매 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸됩니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리 사항으로 지상권 개요가 있으나, 별도 기재된 내용이 없습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금은 0원으로 계산되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도

본 건물은 업무시설(오피스텔) 및 제1종 근린생활시설로 이용되고 있습니다.

4.2. 주변 상권

본건은 오피스텔, 상가, 아파트 등이 혼재된 지역으로, 인근에 다양한 상업 시설이 분포하고 있어 배후 수요가 확보되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주거, 상업, 업무 기능이 복합된 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

본건 인근에는 광교고등학교 등이 소재하고 있으며, 아주대학교 등 교육 시설 접근성도 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련

500,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 계산되었으나, 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 법적 절차가 발생할 수 있으므로 철저한 권리 분석과 명도 계획이 필수적입니다.

6.2. 기타 위험 요소

현장 조사 또는 관련 자료 확인 결과, 본 물건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다. 그러나 토지이용계획상 다양한 규제 지역(과밀억제권역, 택지개발지구 등)에 포함되어 있어 향후 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 영통구 광교신도시에 위치한 오피스텔로, 비교적 좋은 입지 조건을 갖추고 있습니다. 대항력 있는 임차인의 존재가 가장 큰 변수이나, 법원 분석 결과 인수 보증금은 없는 것으로 나타났습니다. 감정가는 477,000,000원이며, 유사 면적의 최근 매매 사례가 500,000,000원임을 감안할 때 시세 대비 적정하거나 약간 낮은 수준의 감정가로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 편리한 교통 여건 및 광교신도시의 개발 잠재력

* 오피스텔, 상가, 아파트가 혼재된 복합 지역으로 배후 수요 확보

* 유사 면적 실거래가 대비 감정가 경쟁력

* 건물 및 토지 일괄 매각으로 인한 활용 가치

9. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원으로 계산되었으며, 감정가 477,000,000원, 유사 면적 최근 실거래가 500,000,000원 등을 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 465,000,000원으로 제안합니다. 이는 시세 및 감정가, 그리고 잠재적 리스크를 종합적으로 고려한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.