나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55592 [1] 경기도 수원시 권선구 세류동 565-20 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 세류동 소재 ""남수원초등학교"" 북서측 근거리에 소재하고
있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서
주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건내 제2층 제203호로,
외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 벽지 및 일부타일 마감,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

후첨 ""내부구조도"" 참조.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비, 도시가스, 승강기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 방화지구 , 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역제3종구역 <군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시교통정비지역 <도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 강혜지)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55592 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 565-20, 2층 203호

건물구분: 다세대주택

감정가액: 193,000,000원

토지면적: 19.49㎡ (약 5.90평)

건물면적: 44.33㎡ (약 13.41평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 강혜지)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치하며, 남수원초등학교 북서측 근거리에 소재합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지상 6층 건물 내 제2층 제203호에 해당합니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

내부에는 위생 및 급배수 시설, 난방 설비, 도시가스, 승강기 등이 구비되어 있습니다.

토지는 인접지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중이며, 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 상으로는 준주거지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

본 물건에는 등기부등본상 여러 권리가 설정되어 있으나, 말소기준권리인 인천세무서장의 압류(갑3)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주요 권리 분석 사항은 다음과 같습니다.

* 임차인 현황:

* 강혜지: 보증금 195,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-11-30, 확정일자 2021-10-22.

특이사항으로 주택도시보증공사(HUG)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기 말소에 협조하겠다는 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 인수 보증금은 0원으로 분석됩니다. (주의: 임차인 이름은 개인정보로 인해 강 로 표기)

* 김기선: 전입일자 2024-07-22. 보증금, 차임, 확정일자 등 상세 내역 미상. 대항력 없음.

* 임경빈: 전입일자 2024-11-01. 보증금, 차임, 확정일자 등 상세 내역 미상. 대항력 없음.

* 인수되는 임차보증금: 0원.

(상기 강혜지 임차인과 관련하여 HUG의 확약서 내용에 따라 경매 절차상 낙찰자가 직접 인수하는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, HUG의 처리 과정 및 최종 결과에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.)

* 집합건물 등기부 요약:

소유권보존(신지선, 2017-06-12)

소유권이전(강인성, 2021-12-06)

압류(인천세무서장, 2023-03-03, 말소기준권리)

가압류(주택도시보증공사, 2023-07-27, 말소)

강제경매(주택도시보증공사, 2025-04-16, 말소)

주택임차권(강혜지, 2023-12-07, 말소) - 금액 195,000,000원, 전입일자 2021-11-30, 확정일자 2021-12-13.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 거래: 경기 수원시 권선구, 다세대주택(탑스빌), 2015년 건축, 전용면적 57.59㎡ (약 17.42평)가 155,000,000원에 거래되었습니다. (평단가 약 890만원)

* 2026년 7월 거래: 경기 수원시 권선구, 다세대주택(더스테이세류), 2022년 건축, 전용면적 54.11㎡ (약 16.37평)가 260,000,000원에 거래되었습니다. (평단가 약 1,588만원)

* 2026년 7월 거래: 경기 수원시 권선구, 연립주택(심우), 1981년 건축, 전용면적 40.13㎡ (약 12.14평)가 120,000,000원에 거래되었습니다. (평단가 약 988만원)

본건 물건은 전용면적 44.33㎡(약 13.41평)이며, 2017년 5월 준공된 다세대주택입니다.

비교적 신축에 속하는 더스테이세류(2022년 건축)의 높은 거래가는 참고용으로 판단됩니다.

주변 시세는 약 260만원/㎡ ~ 480만원/㎡ 수준으로 형성되어 있습니다. 본 건은 2017년 건축년도를 고려할 때, 155,000,000원 거래 사례(2015년 건축, 57.59㎡)를 가장 유사한 비교 대상으로 볼 수 있습니다. 해당 사례의 평단가(약 269만원/㎡)를 적용하면 본건(44.33㎡)의 적정 시가는 약 119,360,000원으로 산출됩니다.

또한, 감정가액은 193,000,000원으로, 최근 거래 사례와 다소 차이가 있습니다. 이는 감정 시점과 현재 시장 상황의 차이, 또는 감정평가 방식에 따른 것으로 보입니다. HUG와 관련된 특수 상황이 해소된다면, 감정가를 기준으로 시세 형성 가능성을 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 본건 북서측 근거리에 남수원초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통시설: 단지 인근으로 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 주요 도로 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변 환경: 주거지역으로 비교적 조용하고 안정된 주거 환경을 형성하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 복잡성: 강혜지 임차인의 보증금이 195,000,000원으로 감정가액(193,000,000원)보다 높다는 점은 중요한 고려사항입니다. 비록 HUG의 확약서 제출로 낙찰자가 직접 인수하는 보증금은 0원으로 분석되지만, HUG와의 협상 결과 및 최종적인 임차 보증금 처리 과정이 명확히 확인되어야 합니다. '대항력있는임차인'이라는 특이사항이 기재되어 있어, HUG의 역할과 임차인의 권리 포기/주장 범위에 대한 최종 확인이 필수적입니다.

* 토지 이용 제한: 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 등에 포함되어 있어 향후 건물 증축이나 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 세류동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 건물의 연식(2017년 준공) 또한 합리적인 수준입니다.

가장 큰 쟁점은 임차인 강혜지의 높은 보증금과 HUG의 개입입니다. HUG의 확약서 및 '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보는 낙찰자의 직접적인 임차보증금 인수 부담이 없음을 시사하지만, 해당 임차인의 권리 관계 및 HUG와의 최종 정산 내용에 대한 면밀한 확인이 선행되어야 합니다. '대항력있는임차인'이라는 문구는 주의를 요합니다.

최근 거래 시세와 감정가의 차이가 존재하므로, 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 적정 가치를 재확인할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* HUG의 채무 인수 및 임차 보증금 문제 해결: HUG의 적극적인 개입으로 인해 임차인 관련 복잡한 문제가 해소될 가능성이 높으며, 이는 낙찰자의 부담을 경감시키는 요인입니다.

* 양호한 입지 및 생활 환경: 초등학교 인접, 편리한 교통망, 풍부한 근린생활시설 등으로 인해 실거주 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 감정가액 대비 최근 실거래가 수준이 낮게 형성된 사례가 있어, 시세 정상화 시 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 '인수 보증금 합계 0원'으로, 임차인 강혜지의 보증금(195,000,000원)은 낙찰자가 직접 부담하지 않는 것으로 분석됩니다. 따라서, 본 물건의 가치는 시장 시세 및 건물의 상태를 중심으로 평가하는 것이 합리적입니다.

최근 거래된 유사 물건의 평단가(약 269만원/㎡)를 적용하면 약 119,360,000원으로 산출되지만, 감정가액 193,000,000원 및 2017년 준공 연식 등을 고려할 때, 시장 상황 및 HUG 관련 리스크 해소 정도에 따라 입찰가가 달라질 수 있습니다.

임차인 관련 불확실성이 완전히 해소된다는 전제하에, 감정가액을 참고하되 보수적인 접근이 필요합니다.

현재 시세 및 감정가액, 그리고 HUG 관련 특수성을 종합적으로 고려하여,

예상 입찰가는 160,000,000원 ~ 180,000,000원 범위에서 신중하게 결정할 것을 권장합니다.

구체적인 입찰 예정가는 175,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.