나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55661 [1] 경기도 화성시 향남읍 발안리 85-18 가림주택 비동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수원감정 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 향남읍 발안리 소재 '제암초등학교' 북동측 인근에 위치하며 부
근은 읍 소재지 인근 주택지대로서 다세대주택, 아파트, 농경지, 근생시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하고 시내 간선도로인 왕복 4차선(발안서로)와 접하며 근거리에
43번국도가 소재하여 대중교통사정 무난함.

건물의 구조

2012.03.29일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 2층 201호로서
외벽: 하부 연와조 노출 등 마감, 상부드라이비트 마감
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
창호: 샤쉬 등 2중창임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니 등)임.

설비내역

승강기, 화재탐지설비, 세대별 위생설비 및 도시가스 난방설비 등 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서향 완경사지에 조성된 부정형으로 인접 도로와 대체로 등고평탄하나 인접지와는 고
저차가 있으며 다세대주택부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

왕복 4차선 포장도로와 북서측으로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로1류,중로1류(접함)<국토의 계획 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
이해관계인 부재로 내부조사 난이하여 건축물대장상 도면으로 내부 도시하고 주민탐문
사항 및 평가선례 등을 참조하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경55661 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 애큐온저축은행 (강제경매 개시 결정)

1.2. 물건 현황

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 2층 201호

사용승인일: 2012년 03월 29일

건물 내부 구성: 방 3, 거실, 주방/식당, 욕실 2, 발코니

기본 설비: 승강기, 화재탐지설비, 세대별 위생설비, 도시가스 난방설비

1.2. 1. 소재지 및 토지 정보

소재지: 경기도 화성시 향남읍 발안리 85-18 가림주택 비동 2층201호

토지면적: 51.74㎡ (약 15.65평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 형상 및 이용상태: 남서향 완경사지에 조성된 부정형으로, 다세대주택 부지로 이용 중

토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 소로1류, 중로1류(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역

1.2. 2. 건물 정보

건물면적: 67.24㎡ (약 20.34평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 매각 대상

감정가: 154,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 화성시 향남읍 발안리 소재 '제암초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 읍 소재지 인근 주택지대로 다세대주택, 아파트, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 시내 간선도로인 왕복 4차선(발안서로)와 접하고 근거리에 43번 국도가 소재하여 대중교통 사정 또한 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

해당 토지는 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로1류 및 중로1류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역에 해당하여 관련 법규의 적용을 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 및 이전, 협의분할에 의한 상속 등기 후, 가압류(주식회사국민행복기금, 애큐온저축은행) 및 강제경매(애큐온저축은행)가 등기되어 있습니다.

총 등기부채권액은 40,191,399원입니다.

말소기준권리는 수원지방법원 2023카단6717 (주식회사국민행복기금 가압류)입니다.

매각으로 인해 해당 등기부상 대부분의 권리(가압류, 강제경매)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 언급되어 있으나, 해당 내용에 대한 구체적인 권리 존재 여부는 추가 확인이 필요합니다. 현재로서는 지상권이 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최영학(CUIYOUNGXUE)

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 06월 12일

확정일자: 2022년 05월 31일

배당신고일자: 2025년 06월 04일

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 상당한 금액의 보증금을 가지고 있습니다.

* 임차인: SHENHAIJIN

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020년 06월 12일

대항력: 있음

비고: 대항력이 있으나 보증금 및 차임 정보가 명확하지 않아 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: CUIYOUNGGYUN

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 02월 07일

대항력: 없음

비고: 대항력이 없는 임차인입니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

수원지방법원 2023카단6717 (주식회사국민행복기금 가압류)이 말소기준권리이며, 일반적으로 강제경매 사건의 경우, 말소기준권리보다 선순위인 권리(예: 선순위 전세권, 근저당 등)는 매각으로 인해 소멸되며, 후순위 권리도 함께 소멸됩니다.

다만, '대항력 있는 임차인'은 매수인이 인수해야 하는 경우가 발생할 수 있으나, 본 건의 경우 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 법원 배당을 통해 임차인 권리가 모두 해소될 것으로 추정됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인 최영학의 보증금 1억 2천만원 전액이 배당을 통해 회수되지 못할 경우, 그 차액은 매수인이 인수해야 할 위험이 존재합니다.

3.4. 권리분석 종합

권리상 특이사항은 대항력 있는 임차인 최영학입니다. 보증금 1억 2천만원이 명시되어 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 배당 절차를 통해 임차인 권리가 해결될 것으로 예상됩니다. 하지만 이 부분에 대한 면밀한 확인과 낙찰 후 임차인과의 협의가 중요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본 물건은 발안리 지역에 위치하며, 주변에는 다세대주택, 아파트 등 주거시설과 함께 농경지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 이는 일반적인 읍 소재지 생활권으로, 지역 내 소규모 상업시설 및 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

주변에 제암초등학교가 북동측 인근에 위치하고 있어 교육환경이 양호한 편입니다. 또한, 읍 소재지 인근으로 기본적인 편의시설(마트, 식당 등) 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 리스크

최영학 임차인이 1억 2천만원의 보증금과 대항력을 갖추고 있으며, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 상충될 수 있습니다. 만약 법원 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 차액을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 따라서 이 부분에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

6.2. 내부 조사의 어려움

감정평가요약에 따르면, 이해관계인 부재로 내부 조사가 어려워 건축물대장상 도면과 주민 탐문 등을 참조하였다고 명시되어 있습니다. 이는 실제 물건 상태가 도면과 다를 수 있는 위험을 내포합니다.

6.3. 기타 제한사항

토지이용계획상 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역 등에 해당되어 향후 건축 등 이용에 있어 관련 법규를 준수해야 합니다.

7. 시세 분석 및 예상 입찰가

7.1. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 화성시 향남읍 발안리 지역 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 4월 29일: 77-6번지, 세광빌라 (1990년식), 54.42㎡ (약 16.5평), 54,000,000원 (약 992,000원/㎡)

* 2026년 3월 2일: 124-2번지, 광명빌라 (2014년식), 43.12㎡ (약 13.0평), 124,000,000원 (약 2,875,000원/㎡)

* 2026년 5월 20일: 53-4번지, 나성빌라 (1994년식), 45.36㎡ (약 13.7평), 52,000,000원 (약 1,146,000원/㎡)

7.2. 감정가 대비 시세 분석

본건의 감정가는 154,000,000원이며, 건물 면적은 67.24㎡ (약 20.34평)입니다. 이를 기준으로 계산한 감정가 단위 면적당 가격은 약 2,289,000원/㎡입니다.

최근 거래 사례 중 2014년식의 광명빌라(43.12㎡)가 124,000,000원에 거래된 사례는 단위 면적당 가격이 약 2,875,000원/㎡로, 이는 본건의 감정가보다 높은 시세를 형성하고 있음을 보여줍니다. 반면, 다른 사례들은 건물이 오래되었거나 면적이 작아 비교 시 유의가 필요합니다.

신축 연도(2012년)와 면적(67.24㎡)을 고려할 때, 본건의 잠재적 시장 가치는 감정가를 상회할 가능성이 있습니다.

7.3. 예상 입찰가 산정

본건의 예상 입찰가는 대항력 있는 임차인의 보증금(1억 2천만원) 문제가 법적으로 어떻게 처리되는지, 그리고 실제 현장 상태가 어떠한지에 따라 크게 달라질 수 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보에 기반하여, 그리고 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 다음과 같은 입찰가를 제안합니다.

감정가: 154,000,000원

시장 잠재가 (2014년식 사례 기반): 약 190,000,000원 이상

종합적 리스크 고려 및 보수적 접근: 160,000,000원 ~ 170,000,000원

본건의 경우, 임차인 리스크가 크므로, 입찰 희망가는 1억 6천만원에서 1억 7천만원 사이로 제안합니다. 단, 임차인 보증금 인수 여부 및 금액에 대한 철저한 사전 조사가 필수적이며, 이 부분이 명확해지면 입찰가를 재산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 제암초등학교 인근으로 교육 환경이 양호하며, 주요 도로 접근성이 좋습니다.

* 시장 잠재력: 신축 연도(2012년)를 감안할 때, 주변 신축 다세대주택의 높은 거래가격을 고려하면 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 저평가 가능성: 대항력 있는 임차인으로 인한 리스크가 시세에 반영되어, 만약 임차인 문제가 원만히 해결된다면 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 향남읍에 위치한 다세대주택으로, 양호한 입지와 비교적 최근 건물 연식, 교육 시설 인접 등 기본적인 장점을 가지고 있습니다. 그러나 가장 큰 특징이자 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 최영학의 1억 2천만원 보증금입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 있지만, 최영학 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 회수되지 못할 경우, 낙찰자가 인수해야 하는 위험이 존재합니다. 따라서 철저한 권리 분석, 임차인과의 사전 협의, 그리고 현장 답사를 통한 정확한 물건 상태 확인이 무엇보다 중요합니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 보수적으로 접근한다면, 시세 대비 합리적인 가격에 매입할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

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