나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55574 [1] 경기도 용인시 수지구 상현동 30 진산마을성원상떼빌아파트 상가 2동 4층402호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청암감정 · 평가일 2025.05.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 풍덕천동에 소재하는 ""이현중학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 자유로우며 인근의 노선버스정류장의 위치 및 운행빈도 등 제반 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 스라브지붕 4층 건물 중 4층 402호, 403호로서
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감
내벽 : 내부인테리어 및 몰탈위페인팅 등 마감
창호 : 샷시창호임.

이용상태

근린생활시설(가또마들렌)으로 이용중임.

설비내역

급배수 설비 및 위생설비, 승강기설비, 소화전설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

북측하향의 완경사지에 위치한 7필 일단의 부정형의 토지로서 아파트 및 아파트상가 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트상가 동측 및 북측으로 왕복2차선 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(용인교육지원청에 별도 문의 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

기호(2),(3) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

기호(4) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

기호(5),(6) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

기호(7) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(용인교육지원청에 별도 문의 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경55574 (1) 사건번호로 수원지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 물건입니다.

본 건은 경기도 용인시 수지구 상현동 30번지에 위치한 진산마을성원상떼빌아파트 단지 내 상가 2동 4층 402호 근린상가입니다.

감정평가액은 331,000,000원이며, 토지면적 121.22㎡ (약 36.66평)과 건물면적 121.00㎡ (약 36.60평)이 일괄 매각 대상입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 용인시 수지구 풍덕천동에 소재한 이현중학교 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재된 지역입니다.

차량 출입은 자유로우며, 인근 노선버스정류장 이용 시 대중교통 편의도는 보통 수준입니다.

본건 아파트 상가 동측 및 북측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

1.1. 1. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접합(또는 저촉)되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역 등에 해당됩니다. 이 중 상대보호구역 및 절대보호구역은 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 용인교육지원청에 별도 문의가 필요할 수 있습니다.

1.2. 권리분석

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 공OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

말소기준권리는 2023년 3월 9일 접수된 공감에셋대부주식회사의 근저당권(을12)으로, 등기부채권 총액은 240,000,000원입니다.

이 외 다수의 압류 및 가등기, 근저당권부채권질권이 존재했으나 모두 말소 예정이거나 말소되었습니다.

1.2. 1. 임차인 현황

본건에는 대항력 있는 임차인 박준혁 씨가 존재합니다.

보증금은 20,000,000원, 차임은 1,250,000원이며, 전입일자(사업일자)는 2006년 5월 1일입니다.

확정일자 및 배당신고일자 정보는 제공되지 않았습니다.

본건에는 '대항력있는임차인'이라는 특이사항 및 특수물건정보가 명시되어 있습니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 진산마을성원상떼빌아파트 단지 내 상가 2동에 위치하여, 배후 주거단지 약 1,744가구의 소비력을 기반으로 합니다.

주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 상업 기능이 활발한 지역입니다.

상가 2동은 지상 4층 규모이며, 본건은 4층에 위치합니다.

인근에 이현중학교가 소재하여 학생 및 교직원을 대상으로 한 업종도 고려해볼 수 있습니다.

주변 지역은 대규모 아파트 단지 및 학교 등이 밀집된 주거 밀집 지역으로, 검색 결과 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

진산마을성원상떼빌아파트 단지는 1997년 12월 입주한 비교적 오래된 단지이나, 주변 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

이현중학교 및 초등학교들이 인근에 있어 교육 환경이 우수합니다.

차량 접근성이 좋으며, 대중교통 이용 또한 불편하지 않은 수준입니다.

상가 건물 내에는 '가또마들렌'이라는 상호의 근린생활시설로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

주변 편의시설로는 아파트 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 박준혁 씨가 존재합니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있으나, 2006년부터 거주(또는 사업)하고 있는 점을 고려할 때, 명도 과정에서 예상치 못한 변수나 협의가 필요할 수 있습니다. 임차인의 권리 관계 및 명도 조건에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

건물이 4층에 위치하여 접근성이 지상층 상가에 비해 다소 제한적일 수 있습니다.

토지이용계획상 비행안전제3구역, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역 등 다수의 규제 사항이 존재하여 향후 건축 관련 행위 시 제한이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 용인시 수지구의 배후 주거단지를 갖춘 아파트 단지 내 상가로, 입지 자체는 안정적인 상권 형성에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 이현중학교 인근에 위치하여 교육 관련 시설과의 시너지 효과도 기대할 수 있습니다.

다만, 4층에 위치한 상가라는 점과 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적인 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 인수 보증금 0원이라는 정보에도 불구하고, 명도 과정에서의 면밀한 권리 분석 및 협상이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거단지 내 상가로서 꾸준한 임대 수요 기대 가능합니다.

초등학교, 중학교가 인근에 위치하여 학생 및 학부모를 대상으로 한 업종이나 기타 근린생활시설로서의 잠재력이 있습니다.

주변 도로망이 잘 갖추어져 있어 접근성이 양호합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 331,000,000원을 기준으로, 앞서 분석된 권리 관계, 특히 대항력 있는 임차인의 존재 및 명도 가능성, 건물의 층수(4층), 주변 상권의 활성도, 그리고 향후 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금은 0원으로 파악되므로 입찰가 산정 시 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 임차인과의 명도 협상 비용 등을 고려하여 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 시세 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.