나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55504 [1] 경기도 용인시 처인구 모현읍 왕산리 948 용인모현스위첸 106동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공간감정 · 평가일 2025.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 모현읍 왕산리 소재 ""왕산초등학교"" 동측에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 공원, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 및 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 중 13층 1304호로서
(사용승인일:2012.01.31)
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감
창호 : 샷시 창호 등 마감.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2 등)로 이용중임.
※ 후첨 ""내부구조도"" 참조

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필1단의 정방형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 부지 동서남북으로 각각 노폭 12, 10, 6, 8 미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-왕산리 984 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭8m~10m)(국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭15m~20m)(집산도로)(접합),가축사육제한구역(2021-05-28)(전부제한지역(도시지역)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재보존영향검토대상구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,공장설립승인지역<수도법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

-왕산리 984-1 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합),소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역(2021-05-28)(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재보존영향검토대상구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,공장설립승인지역<수도법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경55504 (1)

물건명: 용인모현스위첸 106동 13층 1304호

소재지: 경기도 용인시 처인구 모현읍 왕산리 948

용도: 아파트

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 중 13층

사용승인일: 2012년 01월 31일

1.2. 면적 정보

토지 면적: 48.05㎡ (약 14.5평)

건물 면적: 84.98㎡ (약 25.7평)

토지 지분: 48.055㎡ (약 14.5평)

건물 지분: 84.983㎡ (약 25.7평)

전용 면적: 84.98㎡ (약 25.7평)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 360,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 경기도 용인시 처인구 모현읍 왕산리 소재 "왕산초등학교" 동측에 위치합니다.

* 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 공원, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건 단지까지 차량 출입이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 가능하며, 전반적인 교통사정은 보통시 됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당합니다.

* 주요 토지 이용 제한 사항으로는 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역 등이 있습니다.

2.4. 주변 시설

* 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리는 2013년 5월 28일 접수된 우리은행 근저당(151,800,000원)입니다.

* 매각으로 인해 말소기준권리 이하의 모든 권리 (을1 근저당, 갑7 가압류, 갑8 강제경매)는 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다 (지상권 등).

3.2. 임차인 현황

* 본 물건에 인수되는 임차 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 임대관계는 미상입니다.

* 금액이 미상이라도 주의가 필요할 수 있으나, 본건은 인수되는 보증금이 없어 임차인 관련 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

4.2. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 용인모현스위첸 (모현KCC스위첸)

* 총 세대수: 308세대 (6개동)

* 건축 연도: 2012년

* 주차 대수: 총 387대 (지하 자동 374대, 지상 자동 5대)

* 초기 제공 정보의 주차대수(8대)와 차이가 있으나, 건축물대장상 총 주차대수는 387대로 확인되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

* 단지 동측에 왕산초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당합니다.

5.2. 편의 및 복지 시설

* 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터 등 편의시설이 갖추어져 있습니다.

5.3. 기타

* 단지 내에는 전기차 충전기가 지상 3대, 지하 25대 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

* 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되어, 권리 인수와 관련된 큰 위험은 없어 보입니다.

6.2. 임대차 관계

* 임대 관계가 미상인 점은 소유자의 점유 또는 특이사항이 있는지 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

6.3. 토지 이용 제한

* 본 물건이 속한 지역은 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 환경 및 수도권 관련 규제가 다수 존재합니다. 이는 향후 개발이나 재건축 등에 영향을 줄 수 있습니다.

6.4. 건물 노후도

* 2012년에 사용승인된 건물로, 10년 이상 경과함에 따라 기본적인 건물 유지보수 및 관리가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

용인시 처인구 모현읍에 위치한 용인모현스위첸 아파트 경매 물건입니다.

본 물건은 17층 건물 중 13층에 해당하는 84.98㎡(약 25.7평)의 아파트로, 2012년 입주하여 비교적 신축에 속합니다.

왕산초등학교가 인근에 위치하며, 단지 내 편의시설을 갖추고 있습니다.

경매 절차상 인수해야 할 부담스러운 권리나 임차 보증금은 없어 권리 분석상 안전성이 높다고 판단됩니다.

교통 및 주변 환경은 보통 수준으로 평가되며, 실수요자 및 투자자 모두에게 고려될 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 소멸되는 권리

* 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 가압류, 강제경매)가 매각으로 소멸되어 권리 인수 부담이 전혀 없습니다.

8.2. 합리적인 감정가

* 감정가 360,000,000원은 최근 실거래가와 비교하여 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

8.3. 생활 편의시설

* 단지 내 편의시설 및 초등학교 인접 등 가족 단위 실거주에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

8.4. 실수요 적합성

* 방 3개, 욕실 2개의 일반적인 아파트 구조로, 실수요자의 니즈를 충족시킬 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래 정보를 분석한 결과, 본건과 동일한 면적(84.98㎡) 및 층수(13층)의 매물은 2026년 3월 36,500만원, 2026년 4월 35,900만원에 거래되었습니다.

이 두 건의 평균가는 약 36,200만원입니다.

본건의 감정가는 36,000만원으로, 최근 시세와 거의 동일하거나 약간 낮은 수준입니다.

인접한 층수의 전월세가를 고려하면, 층간 시세 차이가 존재할 수 있으나, 본건의 13층은 중간층으로 무난한 위치로 평가됩니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 공격적인 입찰보다는 보수적인 접근을 추천합니다.

경쟁 물건 및 실제 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있으나, 보수적인 예상 입찰가 범위는 36,000만원에서 37,000만원 사이로 산정됩니다.

최종 입찰가 결정 시에는 현장 방문을 통해 건물의 상태, 관리 상태 등을 직접 확인하고, 해당 지역의 낙찰가율 추이를 면밀히 분석하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.