나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1124 [1] 경기도 화성시 영천동 892 동탄파크자이 336동 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 화성시 영천동 소재 ""다원초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지,
각종 근린생활시설 등이 혼재하는 아파트지대로서, 제반주위환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근 및 주·정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통
사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제4층 제402호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 화강석 붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 붙임 마감 등,
창호 : 하이샷시 이중창호임.

이용상태

""공동주택(아파트)""로 이용중임.
[방4, 거실, 주방/식당, 욕실2, 드레스룸, 다용도실, 현관, 발코니 등]

설비내역

지역난방에 의한 난방설비, 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 단지 주위로 통행이 원활한 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 경관녹지(동탄2지구)(저촉), 중로1류(폭 20m~
25m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중(집)1-93)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(다원초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(다원초등학교)<교육환경 보호
에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 토석채취제한지역<산지관리법>, 성장관리권역
<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1124 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 소재지 및 기본 현황

소재지: 경기도 화성시 영천동 892 동탄파크자이 336동 4층402호

용도: 아파트

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적

토지 면적: 74.16㎡ (약 22.43평)

건물 면적 (공급 면적): 99.69㎡ (약 30.16평)

건물 면적 (전용 면적): 약 84.99㎡ (약 25.70평) (전용면적은 제공된 정보에 명시되어 있지 않아 일반적인 비율을 적용하여 추정하였습니다.)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 채권 총액

감정가: 821,000,000원

등기부채권 총액: 972,900,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 화성시 영천동 소재 "다원초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주위는 대규모 아파트 단지, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 아파트 지대로서, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

다만, 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 주변 시설

"다원초등학교"가 도보 거리에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

단지 인근으로 마트, 병원, 은행 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

주변에 공원 및 녹지 공간이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

주변 지역은 신흥 주거지로 개발이 진행 중이며, 현재까지 보고서에는 혐오시설로 분류될 만한 시설이 인접해 있다는 정보는 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 물건은 총 972,900,000원의 채권을 가지고 있으며, 등기부 상에는 다수의 근저당권이 설정되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리: 2018년 12월 6일 접수된 국민은행 근저당권 (채권액 372,900,000원) 입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 언급되어 있으나, 상세한 개요나 비고 사항이 없어 해당 권리가 낙찰자에게 인수되는 부담으로 작용할 가능성은 낮다고 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

이는 해당 물건에 대해 대항력 있는 임차인이 존재하지 않거나, 존재하더라도 보증금 반환 채무를 낙찰자가 인수하지 않음을 의미합니다.

4. 상권분석

물건이 위치한 영천동 일대는 동탄2신도시 내에서도 신흥 주거지역으로 발달하고 있습니다.

대규모 아파트 단지가 밀집해 있으며, 단지 내 상가 및 인근 상업 지역을 통해 다양한 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

주변에 다수의 학교와 공공시설이 자리하고 있어 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

향후 지역 개발 계획에 따라 상권 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

철근콘크리트 구조의 15층 건물 중 4층에 위치하고 있습니다.

지역난방 시스템이 적용되어 있으며, 위생 및 급배수, 승강기, 옥내소화전, 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅 및 화강석 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샷시 이중창호로 시공되었습니다.

5.2. 이용 상태 (내부 구조)

해당 물건은 "공동주택(아파트)"으로 이용 중입니다.

내부 구조는 방 4개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 드레스룸, 다용도실, 현관, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특수 물건 정보

본 물건은 "유동화 물건"으로 분류되어 있습니다. 이는 자산유동화기구(SPC)를 통해 관리되는 물건일 수 있으며, 통상적인 경매 절차와는 다소 차이가 있을 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 경관녹지, 중로1류(폭 20m~25m)에 접합되어 있습니다.

가축사육제한구역, 교육환경 보호구역(상대/절대), 공익용산지, 임업용산지, 토석채취제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 참고사항 (임대관계 및 기타)

임대 관계는 현재 파악되지 않았습니다. (미상)

따라서 실제 거주 여부 및 점유 관계 확인이 필요하며, 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 영천동에 위치한 아파트로, 다원초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 우수하며, 주변에 생활 편의시설이 풍부한 지역입니다.

아파트 구조 및 설비는 일반적인 수준으로 양호하게 관리되고 있을 것으로 예상됩니다.

등기부상 채권 총액이 감정가 대비 높은 편이나, 말소기준권리 이후의 권리는 모두 소멸될 예정입니다.

유동화 물건이라는 특성과 임대 관계 미상이라는 점은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

우수한 교육 환경과 풍부한 생활 인프라를 갖춘 대규모 아파트 단지 내 물건입니다.

동탄2신도시의 지속적인 발전 가능성과 함께 향후 시세 상승이 기대됩니다.

토지/건물 일괄매각으로 온전한 재산권 행사가 가능합니다.

명확한 임차인 현황이 없어 명도 관련 불확실성이 낮을 수 있습니다 (인수 보증금 0원).

9. 예상 입찰가

감정가: 821,000,000원

현재 시점에서 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 시세 조사, 주변 낙찰가율, 경매 물건의 명도 난이도, 수리 여부 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

다만, 제공된 정보와 권리분석 상 특이사항이 크지 않은 점, 유동화 물건이라는 특성을 고려할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. (656,800,000원 ~ 738,900,000원)

정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 최근 실거래가, 유사 물건 낙찰가 등을 면밀히 분석해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.