나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55519 [1] 경기도 수원시 영통구 원천동 605 더샵광교레이크시티 근린생활시설동-1동 1층127호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천관감정 · 평가일 2025.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 원천동 소재, ""광교호수중학교"" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건동은 차량진입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장, 간선도로 등이 소재하는바
교통상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 건물 중
제1층 제127호로서,

외벽 : 외장석 등 마감.
창호 : 샷시창호 등 임.

이용상태

본건은 근린생활시설로 이용중임.
(후첨 "" 호별배치도 등""를 참조.)

설비내역

공용 위생 및 급배수설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 대체로 사다리형 토지로서, ""업무시설 및 근린생활시설 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 광로, 북동측 대로, 북서측으로 중로가 각각 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

대표필지 605번지 : 일반상업지역 , 지구단위계획구역(광교지구) , 광로3류(폭 40m~50m)
(접합) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(2012-01-05)(접합), 가축사육
제한구역, 상대보호구역(광교호수중학교), 상대보호구역(매원초등학교(수원교육지원청문의))
, 상대보호구역(중앙기독유치원(수원교육지원청문의)), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 택지개발지구임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55519 (1)

소재지: 경기도 수원시 영통구 원천동 605 더샵광교레이크시티 근린생활시설동-1동 1층 127호

용도: 근린상가

감정가: 683,000,000원

토지 면적: 11.60㎡ (약 3.51평)

건물 면적: 35.64㎡ (약 10.78평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 중앙농업협동조합

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55519 (1)

소재지: 경기도 수원시 영통구 원천동 605 더샵광교레이크시티 근린생활시설동-1동 1층 127호

용도: 근린상가

감정가: 683,000,000원

토지 면적: 11.60㎡ (약 3.51평)

건물 면적: 35.64㎡ (약 10.78평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 중앙농업협동조합

1.2. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 수원시 영통구 원천동 소재, "광교호수중학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 주변은 아파트 단지와 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건이 위치한 건물 동은 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 소재하여 교통이 편리합니다. 또한, 물건지 남서측으로 광로, 북동측으로 대로, 북서측으로 중로가 접해 있어 차량 접근성이 우수합니다.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(광교지구)으로 지정되어 있으며, 다양한 도로(광로, 대로, 중로)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(광교호수중학교, 매원초등학교, 중앙기독유치원), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 택지개발지구에 포함됩니다.

* 건축물 현황:

* 전체 대지 면적은 약 41,130.2㎡이며, 주된 건축물 용도는 업무시설(오피스텔), 판매시설, 노유자시설, 근린생활시설 등입니다.

* 본건이 속한 근린생활시설동-1동은 지하 2층, 지상 3층의 철근콘크리트구조 건물로, 주 용도는 제2종근린생활시설입니다.

* 근린생활시설동-1동의 총 연면적은 약 9,800.67㎡입니다.

* 본건 호실(127호)은 해당 건물의 1층에 위치하며, 전유 면적은 35.64㎡입니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 3월 18일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1, 채권최고액 597,600,000원)이 본 건의 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리: 본 건과 관련된 모든 권리(근저당, 전세권, 가압류, 압류 등)는 말소기준권리보다 후순위에 있어, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수할 권리사항은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이한영

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입일자(사업자 등록일): 2024년 3월 20일

* 확정일자: 2024년 3월 20일

* 배당신고일자: 2025년 6월 30일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 이한영은 대항력이 없는 것으로 판단되며, 보증금은 배당을 통해 우선적으로 변제받을 것으로 예상됩니다. (후순위 전세권 설정자이나 말소 예정)

* 인수 보증금 합계: 0원 (대항력 있는 임차인이 없으므로 인수되는 보증금은 없습니다.)

* 등기부채권 총액: 696,885,070원 (말소될 권리들의 합계 금액)

1.4. 상권분석

* 주변 상권: 본 물건은 더샵광교레이크시티라는 대규모 복합단지 내 근린생활시설에 해당합니다. 주변에 다수의 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있으며, 관련 근린생활시설들도 함께 위치하여 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 유동인구: 주거 단지와 상업 시설이 혼합된 지역 특성상, 상시적인 유동인구 확보가 가능하며, 특히 단지 내 입주민 및 인근 주민들을 대상으로 한 영업에 유리합니다.

* 주변 시설: 광교호수중학교가 남서측 인근에 위치하며, 다양한 편의 시설 및 생활 기반 시설 이용이 용이합니다.

* 업종 적합성: 제2종근린생활시설로 이용 중이며, 일반음식점 등 다양한 업종이 입점 가능하여 상권 내에서 경쟁력을 가질 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주변 환경: 광교 신도시에 위치하여 쾌적하고 잘 정돈된 생활 환경을 자랑합니다. 또한, 광교호수공원이 인접해 있어 여가 및 휴식 공간 접근성이 뛰어납니다.

* 편의 시설: 대형마트, 병원, 금융 기관 등 주요 생활 편의 시설 이용이 편리한 위치에 있습니다.

* 교육 시설: 본 건 인근에 광교호수중학교, 매원초등학교, 중앙기독유치원 등이 위치하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

* 문화 및 여가: 광교호수공원 및 주변 문화 시설을 통해 다채로운 여가 활동이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 명도 문제: 비록 임차인 이한영의 대항력이 없다고 판단되지만, 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이나 협상 지연이 발생할 수 있습니다. 이에 대한 철저한 사전 준비와 신중한 접근이 필요합니다.

* 공실 위험: 상가 시장의 수급 상황에 따라 공실이 발생할 수 있으며, 공실 기간이 길어질 경우 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 지역 규제 변화: 본건 토지가 택지개발지구 및 지구단위계획구역에 포함되어 있어, 향후 정부 또는 지자체의 개발 계획 및 규제 변화에 따라 건물의 이용이나 가치에 영향을 받을 가능성이 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역은 주거, 상업, 교육 시설이 밀집한 지역으로, 일반적으로 알려진 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설)은 파악되지 않아 쾌적한 환경을 유지하고 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 영통구 원천동에 위치한 더샵광교레이크시티 내 상가 건물로, 우수한 입지 조건과 개발 잠재력을 갖추고 있습니다.

권리 관계가 매우 깨끗하여 낙찰 후 추가적인 권리 인수 부담이 없는 것이 가장 큰 장점입니다.

임차인이 존재하나 대항력이 없어 명도 절차는 비교적 원만하게 진행될 것으로 예상됩니다.

광교 신도시의 지속적인 발전과 함께, 안정적인 임대 수익과 향후 시세 상승을 기대해 볼 수 있는 투자 가치가 높은 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 광교 신도시 내 신축 상가로서 높은 희소성과 시장 경쟁력 보유.

* 주변 대규모 아파트 단지 및 상업 시설의 풍부한 배후 수요.

* 등기부상 모든 권리가 말소되는 안전하고 명확한 권리 분석.

* 대중교통 및 도로망 이용이 편리한 우수한 교통 접근성.

* 광교 신도시 개발 계획에 따른 높은 미래 가치 상승 잠재력.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 683,000,000원

* 건물 전용 면적: 35.64㎡ (약 10.78평)

* 토지 지분 면적: 11.60㎡ (약 3.51평)

* 총 면적: 47.24㎡ (약 14.29평)

인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도의 보증금 부담은 없습니다.

본 물건의 예상 입찰가는 주변 유사 물건의 실거래가, 최근 경매 낙찰가율, 임대 수익률 분석, 현장 조사를 통한 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

일반적으로 감정가 대비 90% ~ 100% 수준에서 낙찰가가 형성될 수 있습니다.

따라서, 대략적인 예상 입찰가 범위는 614,700,000원 ~ 683,000,000원 수준으로 고려할 수 있습니다.

정확한 입찰가 결정은 면밀한 현장 조사와 추가적인 시장 분석 후에 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.