나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55588 [1] 경기도 수원시 장안구 영화동 359-3 다솜하우스 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 장안구 영화동 소재 '장안문로터리' 북서측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반여건은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제203호로서,
- 외벽 : 석재붙임 마감 등
- 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등
- 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 평지로서, 주거용의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 남동측으로 노폭 약5m의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(다현유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

재매각임, 매수보증금은 최저매각가격의 20%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경55588 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 장안구 영화동 359-3 다솜하우스 2층203호

* 용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)

* 감정가: 2억 3천만원

* 토지면적: 34.28㎡ (약 10.37평)

* 건물면적 (전용면적): 49.28㎡ (약 14.91평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 미래신용협동조합 (등기부상 확인)

* 특이사항: 재매각 물건

* 주의사항: 재매각, 매수보증금은 최저매각가격의 20%

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 수원시 장안구 영화동 소재 '장안문로터리' 북서측 인근에 위치.

* 주변환경: 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 여건은 보통 수준임.

* 교통: 대상 물건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편임.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2019-09-24 미래신용협동조합 근저당 (을1)

* 소유권: 유순환 (2019-09-24 소유권 이전)

* 신탁: 교보자산신탁주식회사 (2019-09-24 소유권 이전 신탁)

* 경매개시결정: 2025-04-16 수원지방법원 (2025타경55588, 채권자: 미래)

* 압류: 수원시 (2025-05-01)

* 권리변동: 매각으로 인해 말소기준권리(을1) 이하 모든 권리는 소멸될 예정임. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계에 대한 구체적인 내용은 미상이며, 보증금 또는 차임이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로 현장 조사를 통해 정확한 현황 파악이 필수적임. (주의: 금액이 미상이라도 주의 필요)

1.3. 상권분석

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 6월, 영화동 433-1 소재 2024년식 다세대주택 (48.04㎡) 2억 9,300만원에 거래됨. (약 610만원/m²)

* 2026년 6월, 영화동 273-10 소재 2021년식 다세대주택 (53.86㎡) 2억 5,400만원에 거래됨. (약 471만원/m²)

* 2026년 6월, 영화동 391-32 소재 1993년식 다세대주택 (51.31㎡) 1억 3,000만원에 거래됨. (약 253만원/m²)

* 주변 시세: 본건(2018년식, 49.28㎡)의 감정가 2억 3,000만원은 최근 거래 사례 중 2021년식 다세대주택(2억 5,400만원)과 유사한 가격 수준을 보이며, 신축 다세대주택(2억 9,300만원)보다는 낮고, 구축 다세대주택(1억 3,000만원)보다는 높음. 이는 연식 대비 적정한 수준으로 판단됨.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 상업지역이 인접해 있어 기본적인 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됨. (정확한 편의시설 현황은 현장 확인 필요)

* 교육시설: '다현유치원'이 인근에 있어 상대보호구역으로 지정되어 있으며, 이는 주변 환경이 교육적으로 적합함을 시사함.

* 주거환경: 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 주거용으로 적합하며, 주변이 주거지역으로 형성되어 있어 비교적 정온한 주거 환경을 기대할 수 있음.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 소재지 인근에 대규모 혐오시설은 없는 것으로 파악됨. 해당 지역은 주로 주거용 건물 및 근린생활시설로 구성되어 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본건은 재매각 물건으로, 최초 경매 절차에서 유찰되었거나 매각 결정이 취소된 사유가 있을 수 있음. 이는 추가적인 명도 난이도나 가격 조정의 필요성을 시사할 수 있음.

* 임차인 현황 미상: 임차인 보증금 및 차임 정보가 '미상'으로 표기되어 있어, 실제 거주 임차인이 대항력을 갖추고 있거나 인수해야 할 보증금이 있을 가능성을 배제할 수 없음. (주의: 금액이 미상이라도 주의 필요)

* 부동산 시장 변동성: 최근 매매 데이터가 2026년 6월까지로, 향후 시장 변동성에 따라 실제 가치가 달라질 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본건은 수원시 장안구 영화동에 위치한 도시형생활주택으로, 2018년 신축된 건물로 연식이 비교적 짧고 전용면적 49.28㎡로 1~2인 가구에 적합한 크기임.

* 교통 및 주변 환경은 보통 수준이며, 감정가 2억 3천만원은 최근 유사 연식 물건의 시세와 비교할 때 적정하거나 다소 보수적으로 책정된 것으로 보임.

* 다만, 재매각 물건이며 임차인 현황에 대한 미상 정보가 있어, 이에 대한 면밀한 조사와 주의가 요구됨.

1.7. 투자 포인트

* 합리적인 감정가: 최근 실거래가 대비 감정가가 보수적으로 책정되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있음.

* 양호한 입지: 수원 장안구 중심부와 인접해 있고, 대중교통 접근성이 좋아 꾸준한 수요가 예상됨.

* 신축급 건물: 2018년 준공 건물로 비교적 신축급에 해당하여 별도의 큰 수리비 지출 없이 즉시 거주 또는 임대가 가능할 것으로 보임.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 230,000,000원

* 최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 연식 및 면적의 물건이 2억 5천만원 이상에서 거래된 사례가 있음.

* 재매각 물건임을 감안하여, 입찰 보증금(최저매각가의 20%)을 준비하고, 본건의 실제 가치와 시장 상황을 종합적으로 고려하여 입찰가격을 산정해야 함.

* 현재 시세 및 감정가, 재매각 조건 등을 고려할 때, 2억 3,000만원 ~ 2억 5,000만원 사이에서 합리적인 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

* 최종 입찰가는 법원 공고되는 최저매각가격 및 현장 조사를 통한 정확한 권리관계, 물건 상태 등을 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 중요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.