나이스옥션 법원경매 수원 2024타경11411 [1] 경기도 수원시 권선구 세류동 1114-3 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진원 · 평가일 2024.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "남수원초등학교" 북서측 인근에 위치하며 부근은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 건 중 제2층 제201호 외 14개호로서,
(사용승인일: 2017.07.10)
외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등.
창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

공히 도시형생활주택-단지형다세대주택으로서, 자세한 이용상태는 현장조사시 거주인의 폐문부재로 인하여 확인하지 못하였으나 집합건축물대장 건축물현황도 상
기호(1) - (12), (14), (15)는 각 방2, 거실, 주방, 현관, 욕실 등.
기호(13)는 방3, 거실, 주방, 현관, 욕실2, 베란다 등의 구조인 것으로 조사됨.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 등기사항전부증명서상 본건 대지가 114-3외 1필지(1114-3,1114-4)로 등재되어 있으나 토지대장 대지권등록부 및 토지이용계획확인원상에는 1114-3 1필지로만 등재되어 있는 바, 등기사항전부증명서가 미정리 된것으로 판단되므로 경매업무시 참고바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경11411 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1114-3, 2층201호 (신주소: 경기도 수원시 권선구 세지로4번길 17-10, 2층201호)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 중 제2층 제201호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

건축일: 2017년 07월 10일

감정가: 193,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

토지 면적: 26.48제곱미터 (약 8.01평)

건물 면적: 37.00제곱미터 (약 11.19평)

총 동 수: 1개 동

총 세대 수: 15세대

1.1. 입지조건

위치: 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "남수원초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 본건은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 대중교통 여건은 보통입니다.

도로: 본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당하며, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 제한 사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 수원지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 하나은행입니다.

등기사항전부증명서상 말소기준권리는 2017년 08월 08일자 하나은행의 근저당권(1,200,000,000원)입니다.

본건 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(주택임차권, 압류 등)는 소멸될 예정입니다.

주택임차인 안 씨는 보증금 130,000,000원, 차임 0원으로 조사되었으며, 전입일자(2023-11-20)가 말소기준권리보다 늦고, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 없습니다.

전반적인 권리 분석 결과, 낙찰자는 인수할 권리나 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 안 (보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-11-20, 확정일자 2023-10-23, 배당신고일자 2024-11-14)

* 비고: 대항력 없음.

1.3. 상권분석

본건은 주거지대 내에 위치하며, 주변에는 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

인근에 대규모 상업 지구는 없으나, 주거지로서의 기능은 충실히 수행하고 있습니다.

최근 주변 시세 분석 결과, 다음과 같은 거래 사례가 있었습니다.

* 2026년 3월, 탑스빌(2015년 건축, 전용면적 약 57.6㎡)이 15,500만원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월, 더스테이세류(2022년 건축, 전용면적 약 54.1㎡)가 26,000만원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월, 심우(1981년 건축, 전용면적 약 40.1㎡)가 12,000만원에 거래되었습니다.

본건(2017년 건축, 37.00㎡)은 비교적 최신 건물이며, 인근 다세대주택 거래 사례를 고려할 때 1.5억원 ~ 2.0억원 사이의 시세 형성이 가능할 것으로 추정됩니다. 다만, 더스테이세류의 높은 가격은 신축 연도에 따른 프리미엄이 반영된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

교육 시설: 남수원초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

교통: 인근 버스정류장을 통해 시내 및 외곽으로의 이동이 용이합니다. 차량 이용 시 주요 도로 접근성이 좋습니다.

편의 시설: 주거지 인근에 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설 확인: 주변 지도 검색 결과, 본건 인근에서 특별히 거론될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지 등기부와 토지대장 간의 면적 불일치: 등기사항전부증명서 상에는 본건 대지가 1114-3 외 1필지(1114-3, 1114-4)로 등재되어 있으나, 토지대장 및 토지이용계획확인원 상에는 1114-3 1필지만 등재되어 있습니다. 이는 등기부 정리 과정에서 발생한 문제일 수 있으므로, 경매 진행 시 참고해야 할 사항입니다. 하지만 일반적으로 건물은 등재된 토지를 사용하고 있으므로, 매각 이후에도 사용에는 큰 지장이 없을 것으로 판단됩니다.

건물 내부 이용 상태 미확인: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 정확한 내부 이용 상태를 확인하지 못했으나, 건축물대장 상 현황과 배치도는 유사할 것으로 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 수원시 권선구 세류동에 위치한 도시형생활주택으로, 2017년 준공된 비교적 신축 건물입니다.

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건이며, 인수할 임차 보증금이 없는 점이 큰 장점입니다.

토지 등기부와 토지대장의 면적 불일치는 잠재적 리스크 요인이지만, 명확한 확인 절차를 거친다면 해결 가능하며, 실제 소유권 행사에 큰 제약을 주지는 않을 것으로 보입니다.

인근 시세와 감정가를 비교 분석했을 때, 합리적인 가격으로 입찰 시 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

최신 건축 연도(2017년)로 인한 하자 발생 가능성 낮음.

권리관계가 명확하고, 낙찰자가 인수할 보증금 및 권리가 없음.

수원시 권선구의 주거지로서의 안정적인 수요.

주변 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호함.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 193,000,000원

주변 시세 분석 결과, 본건(37.00㎡)과 유사한 면적 및 건축 연도의 다세대주택은 대략 1.5억원 ~ 2.0억원 범위에서 시세가 형성될 것으로 보입니다.

낙찰자에게 인수되는 보증금이 없다는 점을 감안하여, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 입찰하는 것이 중요합니다.

보수적으로 접근하여, 본건의 면적, 건축 연도, 입지 등을 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 160,000,000원 ~ 180,000,000원 사이로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.