나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55650 [1] 경기도 화성시 마도면 석교리 258-21 킹스빌 씨동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 회성시 마도면 석교리 소재 '마도초등학교' 남서측 인근에 위치하며
주변은 단독주택, 다세대주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 소형 차량의 출입이 가능하며, 근거리에 노선버스정류장이 소재하여 대중
교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 4층 402호로서,
외벽 : 드라이비트, 스타코 마감
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감
창호 : 하이샷시 창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평탄한 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역
<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 인근은 킹스빌 A동~E동까지 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026-08-11 작성된 물건 명세서 기준

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55650 (1)

소재지: 경기도 화성시 마도면 석교리 258-21 킹스빌 씨동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 168,000,000원

토지면적: 95.75㎡ (약 29.0평)

건물면적: 69.17㎡ (약 20.9평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 금OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 건물 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 4층 402호로서,

외벽은 드라이비트, 스타코 마감이며, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임 마감, 창호는 하이샷시 창입니다.

현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

1.3. 건물 설비 내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 토지 이용 상태

본건 토지는 사다리형의 평탄한 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태는 남서측으로 세로와 접합니다.

1.5. 토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의), 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

1.6. 공부와의 차이

해당사항 없습니다.

1.7. 기타 참고사항

임대관계는 미상입니다.

인근에는 킹스빌 A동부터 E동까지 소재하여 단지 내에 위치합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 마도면 석교리 소재 '마도초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

소형 차량의 출입이 가능하며, 근거리에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-05-22

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

비고:

임차인 정보 중 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임대 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

3.2. 인수 보증금 합계

0원

3.3. 집합건물 등기부 요약

* 갑3: 2019-04-18 접수, 소유권이전2번신탁등기말소 (권리자: 정인숙)

* 갑4: 2019-04-18 접수, 소유권이전 (권리자: 김수종)

* 을1: 2019-04-18 접수, 근저당권 (권리자: 독산1동새마을금고, 권리금액: 30,000,000원)

* 갑5: 2019-04-18 접수, 소유권이전신탁 (권리자: 교보자산신탁주식회사)

* 갑6: 2021-06-30 접수, 압류 (권리자: 화성시)

* 갑7: 2025-04-21 접수, 임의경매 (권리자: 금천중앙새마을금고, 권리금액: 30,000,000원)

3.4. 등기부 채권 총액

30,000,000원 (근저당권 기준)

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (다만, 구체적인 내용은 명세서상 비고란에 기재되어 있지 않습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 현황

본건이 위치한 지역은 대규모 상업지구라기보다는 주거 기능이 중심이 되는 지역입니다.

주변에 단독주택 및 다세대주택이 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상업시설이 발달했을 것으로 예상됩니다.

마도초등학교 인근이라는 점은 학군 관련 시설의 수요를 발생시킬 수 있습니다.

4.2. 건물 군집 효과

킹스빌 A동부터 E동까지 소재하는 점은 해당 지역이 하나의 주거 단지를 형성하고 있음을 시사하며, 이는 일정한 주거 밀집도를 확보하는 데 긍정적입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

마도초등학교가 인근에 위치하며, 지역 내 상주 인구를 기반으로 한 생활 편의시설이 분포할 것으로 예상됩니다. 상세한 편의시설 정보는 현장 확인이 필요합니다.

5.2. 교통 편의시설

근거리에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다. 차량 이용 시 소형 차량의 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 임대 관계

임대관계 미상으로 기재되어 있으며, 목록에 기재된 임차인이 대항력이 없고 보증금 및 차임이 0원이라 하더라도, 추가적인 임차인이나 점유자가 존재할 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 압류 및 제한사항

화성시의 압류 내역이 등기부에 존재합니다. 이는 체납된 지방세 또는 과태료 등과 관련될 수 있으므로, 매각 후 인수 여부 및 처리 관계를 명확히 확인해야 합니다.

6.3. 지상권 인수 가능성

등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용이 없어 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.4. 혐오시설 유무

본건 소재지(경기도 화성시 마도면 석교리 258-21) 주변에 대한 일반적인 검색 결과, 즉각적으로 확인되는 혐오시설이나 주민 생활에 심각한 영향을 줄 수 있는 공장, 폐기물 처리 시설 등은 파악되지 않았습니다. 다만, 상세한 환경 조사 보고서 등은 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 화성시 마도면의 다세대주택으로, 마도초등학교 인근에 위치하며 킹스빌 단지 내에 속해 있습니다.

최근 인근 유사 물건인 킹스빌B동이 2026년 6월 165,000,000원에 거래된 사례가 있으며, 이는 본건의 감정가 168,000,000원과 유사한 수준입니다.

건물 면적이 비교 대상 물건보다 약간 크다는 점을 고려할 때, 감정가는 시장 시세를 적절히 반영하고 있다고 판단됩니다.

권리상으로는 임의경매 개시로 인한 말소기준권리(을1, 근저당)보다 선순위인 권리가 없어, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 지상권 등 인수되는 권리가 있는지 최종 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 시장 가격 적정성

최근 거래 사례 대비 감정가가 합리적인 수준으로 평가되어, 시장가 이하 매수 기회를 포착할 수 있는 잠재력이 있습니다.

8.2. 주거 단지 내 위치

킹스빌 단지의 일부로서, 이미 형성된 주거 환경 내에 있어 안정적인 가치 유지가 기대됩니다.

8.3. 향후 개발 가능성

화성시 지역의 지속적인 개발 잠재력을 고려할 때, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 사례 중 본건과 가장 유사한 '킹스빌B동'은 2026년 6월 2일, 전용면적 67.04㎡ (약 20.28평) 기준으로 165,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 전용면적 69.17㎡ (약 20.9평)이며 감정가는 168,000,000원입니다.

이를 평당가로 환산하면, 킹스빌B동은 약 8,135,108원/평이며, 본건 감정가 기준으로는 약 8,038,277원/평입니다.

이는 최근 거래 시세와 감정가가 상당히 부합함을 보여줍니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가 168,000,000원 대비, 유사 물건의 최근 거래가 165,000,000원을 고려할 때, 경쟁이 치열하지 않다면 감정가 이하로도 낙찰 가능성을 예상해 볼 수 있습니다.

전략적인 접근을 위해, 입찰가를 160,000,000원으로 제안합니다.

이는 시세 대비 합리적인 매수 가격이며, 향후 발생하는 부대 비용 및 수익률을 고려한 수준입니다.

다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 동시 입찰 경쟁 상황, 법원의 최저 입찰가 변동 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.